180㎡+大户型次新，整个奥体仅13套挂牌！但观品交付了

周作斌

(本文转载自公众号层楼,作者麦格,凤凰网房产已获授权)
01
无论行情冷暖，奥体二手房总能保持不错热度。
一靠广泛的客户群体，尤其是撑起半边天的“省内保值客”；二靠以价换量，目前中小户型约6-7万，较巅峰下调不少。
但若仔细分析，你会发现奥体大户型（170㎡以上），仍比较抗跌。
以今年交付的两大新盘为例，嘉品183㎡中高楼层普遍报价1600万以上，君品173㎡正常楼层报价1400万以上。折合单价8-9万。
澄品亦如此。190㎡以上户型，挂价最低的是一套低区203㎡，总价1820万。
更不用说两大顶流壹号院和奥邸国际了。正常楼层的的大户型，报价很少有低于11万的。
奥体大户型之所以坚挺，一是因为核心板块越是大面积，越受富人青睐；二是因为奥体之前大户型供应的确不多。
但随着观品的交付，一切都在被颠覆。
02
要在奥体核心区买一套超大户型，有多难？
据贝壳找房数据，嘉品可上市的183㎡户型共98套，目前挂牌8套；君品可上市173㎡户型45套，目前挂牌7套。
澄品高层包括洋房在内，170㎡以上挂牌10套。
老牌三兄弟更少。创世纪最大面积169㎡。时代奥城有少量大户型，目前只有2套179㎡挂牌（单价9万）。
天璞挂牌房源中无一超过160㎡。
刚改定位为主的都会山和御虹府，最大面积分别是120㎡和139㎡。
往东方向的SKP、杭承府、澄虹府、潮展云起和亚运村，倒是有不少大户型。但均未交付，而且许多都被限售5年。
如果不算奥邸国际和壹号院，奥体核心180㎡以上挂牌房源（含洋房）仅13套。
主要集中在嘉品和澄品。
03
再看观品，起步169㎡四房，主力188㎡四房、191㎡和233㎡五房，共440余套房源。
奥体一众次新楼盘中，如果要挑一个最接近的参照系，答案是澄品。
单看户型面积段，奥邸国际和壹号院最贴合。但两大网红盘凭借综合品质和无敌景观，仍是独一档的存在。
剩下的楼盘，多数可比性都不高。
君品，103㎡户型占比接近一半。嘉品，周边一堆空地待开发，地段还需要时间沉淀。
比来比去，最接近的就是澄品了。
首先，即便去除洋房大户型，澄品高层大户型仍不少。其中，165-175㎡之间共260多套，198㎡25套，202㎡25套。累计超过300套。
其次，周边界面成熟。第三，均出自滨江南岸品系，整体品质水准相差不大。
基本延续滨江房产一贯的标准，铝板立面、会所恒温泳池、经典蓝宝石水池及堆坡园区……
04
但仔细对比，观品和澄品各有优劣。
比如园林，因为小区规模的客观原因，澄品要大气丰富得多。澄品总体量约46万㎡，东区13幢高层，西区17幢洋房 3幢高层。
而同样一分为二的观品，总体量约14万㎡，东区5幢，西区6幢，还包括1幢公租和1幢自持。
当然，观品也有不少加分项。
比如，四面铝板的外立面，在双限时代还是比较少见的。更大的优势则在于地段。
边上就是国博和奥体中心，离江很近，步行600多米可达。楼下除了滨盛路隧道、博奥隧道，还有地铁6号线博览中心站，出行非常便利。
小区整体更纯粹，起步就是169㎡四房。
至于颇受诟病的高楼环绕，走在小区内压迫感并不强烈，相反还有一些惊喜：
大多数楼幢高区，多多少少都能看到一些江景，尤其沿金鸡路和小区北侧的楼幢，江景面还不少，观感相当愉悦。
沿滨盛路的楼幢，能看到国博、小莲花和杭州之门等地标，视野也比想象中开阔。
园区丢掉的分数，观品靠地段基本能拉回来。
至于要说谁更优秀，那就看客户偏好了，是更看重地段的尊崇感，还是更青睐园区氛围。不过有一点可以肯定，观品投资客占比远高于澄品。
05
那么，澄品大户型现在是什么行情？
先看下具体挂牌情况。贝壳找房显示，目前高层大户型仅202㎡2套，198㎡1套。
前文提到挂价最低的是一套4楼202㎡，满二唯一，总价1820万送车位。去除车位，不含大税折合单价8万8。其余两套，挂价9万3和9万7。
挂牌较多的是约170㎡户型，价格跨度很大：从一二楼的7万4，到高楼层的10万。
挂价是挂价，实际成交价又如何呢？

今年三四月，澄品成交过2套大面积，一套是低楼层的197㎡，不满二无车位裸房价1750万，折合单价8.88万。
另一套中楼层的202㎡，不满二带两车位1818万。去除车位，单价约8万6。
今年春节前，身边还有一朋友，买了一套高楼层的198㎡，各种税费加在一起，花了近1900万。
但我们也要看到，澄品大户型成交量并不高。今年1月至今，190㎡以上房源共网签5套，含1套洋房，且集中在4月前，整体流动性较低。
当中固然有挂牌少的原因，但也跟当下行情和高总价密不可分。
事实上，强如壹号院和奥邸国际，6-8月的成交也显著下滑。如壹号院最近三月卖了21套（180㎡以上13套），3-5月成交48套（180㎡以上26套）。
奥邸国际更明显，前后三个月对比是10套和5套。
随着近期利好政策的密集轰炸，楼市行情企稳复苏的可能性在慢慢增加。但无论如何，高总价流速注定不会太高。
截至昨日21时，观品已有3套公开挂牌，2套低区1套中区，价格区间8万8到9万5。预计未来几天，挂牌量会持续上升。
当然，上述观品与澄品的比较，都基于过往的供需关系，是一种静态模型。
事实上，奥体之前从未经历过如此巨量的“非一线江景超大户型“交付，观品是凭空炸出一堆1500—2000万级的接盘侠，还是无法突破过往的大户型流速？充满未知数。
谈价格伤感情，还是让我们猜猜：到年底观品一共能网签多少套二手房？

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0qjSPycp
免责声明：如果侵犯了您的权益，请联系站长，我们会及时删除侵权内容，谢谢合作！