降存量房贷，期望不必过大

德隆特韦斯特

楼市这回，终于要大力出奇迹。

存量房贷调整通知正式落地。
刚刚（8月31日），中国人民银行联合国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

其中的重点有5个：
1、个人可以向银行申请置换房贷，新房贷利率水平可以和银行协商确定；
2、加点虽然能和银行协商，但协商的最低加点不能低过之前已经确定的加点；
3、新办理的贷款，只能用来继续还房贷，不能用作其他用途；
4、二套房贷不低于4.4%，经营贷、消费贷不在置换范围内；
5、针对的是2023年8月31日前已经办理的房贷合同和办理了还没发放首套房贷合同的个人商业房贷。在8月31日之后买房的房贷，不在政策范围内。
然后，政策虽然出台，但正式执行的时间是2023年9月25日，给足市场缓冲时间。

虽然政策已经落地，但对大多数人来说，看上去还是比较难理解，不知道自己的房贷利率到底能不能下调。
其实，能不能下调，取决于最新LPR、当初银行发放贷款所加的个人基点以及当初首套房贷款基点（即房贷利率下限）。
举个例子，以厦门为例，如果当初贷款发放的时候，当地利率下限为LPR（4.85%）+30bp=5.15%，小帅的房贷利率是LPR（4.85%）+100bp=5.85%。
现在当地最新的利率下限为LPR（4.20%）-50bp，那么小帅的房贷利率最多可以下调到LPR（4.20%）+30bp=4.5%，最少下调为LPR（4.20%）+100bp=5.2%。
其中，小帅只能和银行协商下降30—100BP的部分。

但是这个首套房贷利率下限怎么界定呢？标准是什么呢？
在《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》中，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

那么现行规定又是怎样的呢？
在《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》出台后，现在每个城市，每个季度可能会调整一次，都有自己的下限标准。

比如目前北京的下限是LPR+55BP=4.75%；
上海的下限是LPR+35BP=4.55%；
广州的下限是LPR=4.2%
深圳的下限是LPR+30BP=4.5%；
杭州的下限是LPR-20BP=4%；
厦门的下限是LPR-50BP=3.7%；
武汉的下限是LPR-40BP=3.8%

数据来源：贝壳研究院，地方政府官网，统计时间8月30日
PS:能不能享受到这把利好，哪个城市能享受到，大家可以自行参照一下上表当地的房贷利率最新下限，或者银行直接咨询。
所以，政策虽然好，但是不是每个城市都能享受，也不是每个人都能享受到这项政策的利好。
而且由于每个人当初的贷款利率阶段不一样，当初银行发放首套贷款给予的利率优惠折扣、央行公布的LPR不一样、信用水平不一样导致所加的基点（BP）不一样，导致最终的房贷利率也不一样。
比如深圳，去年8月LPR下调到4.3%后，房贷利率下限为4.6%，目前最新的下限为4.5%。
但2015年10月至2017年5月，深圳房贷利率九折后是4.41%，比LPR（4.2%）+30BP=4.5%还要低，这个阶段办理了房贷的业主，就享受不到将存量房贷的利好了。

数据来源：深圳历年银行房贷利率水平记录
所以，如果本身自己的房贷利率已经比当地最新的首套房贷利率下限还要低，那么就还是享受不到这项政策的利好。
而且即使深圳的业主房贷利率能有所下调，但原本就已经比较接近4.5%的业主，能省下的利息也并不多。
比如2015年10月办理贷款的业主，房贷利率4.74%，假设30年贷款300万，贷款的利息总额约262.73万。
如果按照最新的房贷利率4.5%，同样是30年贷款300万，贷款的利息总额约247.22万，利息差额仅相差约15.51万。
但前提是，2015年10月办理贷款的业主已经还款将近8年，已经偿还的利息总额约110.26万，几乎接近贷款利息总额的一半。

所以，在没有缩减剩余贷款期限的情况下，实际节省的房贷利息，要比预期的小很多。
另外，值得注意的是，政策通知要求，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点，即LPR+20个基点（4.4%）。
换句话说，二套房贷利率已经比4.4%还要低的人，也无法享受这次政策的利好。

降存量房贷利率，从网传到正式通知，也不过一个多月，对楼市会有什么实质性的影响吗？
单看降存量房贷利率，对楼市的促进作用似乎并不算大。
因为存量房贷调整，对新房或二手房市场来说，都没有动摇楼市底层的需求关系。
但架不住官方的三连重磅政策的组合拳。
除了降存量房贷，这次政策还对全国首套和二套住房的最低首付比例进行了统一。
全部都统一为首套住房不低于20%，二套住房不低于30%，结果就是一线城市或部分二线城市中首套房贷由三成变两成，
二套最低首付比例达到五成、六成、七成的城市，直接变成三成。
深圳和广州前两天已经官宣“认房不认贷”，直接影响首套或二套首付比例，就差北京和上海。
现在好了，政策统一，北京和上海也就不需要特别再官宣一次了。
所以市场成交，短期内一定是有所见效的。
但房价还能不能再起风，就未必了。
因为降存量房贷的目的并不是为了刺激房价，而是为了释放大家手中的消费力。
毕竟降房贷利率省出来的利息并没有多多少，每个月也就多千八百块，并不足以让大家去多背负一笔房贷。
其次，首套或者二套官方给予的利好也仅限于加杠杆。
而大家对杠杆的利用已经非常大，根据《2023年二季度中国杠杆率报告》披露，我们的居民部门杠杆率升至63.5%。
对于是否还能加杠杆，能加多少，大家已经不再考虑，相反大家更关心的是未来工作能否持续，养老储备是否足够充足。
而且在没有调整贷款比例前，二手房市场已经有足够的办法能够绕开贷款比例的限制，比如找金融公司垫资，尾款全部偿清，然后再重新办理按揭贷款。
所以，大家心态还是要放平和一点，并不需要焦虑什么。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0qiWztQf
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