下一次定价多少，晓月澄庐才不会流拍？

马文波

(本文转载自公众号层楼,作者江公子,凤凰网房产已获授权)
01
截至最后一秒，仍无人出价，备受关注和猜疑的晓月澄庐第一套限售的法拍房，最终流拍。
我提前设想过这两个结局：一，出现1-2位竞买者，其中一位成功买走。一切都有剧本似的。二，无人报名而流拍，更符合市场逻辑，说明定价失误。
我认为，始作俑者还是行情。
也许房东和意向买家们都没预料，这个月初，竟没有实际性救市政策出台，而行情居然一直往下走。
换句说，这套房子要是放到两年前那般行情下，完全有可能法拍出去。

我实地看过晓月澄庐的交付，除了内部装修不够完美，地理位置、周边环境、外立面、公区园林等都算得上是好房子。可惜形势比人强，半点不由人。
如此冷清的行情下，任谁都无法强行扭转市场信心。所以我觉得，流拍才是正常的，若是昨天成交了反而令人蹊跷。
02
为什么这么说呢？
晓月澄庐这套被拍卖限售五年的房源，建面233㎡的五房四卫，边套下叠，带110㎡地下室与车位一个，起拍价2243万、市场评估价2803.83万。
撇开车位不计，实际裸房起拍单价与评估单价，高达9万4、11万8。
据透明售房网显示，当初新房购入单价54633元/㎡，总价约1278万元。所谓的“杂物间”实为地下室，面积约110㎡，加价购入单价约2万3-2万5。
相当于实际购入成本约1578万元。也就是说，房东按起拍价赚660万，按评估价赚1220万。
对比一下晓月澄庐网签价：
就在这套限售法拍房上架10天后，晓月澄庐竟悄悄网签了一套：网签的是一套中间套的上叠，建面192.65㎡，网签总价1200万，折合网签单价62289元/㎡。
中介告诉我，这是晓月澄庐迄今为止，唯一成交的一套。实际成交总价在1400万，带一个车位，折合裸房单价7万左右。
虽然不同房源有时差异真的很大，但就算再大的差异，当意向买家看到这样的单价差距时，心理难免“咯噔”一下打退堂鼓。
这年头，当接盘侠的滋味，可不好受吧？
03
本来，法拍房又名“捡漏房”，报名竞拍的，大多是奔着捡漏心态来的。
哪怕省下一笔税费也行。两三千万的房子，光是增值税一项就高达100来万。
更何况，这套房源的定价，由原房东与债权人商议敲定，并没有请专业的评估公司评估。在外界猜测来看，无非两个原因：
其一，房东不按套路出牌，是想“博傻”。指望着晓月澄庐自身的宣传卖点，觅到高位接盘侠。
毕竟，杭州法拍房里诞生的“奇迹”，不胜枚举。确实可以去搏一把。
只不过，行情今非昔比，挂牌了一个月，连一个报名的人都没有。
其二，刚好有1-2个买家找到房东，而且价格方面与房东一拍即合。
尽管是套限售五年的房子， 即使有买家拿下，按规定也要遵守5年限售的条款。
但仔细想想也算合理。只要不是短期投资客，改善自住限不限售影响真没那么大。地下室要装修、软装得配上，还有全屋散味，一来二去一两年时间没了。顶多住个一两年，就能进入二手市场流通。
为什么预想中的竞拍者临时爽约了呢？正如本文开头所说的，大概率还是行情缘故。否则逻辑上说不通啊！
04
按照司法拍卖的流程，一拍流拍后，二拍起拍价得打折。
接下来，我更关注二次法拍的起拍价。
法院工作人员表示，这套晓月澄庐，市场评估价为买卖双方协商议价。换言之，并非真正的市场评估价。
所以，我很期待二次法拍，卖家房东会定多少价？
或者我大胆猜测下，会不会出现这种情况，“拍卖公告上显示的无力偿还的316万欠款”，房东突然绝处逢生找到资金还掉了，法拍撤销？
如果二拍，我想给房东一点参考建议：
被拍卖的这套下叠，新房销售单价近5万5；二手房卖掉的那套上叠，单价才5万上下。两套房子在新房定价上，就差了5000元/㎡。
这套下叠自带地下室。当时地下室按2万3-2万5/㎡额外出售，折算到产证上，单价高出1万多每平方。
这样中间套上叠跟边套下叠，新房价差高达1万5。
但在二手市场，买家除了看单价，还要考虑总价。尤其是在未科，“总价约束力”在低密院墅上，贯彻得很彻底。
晓月澄庐边套下叠固然好，但当二手房价上升到一定高度时，接盘侠瞬间消失。这套下叠是晓月澄庐户型最大的一批，还附带地下室、车位，总价只会更高。
因而，进入二手市场，免不了会有相应折价。
综上，裸房单价若在8万-8万5之间，属于比较的正常市场价。但因涉及拍卖、限售等因素，单价最好再打点折扣，裸房单价在7万5-8万之间，二次法拍卖出概率会更大。
05
这次流拍，对晓月澄庐其他业主是一次提醒。
本来人都有一点“乐观精神”。
只要没有网签数据，“高价成交”的希望就总还在。当然了，哪怕有一两套低价成交，对外或许也能用“刻意做低”解释。
毕竟，打开贝壳APP，晓月澄庐的挂牌单价有3套超过10万/㎡，单价最贵的是一套214㎡下叠，挂价2471万，折合单价11万5，近一个月也有4次带看。
余下14套，单价都在8-10万之间。
但是，杭州人终究要学会面对现实，不要让情绪影响自己，做出偏离趋势的判断和决策。
我有个多年投资房产的朋友对我说：行情上涨，我涨得比行情还快，行情冷静时，我也敢贴地飞行。“我很玩得起的。”
对于法拍房，我最后给点经验：杭州能够拍出高价的法拍房，刚上架时多是低姿态的。通常做法，以一个相对有诱惑力的起拍价，吸引人报名，关键是气氛。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0qMdulMH
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