上海买房：首套房选择决定未来置换难度！

心痒痒

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
提问：沪叔，你好，350万全款付，不想贷款，有没有房子推荐下（兼顾小孩上学、大人上班，上班一个在陆家嘴软件园、一个在虹口足球场）。我自己也查了下，这个价位只能搞老房子啊，94年后的，这种房子可以入手吗，比如上海川沙的沙田公寓、晨光公寓，这些房子到了40多年房龄了，咋办？是全款搞个老破小还是贷款点，但压力也不要搞太大。
沪叔：如果把房子比作公司，房子面积也是盈利因素之一，当城市房价大涨时，你的面积越多，获利自然越多。就市场而言，老破小是一线城市比较特殊存在，一线城市上车门槛动辄百万，上海门槛300万，老破小也就成了很多刚需看中的产品，而二线城市不存在这种问题，不断新建新区，大量新房进入市场可以选择。老破小让很多买房者顾虑的地方就是是房龄老，房龄又是银行审批贷款考虑因素，房龄越大，能贷年数越少，承担的月供越多，等你未来出手的时候，房龄更加老了，对于下个接盘可能面临贷不来款的情况，这样你就很难卖掉，导致老破小的金融属性降低。上海值得买的老破小详见知识星球。你看的房子房龄确实不新，但是距离地铁近且有学区的话，自己住的话能满足到目前的生活工作，未来转手也有学区地铁加持，算是一个卖点。其次买房肯定贷款划算呀，虽然要利息，但是长远来看，你买的大一点或者位置好一点，未来涨幅也会更大一点。
提问：沪叔，你好，高行和新江湾板块买房，哪个板块会更好呢？
沪叔：你好，这两个板块的发展都算不上很强势，但是对于要求居住品质，居住幸福感，都不错的。高行在森兰国际社区，房价相比新江湾板块，不算高，但是这里教育资源和居住氛围，比新江湾好。
提问：沪叔，你好，本人工作在宝山，预算是在500万左右，预算不多，对学校要求不高，希望附近有个二梯队的就行，推荐在哪里买比较好呢
沪叔：你好，建议关注大华板块，大华是宝山为数不多的位于中环内的板块，同时也在7号线沿线上，到达城市中心静安寺也就二十分钟的时间。路面交通有沪太路与中环线，所以出行整体算是较为方便的。板块内有大华虎城嘉年华、巴黎春天和万里家乐福形成时尚圈，满足生活的日常消费娱乐。不过板块内没有很强盛的医疗资源，但是到达普陀的同济医院只有2公里路途。教育资源方面，板块内有宝山二梯队的学校上大附中实验学校。预算在500w以内的刚需购房者，可以考虑大华三路地铁站附近的公房片区，这个区域配套和交通都比较方便，其中还有对口上大附中实验学校的学区房。
提问：沪叔，你好，麻烦问下，如果从未来发展好脱手的角度考虑，哪里是洼地呀？投资j加刚需，因为一定时期内不住，所以想选个潜力大点的，首付大概90到100吧，月供1.2～1.5?
沪叔：你好，当下好脱手的版块没有洼地价格的可能，只能说在楼市期溢价不是很离谱。这个资金组成买新房相对合适一些，300w的新房首付105w这样，按揭贷款195w，如有公积金可以组合贷，分30年等额本息这种。目前300w新房相对有潜力的浦东临港滴水湖这块，供应新地块多，国家补贴多，政策性产业导入稳定，只是溢价不多，非滴水湖本地535家企业人才名单内买不到101.102片区，买个104-106好买。
提问：沪叔，你好，我最近杨行地区的发展势头较猛，是否值得入手一套呢？未来杨行地区是否会有机会超过顾村，具有更好的发展前景呢？
沪叔：你好，实际上，杨行是一个比较值得关注的地区。从位置上看基本位于外郊环中，但是离地铁线较近，交通便利，出行方便，地段与价格都较为适中。板块整体相对成熟，周边的商业，学校等基础设施也比较完善，生态环境较好，商品房集中，居住条件不错。杨行地区的品质次新房确实属于价格洼地，但是同样的该区的整体配套设施也有一定的不足。目前杨行地区的规划配置还是较为落后，未来该区规划有多条地铁线，但是可能实施起来比较困难。整体而言，未来杨行地区的发展还需要有更多的投入才可能会有一定的成效，但是目前的状况还是比较不尽人意的。所以把杨行作为刚需上车的地区，已经是不错的选择了。

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