杭州次新房“破发潮”蔓延 中签率3.3%的未科红盘也无法幸免

心灵的坦荡

杭州次新小区跌跌不休，就连中签率3.3%的红盘都不能幸免。
根据手边买房数据，去年交付的未科红盘凤玺云著在6月19日成交了一套95㎡房源，单价仅2.85万元/㎡，当年小区新房价格是2.9万元/㎡，这意味着这套房源直接跌破首发价。
然而矛盾的是，凤玺云著距离菜鸟新总部仅有600米，适逢今年3月菜鸟西溪园区整体搬迁，大量菜鸟员工涌入菜鸟新园区，又是毕业季，按照以往惯例，阿里园区搬迁总是会带动周边房价涨跌，这一套房源的成交价实在令人匪夷所思。
那么这一套成交只是个例吗？目前小区内的整体行情如何？小凤凰来到凤玺云著实地走访了一番。

凤玺云著位于余杭未来科技城菜鸟总部新园区对面，距离5号线金星站和16号线凤新路站一公里左右。对于菜鸟员工来说，上班步行仅需五分钟，非常方便。

图片来源：高德地图
小凤凰从凤新路地铁口一路走过来，发现路上不少道路和建筑在施工，许多地方都被铁皮围挡起来，而且沿途没有商铺，到了小区楼下才有几个底商，还是比较偏远荒凉的。

凤玺云著小区门口
虽然偏僻一些，但是毕竟有双地铁和阿里园区两大区位优势，照常理来说不太会亏本卖。
那么网签单价仅2.8万元/㎡的房源是真的吗？
小凤凰咨询了小区楼下的中介，中介表示上个月确实有一套95㎡的房源是以2.8万元/㎡的单价成交的，3室2厅2卫，总价266万元，位于7幢的2楼。
成交单价低是因为房子位于小区的最西边且是低楼层，靠近马路和工地，噪音非常大，房东本人也着急出手。
至于小区内还有没有类似的超低价房源，中介表示目前小区只有这一套已经成交的特例。

虽然这套是个例，但是其它房源的价格也卖不高。
中介带小凤凰来到了和那套2.8万元/㎡户型大小一样的房间，位于4幢4楼，位置上与那套2.8万元/㎡低价成交的房源相对，位于小区的东南角。客厅面积比较大，其他房间面积都比较紧凑，阳台也很小，更适合刚需。
凤玺云著 4幢4楼

外面都是丘陵绿地，没有高楼阻挡，视野开阔。外面的马路刚刚修好，但旁边的隧道出口仍在施工，噪音比较大，所以可以推测那套低价成交的低层房源只会更吵。但好在房子隔音效果比较好，关上玻璃门声音就小了很多。
凤玺云著 4幢4楼

中介介绍目前这套房子的报价是300万元，折合单价在3.1万元/㎡左右；另一套同户型大小的房子位于5楼，报价也是300万元，且还有议价空间。
另一个相同户型大小的房源位于三幢603室，总价已经跌破300万元，挂牌价仅295万元，已经在谈价格了。
在看房的过程中，中介还主推了一套位于顶楼17楼的西边套，强调这一套是目前整个小区单价最低的一套。109㎡4室2厅2卫，报价340万元且包增值税。
以杭州目前5.3%的增值税率来算，这套房源增值税需要18万元左右，由房东承担这一笔费用的话，买家实际到手价为322万元左右，折合起来到手单价甚至不到3万元/㎡。
并且房东已对房屋进行装修，如果成交，还可以赠送部分家具软装，是整个小区性价比最高的一套房子。
凤玺云著 某幢17楼

据了解，从三月以来小区成交带看量低迷，直到那套跌破首发价的房源撕开了口子。近一个月小区已经成交了4套，如果三幢603那套95㎡总价295万元那套房子成交的话，其他同户型房子报价也都会落在300万元左右了。
看完房子第三天，中介在电话中向小凤凰透露，房东诚心急售，位于五楼那套95㎡，3室2厅2卫总价300万元的房源目前还有10-15万元的议价空间，而另一个6楼的房源底价已经降到了290万元，是入手的绝佳时机。
看来阿里新园区的启动并没有让周边的房产市场回暖。

买家欢喜卖家愁。随着市场遇冷，二手房挂牌量增加，进入买方市场，卖家只能卷价格，甚至承担原本由买方承担的税。
首发2.9万元/㎡，如果95㎡的房子以300万元总价，单价3.1万元/㎡的价格售出，扣除契税、增值税、个税和物业费，其实已经接近首发价。
此时售出，房东仅仅只是保本，再低，就是亏本下车了。

如今，部分房东已经把凤玺云著视为烫手山芋，但其首开时可谓风光无限：
2020年4月首开，四次加推，平均中签率仅有4%，最后一次加推中签率低至3.3%，最疯狂的时候吸引了5052人参与摇号。
尽管，二手房价不如内心的预期，菜鸟新园区的启用和涌入的员工还是给周边凄冷的房产市场带来了些许暖意，至少租金整体还是涨了一些。
据中介介绍，以95㎡3室2厅2卫的房源为例，以往的租金是5000元左右，今年3月菜鸟新园区启用后，已经涨到了5500元左右，已有部分房东选择由售转租，缓解资金压力。
但从另一个角度思考，房产市场降温也符合住房不炒，回归居住本质的趋势。最近半年各种利好购房者的扶持政策出台，房产市场降温对于刚需来说确实是一个入手的好时机。
所以如果有合适的房子，你会选择上车吗？

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0ptsBpH3
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