又变了！杭州人买房“大户型信仰”正在动摇

家栋

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一夜之间，杭州人好像突然放弃了对大户型的盲目追逐。
最近的几场选房，已经可见端倪。
上周六，滨运锦上湾选房，喊到187号时，卖掉了146套房子。除了靠高价比较近的高层，洋房31号楼2单元的237㎡居然一套也没卖出去。
这也是滨运锦上湾此次开盘的最大户型。最终，到了525号，项目成功售罄。

6月26日，艮北紫映云来府选房，去化最快的是10、17、2号楼三幢的139㎡。没想到，被剩到最后的会是7号楼的173㎡，和11号楼的188㎡。

还有馥源庭，作为市中心为数不多的改善盘，选房时卖得最快的，居然是110㎡的三房。
这些现象，都在告诉我们：过去几年杭州摇号人对大户型的疯狂追逐，似乎正在退潮。
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总价太贵，或许已经成为大户型吓退购房者的最大原因。
像运河新城，此前住宅最大的高层户型是河语光年府165㎡，最大的洋房户型是天阅云合源200㎡。
滨运锦上湾的洋房237㎡，购房者一下子得多花37㎡的钱。
而且，滨运锦上湾为了拉低高层的价格，把洋房除了1楼以外的单价全部拉到了极限的43600元/㎡。这也就意味着，洋房237㎡的总价已经超过了一千万。
在紫映云来府之前，艮北新城高层最大户型是江翠轩165㎡、云翠金澜府168㎡。再往前倒，也就是极少量的低密产品才会有更大的面积。
紫映云来府的188㎡，同样又要比之前板块主流最大户型多出将近20㎡。按照板块限价算下来，又是小100万。
对馥源庭来说，板块限价往上涨了，和申花平齐，总价压力自然也更大了。
关键是，预算往上加了，选择更大的户型却很难收获更好的居住体验。面积往上加到的一定程度以后，边际效应也逐渐在减弱。
就拿滨运锦上湾来说，洋房197㎡和237㎡都是五房配置，区别是前者3卫，后者4卫。
其实197㎡的空间尺度就已经足够舒适了。除非对于237㎡的转角厅有特别大的执念，否则哪怕再有钱的购房者，大概率也愿意省下这40㎡的钱。
紫映云来府的173㎡和188㎡也都是大四房，产品相比此前板块165-168㎡的四房区别也不太大。
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为什么这几年杭州楼市会出现大户型风潮？
对于开发商来说，做大户型能从土建、精装、销售等各个环节省成本，增加利润。
再加上前两年杭州人对于大户型照单全收，开发商别管做多大面积，反正都能卖出去，自然是直接做大户型了。
对购房者来说，追逐大户型一方面是因为前几年在二手房市场上，同个小区户型越大的房子，越能卖出价格。
这其实是当年70/90政策造成的后遗症。
大户型物以稀为贵，自然在二手房市场能卖出更贵的价格。
以澄品为例，正常楼层的128㎡，基本7万左右就能搞定。但同等楼层的167㎡，报价起码也要8万左右。
在同一个小区里，同等楼层的大小户型就能拉出1万元/㎡的价格差。
南星豪宅侯潮府，今年的高价成交都是139、173㎡大户型创造的，基本都能站稳10万 ，比118㎡小户型的成交价高出一大截。
另一方面，由于限购之下房票珍贵，无论自住还是投资更倾向于一步到位。再加上二孩、三孩逐渐放开，确实很多家庭都更需要大户型。
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市场疯魔的时候，买大户型不光能住得更舒服，还能赚得更多。
看着大户型的二手房表现，那当然是能买多大买多大，预算不够都要创造机会上！
大户型在二手房市场上的溢价，引导着投资客越买越大。连带着自住购房者都一股脑儿往大户型冲。
我身边有一位自住的朋友，2021年摇中了某红盘，手里首付明明只够买100㎡左右的小户型，非要硬着头皮冲140㎡。
他当时告诉我，三成首付算下来也就是多花60万，但冲大户型将来置换的时候能赚得更多。
“只要熬过付房贷的前几年，以后再卖给接盘侠就是了。”
关键是，市场上和他抱着同样想法的人明显不在少数。明明100㎡也够住了，但就想冲大户型。
所有人都在尽可能降低首付比例，拉高总价预算。
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风水轮流转，如今的大户型热度似乎已经有了退潮的迹象。
毕竟，在大环境的压力之下，大家现在也不敢再盲目加预算、拉杠杆去追大户型了。
况且，大小户型哪个更抢手，永远看供需关系。
对投资客来说，等到这几年的新房交付进入二手市场以后，全城都是大户型。等到大户型根本不稀缺的时候，哪里还能卖得出更高的溢价呢？
别忘了，曾经的杭州楼市，很长一段时间都是小户型更贵，大户型反倒卖不出价格。
当时，投资客们信奉的铁律是小户型流动性更好，也更容易在二手市场卖出溢价。看看市场上的房龄在8-10年以上小区的二手房成交就知道了。
在市场下行的时候，流动性比增值性更重要。小户型至少降价还能卖出去，大户型就不一定了，很可能只能砸手里自住了。
刚刚过去的6月，杭州二手房成交量TOP20榜单，没有一个小区的网签均价超过35000元/㎡。300万以下房源成交量，占据全部成交的63.7%。
而总价800万以上房源，上个月全杭州一共只卖掉了132套，在成交总量里只占一个零头。
哪怕是最疯狂的2021年，杭州二手房成交主力仍然是总价300万以内的小户型。
毕竟市场需求是金字塔型的，低总价的房源客户群体注定要多得多，小户型的变现能力也会强很多。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0pWkMZkh
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