中国投资者是美国房产头号买家？投资热门却悄悄改变

翰海归燕

这几天看了美国房产经纪人协会（NAR）发布的《2019年国际投资者在美购房报告》，报告发布了2018年3月到2019年3月国际买家在美置产的各项数据，从中可以了解到国际买家购买美国住房的最新趋势，今天就和大家分享一下这份报告中一些我觉得还比较实用的信息。
整个调查时段中，国际买家总共购买了779亿美元的美国住宅类房产，同比下降36%。报告中给出了三个造成如此跌幅的原因，其中两个大家应该都能猜到，第一是由于全球经济增速放缓，报告开头就分析了前五大买家来源国（中国、加拿大、印度、英国、墨西哥）的经济情况，除印度外各国GDP增速都出现了不同程度的放缓。第二个原因就是中国的外汇管制，毕竟中国投资者是美国房产的头号买家。而第三个原因则比较特别，美国的在售住宅库存处于较低水平，也限制了国际投资者的购买力。


报告中说，全美在售房产库存正在减少，截至2019年4月底，美国市面上在售的房产可以满足4.2个月的市场需求，而在供求平衡的市场，这个指标应该是6个月。同时，在售房产的价格中位数正在上涨，2019年4月价格中位数接近27万美元，同比上升了3.6%，这让价格低于25万美元的房产存量更加稀缺。而从国际投资者的购房价格分来看，最抢手的房产价格在25万美元以下，超过40%的交易都处于这个区间，50万以下美元的房产交易占总交易量的近80%。诸多数据表明，美国的低价房产市场正处在临供不应求的状态中。


其实美国房产投资人群下沉是多年以来的趋势了，前几天跟在美国房产从业10年的朋友闲聊，她说在2010年前后，80%以上的客户购房都是出于移民、自住的刚需，很多人的购房预算在200万到300万美元之间，当时她们客户的购房价格中位数大概在165万美元上下。这几年出于纯投资目的在美购房的客人越来越多，几乎占到了80%，2017年的购房价格中位数已经降到了78万美元，估计今年还会更低。
NAR的新报告佐证了她的想法，报告指出，2018年3月到2019年3月，中国买家在美购房的价格中位数是54万美元，随着移民政策收窄和新中产资产配置意识日益增强，价格较低的投资公寓成了抢手项目。


从下图也能明显看出，中国买家中以投资为目的的购房者远超其他国家。


在之前的文章和节目中，我经常强调资产配置的重要性，以及美国房产投资+避险的双重属性。这次的报告用图表非常直观的展示了美元强势时期，货币增值和房价上涨为美国房产投资者带来的收益。



（从左到右货币依次为巴西雷亚尔、印度卢比、墨西哥比索、加拿大元、人民币、欧元和英镑）

在全球经济动荡的时期，资产配置的收益能为美国房产加分不少。
不过美国很大，想在美国选择合适的房产光看宏观和中观数据是远远不够的。
NAR的这份报告中有一些美国房价的中观数据，美国中西部地区价格涨势比较强劲，同比上涨了5.5%，南部上涨4.4%，西部和东北部的房价分别小涨了1.3%和0.9%。但是每个区域的不同州、不同城市，都需要单独分析，比如加州虽然位于房价涨幅较高的地区，也是中国买家最青睐的州（34%的中国买家购买了加州房产，排名第二的是新泽西州，占比为8%），但报告也指出加州一些热门城市的房价，在经历了几年快速上涨后已经有了缓和的趋势。


我的感受与报告的数据差不多。从两百年前，第一批赴美的中国移民从加州登陆美国起，加州一直是华人在美置产最热门的地区，但加州内部的房产成交版块一直在变化。
几十年前，最热门的旧金山地区，目前的房价普遍处于较高水平，热门地区一套旧公寓都要接近100万美元，不错的独栋别墅要300万美元起价。所以现在不少投资者都把目光投向了房价尚处低位，未来发展可期的城市，比如正在打造“小硅谷”的达拉斯。


加州另一个长期的置业热点地区是大洛杉矶地区，如果你关注美国房产，一定听过Pasadena、 South Pasadena、Yorba Linda等城市，这些城市都是十几、二十年前的大热门，不过现在这些地方的新项目非常少，大部分在售房产都是二手房，对于想买新房或纯投资需求的投资者很不友好（二手房异地交易手续比较繁琐）。
现在洛杉矶地区的置业版块已经转移到了Irvine、Chino等城市，这两个城市都有源源不断的净流入人口、精心设计的城市规划和不错的学区，也有能够满足投资、自住等不同需求的房产项目。


如果你想投资美国的房产，完全可以考虑这两个城市，我刚刚从众多的加州房产中选出了几个优质项目，加我微信，获取更多信息。

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