房地产市场分化之下，三线城市怎么办？

陈学华

房地产市场进一步分化已是业内共识，那么三四线城市未来的房地产市场会呈现怎样的局面？
我从克尔瑞数据库中筛选了有连续市场数据的84家三线城市，做了一个简单的数据分析。

数据来源：克而瑞。
由于三线城市的成交量比较小，价格容易受到成交结构的影响，例如城市核心区位的项目增多、或改善盘增多，则可能出现成交价格上涨的假象。所以本次对市场趋势的分析主要根据成交量的变化。
从表中可以看到，共计70个城市的住宅成交量环比下降，对于成交量上涨的14个城市，我尝试从人口、收入、房价等因素做了分析，试图找出这些城市的共同特征。

数据来源：克尔瑞。
数据说明：受限于统计数据的可得性，人均可支配收入是以2021年数据为主，部分城市是2020年数据；商品住宅均价是2022年数据；常住人口是2021年数据。
1、房价收入比——两个人以工资收入购买90平米住宅所需要的年限
除南通和三亚外，大部分城市的收入房价比不算高（仅限在我国而言……）。这是支撑成交量的重要因素——老百姓买的起本地的房子。
赤峰、聊城和濮阳算是在14城里房价收入比高的，它们的共同特征是人口多。
嘉峪关市是一个“异类”，得益于丰富的矿产资源和高城镇化率（城镇人口比例接近95%），嘉峪关市的人均可支配收入在甘肃省位于首位，其房价收入比只有10.7。
2、省会房价比——所在省的省会房价比该城市房价的倍数
除赤峰、聊城、濮阳和南通、三亚外，大部分城市的省会房价比在2以上。虽然省会有更好的教育、医疗资源，但是可能省会的房价太高了，需要多花一倍以上的钱才能在省会买到房子，那么会有很多人选择在地级市购房。
通过这两个指标，可以把这14个城市分为三类：
（1）低房价收入比、高省会房价比的城市。
买的起当地的房子，且省会的房子太贵，所以选择在当地买。
包括：滨州、广安、汉中、鹤壁、嘉峪关、焦作、泸州、漯河、铜川。
（2）人口众多的城市。
虽然房价对比收入略高一些、对比省会也不怎么便宜，但是人口众多，还是有不少人在当地买房。
包括：赤峰、聊城、濮阳。
（3）“伪”三线城市
虽然是地级市，但是经济发展水平高，或者资源禀赋高，所以即使房价超过了当地人收入水平，去化还能逆市上扬。
包括：南通、三亚。
这三类可理解为未来三线城市房地产市场还有一定发展空间的主要类型了。
其实还有第四类，但是走向还不够明晰。
（4）核心城市外溢
位于一线城市周边，享受人口外溢，以及在一线城市限购背景下具有一定的投资价值。
包括：廊坊、肇庆。这两个城市2022年的成交量都是环比下降7%，从下降幅度来说，也是比较小的。
我个人是不太看好所谓的投资价值的，还是要看产业的外溢带来的人口外溢。
除去这十几个城市外，绝大多数三线城市2022年的住宅销售面积相较2021年环比下降非常明显，其中，下降比例在30%以上的城市有55家，而下降比例在50%以上、也就是“腰斩”的城市有18家。这种幅度的成交下滑，说明市场信心遭受到了严重的打击，未来的复苏难度巨大。
成交断崖式下滑必然带来两个问题，首先是产品端的库存高企和烂尾楼增加，而反映到土地端就是卖地难，从而导致地方财政收入锐减。
2022年地方财政年收入已经受到了房地产市场下行的影响。根据财政部《关于2022年中央和地方预算执行情况与2023年中央和地方预算草案的报告》，2022年地方政府性基金预算本级收入73755.35亿元，下降21.6%，主要是国有土地使用权出让收入减少。
在土地财政难以为继的情况下，弱二线城市和三四线城市财政将会非常艰难。即使是上面提及的几类成交量还不错的城市，也不能逃脱这一“厄运”。经济结构继续转型和财政收入结构调整，已经摆到了这些城市面前，不容忽视了。
从开发商角度，除非在前述几类城市深耕、有相对便宜的土储，否则也没有必要继续留在这些城市了。（即使是14个成交量环比上涨的城市，狭义库存也大的恐怖。）
从个人角度，建议参考前文《我们一定要买房么？》。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0nMybizx
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