二批次滨江5盘“正面厮杀”！前滩百合园VS世纪前滩天御VS百汇园VS宝能公馆1

獨角獸

这次二批次公示，29盘6855套房源！看似项目不多，但“高质量”新盘真的太多！
这样的情况，除了21年第5批新房好像很久没有这种阵仗了。
好在，今年二批次我们有幸偶遇“神仙打架”戏码再次登场！
但这批次新房更有看点的莫过于几大滨江盘的PK！
仔细看看，有徐汇滨江的百汇园、宝能公馆1288
前滩最后的世纪前滩·天御
三林滨江的前滩百合园
以及杨浦东外滩的合生缦云上海
试问：
滨江千万级预算，5盘怎么选？是前滩“压箱底”大户型产品？还是性价比更高的杨浦东外滩？又或是热度一直颇高的徐汇滨江？
总之，这批次不缺“顶流”，缺的是你的预算和分数！
一、高积分“徐汇滨江vs 前滩vs 三林滨江”，更推荐谁？
从长期持有来看，能买到都是福音。
首选徐汇滨江，大家认可度颇高的板块，从体感上来说滨江沿线的顶流。
比如，之前的御江廷92.75分，也同样在市场中掀起了一波高潮...种种迹象足以看出大家对于徐汇滨江的热爱。

不仅拥有三大高端产业集群，全覆盖了文化、科技、金融、包括了：小米、华为、阿里、甚至腾讯企业总部都将落地于此；还享誉盛名的西岸艺术中心，龙美术馆、油罐艺术公园等高能及区域配套...外加滨江绿道，整体的配套综合度颇高，IP无敌！
对于偏爱浦西的朋友，徐汇滨江必当首选！
其次，浦东众所周知执行力很高，前滩就是很好的例子，城市界面崭新，配套资源完善，对比之下当下的三林滨江会看着略有荒芜，不过未来可期。
光从过会的价格便能看出，ZF对于三林滨江的期许，真的比前滩花费了7年时间才冲上13万来的更效率。
综上所述，在板块选择上，主要看大家看中什么：
徐汇滨江，滨江、产业、各种人文艺术，ip无敌；
前滩，看中学区、商业密度、崭新界面；
三林滨江，自住属性、生态环境！
接着来看项目上的信息！
简单点下4盘各自特点：
1，百汇园，最后2栋220套！准现房！二手成交最高20万+！
2，宝能公馆1288，同样最后收官46套！
3，世纪前滩天御，再也不是“鸽子房”，前滩最后一个新房，大户型改善直接冲！
4，前滩百合园，唯一的低密墅区产品！稀缺属性满分。
价格上，宝能公馆1288、百汇园、百合园主力均在2000万+，而世纪前滩天御有部分是1000万总价段的，置业门槛相对更低些。
那我们从周边配套、产品户型、性价比分析看看：
——城市界面及周边配套！
前滩百合园

虽然与前滩仅隔一条中环路，但与前滩高密度的城市景观不同，主打低密生态！
而项目所在的西区地块属于前滩南最好的位置之一，占据优越的滨江资源，以及沿江未来规划的商办体众多，有约7.9万㎡商业和10万㎡办公，以及大规模成片绿地。
包括，在交通上有8号线、19号线（在建）、26号线（规划预留）、学校等，这些配套均位于项目的东南区，未来在通勤上的能力不容小觑。

未来项目中高层景观视野应该就是公园、江景都一览无遗。
虽然当下这里才进入建设状态，看着不太理想，但待一切落地城市界面会缓解许多，要相信浦东的执行力，一切都在行动中，据悉项目周边“动之谷”也已进入工程阶段...

世纪前滩天御
前滩最后一个新房！
项目虽然不临江，但由于是地铁上盖，距离东方体育中心站约300米，6/8/11号线已成熟，此外还将规划19号线上盖，且周边配套十分完善，一路之隔就是前滩太古里、前滩中心等。
除了周边浓厚的商业氛围，前滩21地块体量高达约60万㎡，是一个集购物中心、企业办公和住宅为一体的综合型项目，还有4栋近150米的超高层住宅，未来建成后将成为前滩“住宅天际线”！

另外，项目商业体量高达约17万㎡（含地下），是整个前滩板块最大的商业中心，开发商为陆家嘴集团，也是浦东八佰伴商圈网红商场L+Mall的缔造者。
此外，徐汇滨江俩盘！
百汇园‍‍
项目与世博会场馆隔江相望。项目正对徐汇滨江景观大道，直线距离仅200米左右，高层可远眺黄浦江，北面一河之隔就是尚海湾豪庭。

项目周边的一系列配套都十分齐全，
距离最近的地铁站是11/12号线龙华站约900多米，周边商业配套也十分完善，绿地缤纷城、正大乐城、保利·时光里等大型商业都步行范围内，周边还规划商办。

由于项目次新房居多，城市界面较为崭新，反而宝能公馆1288周边会存在部分老公房，但影响并不大，宝能是滨江多盘中，距离黄浦江最近的！
前期项目内部存在部分问题，但即使如此情况，去年开盘也全部售罄！
从城市界面来看，百汇园更临近市中心，且周边配套更加完善。而宝能公馆则紧贴中环，周边以社区配套为主。
除了基本配套外，徐汇滨江有着强劲的产业能级，上海西岸布局西岸传媒港、西岸智慧谷、西岸金融城，构建文化创意、科技创新、创新金融三大产业互为支撑的国际创新创意产业群。

而在极强的产业能级之外，徐汇滨江还将曾经的工业遗存建筑改造成了艺术中心和美术馆，大大提升了板块颜值并丰富了功能。
——二手市场情况！‍‍‍‍‍‍‍‍
这点比较明显的倒挂差，直接反应在前期已交付的百汇园！
一线沿江的百汇园目前非低区成交价在18万左右。

而房龄稍老，2009年尚海湾豪庭也均在16-18万不等。

再看看前滩，区域内标杆的中粮前滩海景壹号依旧维持在18万左右的高位、三湘和海德壹号等滨江沿线据悉甚至可以超过20万；

但是诸如东方惠礼、东方悦耀、江悦名庭等二梯队小区而言，成交价格就在16万甚至更低了。
相比之下，紧邻的三林滨江，目前板块内无对比次新，大家从居住属性、与周边配套便捷度，可以参考起前滩、徐汇滨江，差距不会太大。
——产品维度！
1.对于预算在1500万以内的朋友来说，前滩“小户型2房”可以试试，也是仅有的2房产品；
2.对于2000-3000万预算的购房者，前滩百合园可能性更大，套数也更多！三林滨江目前的置业门槛还未出现高积分；
3.而喜欢徐汇滨江的，个人推荐百汇园，相比宝能套数多，更稳定！
笔者个人感觉，对于2000万+总价的新盘，大家对于地铁、商办等配套资源或没有这么看中，大家更应该看看，如今市场缺少什么？是新房品质！是产品稀缺！
所以建议大家多追求更大尺度感，周边生活氛围好的新盘！
此外，大家更关心的从积分的难易程度来看！
除了三林滨江的前滩百合园之前板块内无高积分门槛，其余均有参考物：
前滩：
晶鸿名邸97.23
东方悦澜96.9
格力海德100.89
徐汇滨江：
云锦东方89.52
百汇园94.96
分数的高低，取决于市场的情绪，徐汇滨江虽然新房价格一直遥遥领先，但积分一直稳占上风！
包括，此次的三林滨江，绿城百合园的实力不容小嘘，光笔者带着的购房群已经有众多高分选手，准备冲！中低积分还是稳着点考虑。
二、另外，二批次公示名单中还有滨江一盘：杨浦东外滩，合生缦云上海
对于这个项目群里就有不少购房者发出了不同声音：

对此房万后期会专门写一篇文章分析下，和大家谈谈东外滩滨江发展，那这里笔者简单表达下个人观点：
第一，价格！
就11.98万的均价看你拿TA与什么对比，很多人觉得贵，主要是缦云上海在杨浦区域内，超越了内环的价格；
但不少观点也表示：上海内中环滨江沿线价格基本已在12-13万！合生缦云明显是滨江中价格最低的！
其实，这两种说法都没错！
但需要注意的是，
1.徐汇滨江、前滩贵，起码有个二手房价做对比，那杨浦滨江能对标的二手实在不多。
2.据悉，缦云上海住宅部分可能会看不到江景，前方有个约180米超高层住宅或有遮挡，那未来在滨江沿线的溢价率有待商榷。
那是否不值？真的还好。
此次户型上没有低于150平的，清一色的改善大平层
参考区域内大户型产品，比如仁恒海上源，大户型高层都超12万+...

所以，一个相对中立的观点，如果你追求更多的是性价比，该盘相比其他新盘或许没这么高，但开出这样的价格也完全不夸张！
毕竟，人家还有一个不输三林滨江的规划在手。
第二，板块定位！
很多人不认三林滨江，也有很多人不认东外滩，这个板块可谓见证了太多，大规模的拆迁进程，整个区域的亟待换新。
目前从规划定位上，杨浦滨江不比咱们前面提到的三林滨江差

起码，杨浦滨江内环内的那部分是被划入中央活力区的，与外滩、陆家嘴、徐汇滨江、前滩等地的规划能级是齐平的。
另外，仔细翻看地图能发现，杨浦滨江沿线的历史遗迹算是除外滩之后，最多的片区之一，也因为有着庞大的历史建筑，导致开发上遇到很多限制。
比如：这里曾经遍布船厂，保留着标志性的塔吊

始建于1902年“祥泰木行”旧址，改建为人民城市建设规划展示馆，公园绿地于一身的绿之丘等...

一系列的旧址原建使得杨浦滨江不同于其他滨江板块。
此外，近些年这里也引入了超4万亿的互联网巨头美团、B站、字节跳动；
按照预期规划，到2025年杨浦滨江将有30家以上在线新经济头部企业，导入至少20万人口。
不仅如此，板块内还有江浦路隧道和轨交18号线，以及正在建设的北横通道。

所以，杨浦滨江不仅集合了更多的历史遗迹，互联网产业，板块内部的不断完善与提升，才是未来更值得期待的地方，杨浦价值的最高点。
第三，回到项目本身
在户型方面与前面4盘差距不大！此次推出起步151㎡3房，另有约196-249㎡4房产品。
虽然开发商在上海没有代表作，在北京、广州均有相当拿得出手的作品！口碑还算不错！
但在积分上，合生缦云上海明显会友善许多，算是该批次滨江沿线的低积分选手！
个人推荐适合：
1.在北区工作的朋友们，像陆家嘴、杨浦、北外滩等；
2.主力总价预算2000万以上，追求纯粹改善；
3.追求自住品质，对装修标准有高要求
最后，二批次已公示，部分新盘即将取证认购，大家可以根据自己的需求，偏爱哪个板块、项目，选一个确定性更好的新盘，抓紧上车！

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0nCFK25I
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