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封面图 |《我可能遇上了救星》剧照
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问:
有人说,2023年可能是中国房地产市场极为特殊的一年。想请教冯叔,您觉得2023年的房地产市场会有哪些变化?爆雷房企还有没有机会救活?
冯叔:
房地产行业在三五年之内大概不会发生什么特别变化。先来说说行业最近发生的一件事情,就是大家都知道的房企爆雷,政府如何纾困?关于这件事情,大家一定要记住政府的逻辑和开发商的幻想。
开发商幻想的就和过去一样:公司出了问题,政府一救,公司又活过来了。房地产市场也恢复了,公司买的地突然又有人来买了。这是开发商的幻想,但政府的逻辑跟开发商的幻想完全相反。
政府的逻辑是什么?政府的逻辑特别简单,叫救业主不救项目,救项目不救公司,救公司不救老板。也就是说,公司出了事情,到了最后,老板该还债还债,公司该破产破产,但业主,政府是救的。所以开发商不要幻想,你的幻想没有用,一定要记住这个逻辑。
2
问:
现行政策下,开发商该关注哪些内容?如何做好开发商到运营商的转变?
冯叔:
对于房企三好生来说,资产运营现在很重要。在过去,对于资产,我们叫做持有。持有是被动,但现在我们是要学会运营,把它租出去,而不是仅仅把它盖起来。资产如果只是盖起来,租金是0,那资产价值就是负的。但如果盖起来,把它租出去,租金越高,价值就越大。
举一个特别简单的例子,在过去12年里,北京SKP这家店没有增加过一寸面积,但营收却增加16倍。你想,他们的付租能力有多强?他们没有多盖楼,但物业价值却很大,而这个价值是多少?物业的价值是租金乘以15到20。如果租金是0,你乘15到20,你的物业价值也还是0。
所以,现在资产管理变成了一件特别重要的事情。看一个公司,不是看你有多少面积,而是你每平米能创造多少收入,这也是房企三好生现在正在关注的事情。他们不再像以前那么追求开发销售的面积,而是在想如何做好资产管理。
3
问:
未来房价还会上涨吗?
冯叔:
经济就像一盆水,经济增长,水多了就漫出去了,即使你在郊区边缘上,你的脚也都是湿的。但经济不好时,水就挥发,蒸干了。大家都知道,池塘的中心永远有水,但池塘边上可能就没水了。
所以在北京四环以外、环北京经济圈,出现过房价下降三分之一,甚至腰斩的情况,但北京CBD房价却没降,中关村房价也没降。
全世界做住宅开发一直都有一个规律:繁荣的时候做郊区,萧条的时候做市中心。繁荣的时候,大家都往外跑,你拿一块便宜的土地,你盖了房子,一卖就赚钱了。萧条的时候,你就赶紧到市中心待着,外边都干了,但里面总有口水喝。
所以未来房价实际上在两个地方会偶尔有增长,一个是就业、人口、收入增长的地方,另外一个就是城市核心的中间地方。这就是未来5到10年住宅价格的基本情况。
来源:http://www.yidianzixun.com/article/0nAnKP4C
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