北京楼市：业主信心膨胀！

琉璃琰

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、最新楼市监测已在星球公布，业主信心膨胀，后续得看市场博弈结果，我们将持续监测~建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
2、提问：京爷好，请问天坛府是否存在倒挂的情况？
回答：你好，一般来说倒挂，就是新房比周围同档次的次新二手房便宜。周边差不多档次的小区是中海紫御，目前均价和天坛府差不多。中海紫御的优点是品质好、确定性高、产品还不错，楼龄老点儿，天坛府的优点是新，缺点是产品设计不算突出、品质不好说。总体来看，各有优缺点，所以我感觉不算明显倒挂。当然，天坛府是可以买入的，长远有价值。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
3、提问：京爷您好，sfsd，首付在160万，总价在400万左右。想兼具住房和出租功能，未来给父母养老用，短期内想出租，或者自己住，不考虑学区。
自己住的话，不需要天天通勤，在家办公，但是每周需要去海淀或昌平，因此希望是有间大卧室的小两居。出租功能会考虑离商圈和地铁口较近。父母未来养老希望在城里，离医院公园近，想要中楼层朝南的。
目前在看惠新西街南口和和平西桥地铁站附近的老公房。请问京爷在我的预算内，这样选择是否合适，有没有其他商圈？具体到惠新这边，有没有具体推荐的小区，比如惠新里，胜古南里，小黄庄？以及1960年的正在老小区改造的房子可以入手吗？未来会不会比较难出手？
回答：你好，这个预算买个小两居，其实惠新西街南口和和平西桥地铁站附近的老公房挺适合的，因为板块、交通、配套好，能比较好地满足你的需求。升值性角度来看的话，能跟上大盘，或者略微低于大盘，选择的逻辑是：管理。这附近的话，惠新里可以优先考虑。还可以看看安贞附近的安贞西里，西坝河附近的西坝河各种里。1960年的正在老小区改造的房子，一般不建议，未来会因为贷款的问题而不好出手。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京买房顶级思维》
4、提问：京爷好，闲钱配置一线城市，长年投资考虑，1000-1500有推荐的区域和楼盘吗？考虑好位置，未来不一定卖，谢谢！
回答：你好，长年投资，那就考虑热点板块标杆盘/热盘吧：东城，考虑一下中海紫御公馆；西城，考虑一下玺源台；海淀橡树湾，橡林郡也可以勉强看看; 朝阳，望京融科、国风，朝青润枫。以上都可以看看，按照这个思路走就可以。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
5、提问：我名下有房山一套房。想把房山房子卖了换个城区的学区，在管庄附近工作。
① 我什么时候卖房换房合适？要在等等吗？
② 换房预算大概400-500，卖房能拿到200万，还能再添100万，因需要老人过来看孩子，所以最少需要个2居，我单位在朝阳管庄，我是考虑常营还是东坝？
③我这个预算有没有可能能在海淀西城买套？也是两居室？
④我需不需要离婚弄个首套资格？
⑤其他区域还有比较合适的学区房吗？第一考虑学校，第二考虑离我单位距离，第三就是大小房价了
谢谢您！
回答：① 我认为现在就可以考虑操作，因为你是从低价值房产向高价值房产置换。不过因为你的房产在房山，可能不一定好卖，所以我比较建议你先卖后买，或者自己的房子已经签约了再考虑买入。
② 考虑常营还是东坝，得看具体的小区情况。理论上就考虑管庄附近就挺好的，也有个清华附，勉强可以看看。
③如果再海淀、西城买，那500万两居很难买，基本上是海淀五环外，比如常秀家园、悦秀园、永泰东里，倒也还可以，能兼顾升值和上学。距离有些远了。
④ 这个看你们自己了，就是时间有些久。
⑤ 或者你看看朝阳花家地实验之类的小区，东城天永板块的学校。有些性价比。
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6、提问：京爷您好，德胜学区的北广家园有没有入手的价值？这一片次新的盘您有推荐吗，预算1500以内吧，谢谢
回答：你好，就看您什么需求了，如果是有学区需求，那这个小区买来自住+上学还是可以的，有一定的价值，毕竟属于德胜少有的次新。不过，现在德胜学区买来也不一定能上，如果上不了，也不太适合自住，毕竟接送可能不方便，从理性角度来看，还是买个占坑小户型划算一些、安全一些。这一片似乎没太多次新房，选则并不多。星球内部资料《北京买房顶级思维》
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