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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问：京总好！情况：两孩子在海淀苏州街上学，分别上高二、初一，现在海淀租房住。未来至少5年上学在海淀，想买海淀房自住兼投资。现有：朝阳区东四环南磨房乡的世纪东方嘉园一套3居，闲置，低楼层考虑换高楼层，满五唯一。请问：该怎么考虑家庭资产配置、优化、投资，同时宜居？方案A：1、想在海淀买一套3居或小4居，140-160平的住房，楼盘较新，1500-2000W，南北、方正、高楼层，临地铁，宜居程度高，如果有好的学区更完美。您的推荐区域？什么楼盘？
2、看过四环外的橡树湾，顾虑：学区一般，交通不便，万象汇前面、往万泉河路上的早晚接送孩子会不会堵车严重？也看过四环内的世纪城、绿波漫板、玫瑰御园、观澜国际、诚品建筑，交通方便了，但：楼盘旧，都是约2004年的房，总价高但居住舒适度打折，而且很多房东卖房换现，如果买了将来能否保值增值？3、朝阳的房出售，还是出租保留？4、如果出售朝阳房，买卖的先后顺序怎样？时间节点为？
方案B：买海淀学区房2居室居住，1000W以内，南北、方正好用，临地铁，宜居。另买个朝阳房1000W以内3居，南北方正，临地铁;两个方案，您认为怎么更合适？如果方案B，您的推荐是？困惑很久了，感谢您百忙之中回复，万分感谢！
A:回答：您好,感谢信任!1、世纪东方城在欢乐谷板块热度还可，成交量排区域前三，比北京华侨城低大概4500左右，一个是03年的，一个是06年的，在价格上比较有优势。但欢乐谷商圈一般，外地人居多;这个盘从2017年到去年起起伏伏处于横盘震荡状态，近半年楼市传来利好上涨了大概10%左右，未来有补涨的可能性，但跑赢大盘有点困难，
你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情;关于置换时机;北京的市场规律是热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,有2种思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是卡在主城区的冷静期入场,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/写过市场凉热定律;建议认真阅读,
2、1500-2000这个预算如果把面积控制在140以上，选不到品质特别高的盘，所以您看的盘品质都一般，在海淀做选筹，就根据您的这个情况说，要么您压缩面积，要么在增加500ZD，这个方案就能选到不错的盘了，像万柳的碧水云天、康桥水郡学区品质都可，能同时满足上学，居住。海淀本身不缺购买力，不建议拆分为二，可以集中ZD选一套霸盘;祝一切顺利
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Q:提问:您好，京总！一直关注您的文章，特请教。目前持有一套朝阳北苑家园茉藜园的三居700+和朝阳科学园南里的两居500+，这两套都在出租中，目前在海淀白石桥附近工作，自住海淀苏州街一套小两居，是八一的学区，目前二娃出生不够住了，于是又在同小区租了个一居室。目前很想置换。想咨询
1、朝阳的两套房子是否还值得继续持有？2、如果朝阳的两套卖掉，在苏州街附近改善的话，周边学区溢出价格也比较高，1200+似乎找不到比较好的盘，是否要扩大选筹范围，周边是否有好的楼盘小区推荐？3、或者是朝阳的两套和海淀现住的一起卖再换个2000左右的好品质的，所有资金都集中在房子上，会不会风险比较高？4、如果继续居住和持有分离，苏州街的房子先住着不动，那么就不用非要在苏州街选择，按京总的思路在什么地方选一套比较好的投资加保值的比较好的品质的小区呢？
A:回答:您好，1、茉藜园和科学院南里这两个盘保值性还可，升值性不是特别突出，但也不算很差的那种，只是成长比较慢，如果有条件的话建议是做一下置换。2、围绕苏州街的中关村商业氛围太重，我在星球精华栏海淀跑赢大盘选筹导图有全面的分析,这个区域我一般都是建议往外换，成长环境很差，价格天花板相对也比较低，拔高的全是学区，往东基本都是老旧盘了，只能往西边万柳看，如果你现在持有的苏州街房子涨幅跑的还行可以继续拿着，涨幅比较差的情况下再考虑合并，
你可以关注万柳的光大花园这个盘，3居室的价格在1600左右，需要你额外加400的杠杠，这个盘性价比很高，并且位置很好，虽然有部分学区溢价，但不影响这个盘的综合价值，万柳的资源一直是海淀最强的，地段也很好，旁边的怡秀园94年的盘价格已经快赶上光大了，其次如果现有苏州街的房子涨幅较差考虑脱手的话可以关注三小西侧的康桥水郡，120平左右的小三居价格在2000出头需要淘，这种户型出房率比较低，这个盘属于万柳的品质改善盘，光大和康桥都有成长空间胜率较大，是距离你最近的2个盘了。关于风险只要选筹正确可以忽略，过去是因为只要有行情全市都能渗透，只要位置别太差，都能跟着涨，现在的行情都是一批一批涨，涨价的都是点对点板块，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/点状逻辑;升级区域和楼盘大方向上没有问题。
3、如果加不了杠杠，苏州街不动的情况下，1200做布局我建议是到朝阳做选筹，同样的价格在东西海能拿到的全是老旧盘且价格高面积小，而朝阳品质高面积大价格低，区域资源比着东西海不差，围绕国贸望京两大产业区选大方向不会出问题，你可以关注下朝青的华纺易城，青年汇，望京的澳洲康都，首开知语，建议参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝顺利！
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Q:提问:家庭自有住房3套，一套利泽西园一区（一居室，71平，塔楼一层，还有60万贷款，市场约530个），自住。一套南湖东园一区（大两居半，南向，120平，塔楼中楼层，市场约770个），出租中。本人工作所在区生态涵养区有一套小产权房（97年98平，市价约100个，目前自己一个人住，价格较去年有所降）。双职工，孩子已上大学。几点考虑：
1.都不动，保持现有状态。2.卖掉远郊区房，申请配租房或租房（租金一年大概2万），回流部分资金，卖掉市区一套大的，申购望京樾等新小区，或康都两居等次新年。3.卖掉利泽和小产权，贷款申购康都或利泽西园板楼的两居。或申购南湖东园二区三居室;4.卖掉利泽和南湖，申购上京新航线等次新三居。5.卖掉南湖一区，持币待购（如，望京樾附近后开发楼盘）请教老师，我应如何组合，才能更好的优化配置家庭资产。
A:回答:您好，关于政策类住房的理解，建议你认真阅读星球精华栏文章05#因为保障房充足，所以商品房暴涨;保障房公租房的本质居住权,北京未来的市场上不缺住房,大量建设保障房会导致商品房用地进一步变的稀缺,商品房的价格会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值，保障房保障的是一部分人的居住权，而商品房适用于中高端人口的财产保障,两者属于两个体系，如果你们已经有多套住房，主方向应该是往优质地段优质商品房上努力，而不是只停留在套数上，
方案四效率很优，利泽西园南湖东园虽然在望京板块，但这两个盘的行情都是望京这个板块最后一批反应的，如果拿完次新三居还有资金可以考虑第二套布局，或者ZD打完没有多余资金，可以等入手的次新盘吃到行情以后再考虑二套布局，这个是你的方向，其次不要过多考虑多套房的租金收益，租售比是一个伪命题,现在的房价体现是未来的购买力,在房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租售比没有什么实际意义;祝顺利！
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Q:提问：会长，您好。因为孩子的原因需要考虑学区房，继而产生了需要对当前的房产全盘调整的需要，想向您请教。外地留京，京籍，目前在四惠两套房产。东恒时代三期的一居室一套，旁边都会华庭3居室一套自主。目前两套房产总值约1600万，溢价850万，房贷有270万左右。手中另有资金约400-500万。孩子不到2岁，需要2027年上学。所以想在23-25年买一套学区房。目前考虑在东城安交学区占坑600万。学位用完后就出手。思考解决路径如下：
简单解决办法：现有两套房产都不卖，东恒改在家中老人的名下，我们腾出一个名额，然后重新筹钱搞定学区房。那么现有房产都不影响。但是很想请教您：您觉得我现有这两套房继续持有的价值大吗？这个地段还有上升空间吗？还是建议更换更有潜力的区域？我们的目标是未来/以后在北京长期持有两套房产——一套三居以上，一套一居或者两居室。本次的学区房是属于六年期的资金占用。
全面换房方案：先出售东恒一居室（约8万/平），600现金，先行投资一套更具有潜力的一居或两居，可以是学区房，也可以不是。后期出售都会华庭三居（7万/平），再添加一些杠杆，预计2000万左右，购买一个160-200平米的北京整体居住氛围更好的常年自主。2025年出掉小投资房再买学区房。这种方式相当于将两套房全面置换，并且还需要有投资眼光能买对一套小户型，两三年转手。以上两种操作方法，想听听您的指导意见。看了您很多的文字，默默把自己的理想定在了万柳……希望自己能做到~谢谢
A:回答：您好,感谢信任!我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析,建议认真阅读,四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群;品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;东恒时代三期属于刚需盘,但价格在区域没有优势,刚需客第一选择是壹线国际,长车群体会选择通惠家园;再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
都会华庭属于十里堡板块,而十里堡区域缺乏优质商品房,声望比较一般,区域大多都为老房子,2000以后的建筑和居住感同等价格内在整个朝阳东部优势也不是很明显,从长期价值,方案二更有利于家庭资产的增值性,从效率优先原则,这两套盘应该置换为优质商圈的霸盘,因为您们的底仓比较足;可以选一个不错的盘;一来可以居住提高生活品质,二有助于未来资产的升值性,北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场的主流户型;疫情三年大家居家的时间更多,对于房子的功能性有更高的要求,包括社区环境、物管资源、生活配套方面
方案二中的思路完全正确,小户型避开学区房,如果把自住房定在万柳也可,这样就不需要再购置学区房了,万柳2个学校,一个是市重点,一个是区重点,万柳的房子保值升值性很强,只不过2000的预算如果在区域内想挑选一个比较好的商品房只能是小三居,或者大两居;品质商品房三居价格基本在2500以上,如果计划在安交上学,可以围绕安交一带看看也可,2000的预算在朝阳选到的盘要比海淀万柳居住体验更高,可以是四居,三居也基本是区域内标杆盘了;祝一切顺利!有问题再沟通!
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Q:提问:您好，关注您很久刚加入星球，想咨询您购房问题。大宝在朝阳区上二年级，二宝年底出生，目前居住在新北苑2居，因家里人口增加想重新购房三居或者四居(三居满足目前人口居住，十年八年后或许婆婆一起住需要四居)，由于高中升学率问题打算换去西城或者海淀，考察海淀比较多，现在有1200-1300万资金，家里还有一个购房指标。目前有几个方案，1.上地学区板块看了上地佳园和上地西里再加上贷款一部分购买三居，一并解决学区问题和居住问题，但是感觉学区溢价有点高，担心不保值，并且居住感比较差。
2.在上地周边买一个好一点的房子居住，目前大宝转学去海淀目测好学校基本没有名额，买了学区也进不去不如转学去一个一般的小学，等过几年二宝要上学大宝升初中之前，卖新北苑房子再买个小的学区房给大宝初中派位，二宝小学摇号使用。最近看了领秀新硅谷，清河橡树湾，橡林郡，强佑府学院几个盘，橡树湾品质最好但是价格比较高不知道是合理还是偏高，领秀新硅谷价格合理居住环境也还可以但是不知道有没有硬伤，值不值得买。强佑价格低不知道是不是靠近G6的影响。
3.也看了海淀北部新区，二手房首创天阅西山，新盘海淀幸福里，中海汇德里，不知道这个板块是否适合居住，另外如果房子长期居住能否升值，看这里的原因是因为这里房子都带装修，并且价格低能买四居一起解决老人共住的问题。如果这个板块值得买入，这三个盘首创天阅山离中关村壹号和地铁近一些但是单价9.3万，是否偏高？海淀幸福里单价8.3万明年4月份精装交房，中海也是8.3万要24年交房129平就能做出4室户型较好，就是交房晚。请问以上三个方案应该怎么选择，如果2和3方案可以考虑哪个房产更值得买入？或者这三个方案都不是最好的您有其它的建议给我谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图对东西海学区房有过详细分析,关于学区房保值问题，我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,学区房是绑架勒索型的附加价值,我们都明白学区房的价值是政策赋予的，结论就是学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,一旦学区改动,可能面临巨大损失;
西海非溢价很高的学区老旧房,具备一定的保值功能,风险较高的为西海名校居住属性很差且学区溢价很高的盘,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区价值就变成了12万,多出的2万就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,如果买了高溢价学区房,政策持续给予支持会持续上涨,如果政策消失会失去价值,回归原本的价位，
上地这个板块溢价最高的是上地东里，上地西里和上地佳园保值性还可，但升值性可能跑不过同区域居住体验比较好的次新盘，上地有附近产业的辐射，且这个商圈配套成熟，属于海淀北部的热门商圈，从过往的行情看这个板块，每一轮上涨的全是位置较好的品质次新盘，其次管理比较好的老社区跟涨。
2、领秀新硅谷、橡树湾、橡林郡、强佑这四个盘的排序是优先橡树湾、其次像林郡、世华龙樾、最后领秀、淘汰强佑，领秀属于西二旗板块，可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;西二旗不是产住结合一体的区，有一点产住分离，所以成就了北侧的回龙观，南侧的清河，强佑属于海淀的上车刚需盘，小户型居多密度很大，未来这个盘的出租率会很高，居住体验也会大大降低，不适合作为改善的首选，
房子真正的价值是所占有的区域资源,资源稀缺商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可，品质楼盘与区域购买力正匹配，那么这些品质楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;橡树湾、橡林郡、世华龙樾就是这个区域内的品质次新盘，而这个板块配套很成熟，有一定的稀缺性，又紧靠互联网产业聚集，所以一直处于领涨市场的盘。
3、海淀北部新区目前的价格已经提前透支了，但这个区域目前并没有成型，如果投资这个区域兑现周期会比较长，中间存在很大的不确定性，方案二更稳健更牢靠，从新北苑换过去大方向上是正确的，如果换到海淀北部或者老旧小区战略上一定是错误的，不管是为了孩子上学还是为了改善居住条件，配置一套家庭的核心优质资产不会错，回看会员文章北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！
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Q:提问:京总您好，关注您已久。说一下我的需求：首付400-500w，sfsd，在有理想标的的情况下可追加首付到600w（较勉强），家庭收入尚可、贷款打满还贷能力没问题，主要目的是自住加家庭资产保值。上班地点在海淀上地，希望在海淀选筹，自己解决孩子上学，因此不用考虑学区房。准备长持8-10年或者更久，需要宽敞一些的三居或四居，想要新一些的环境好点的小区，三代人一起居住，面积最好能在130平以上要不然住起来太挤。请问有适合我的板块和小区推荐吗？
A:回答; 您好，如果工作单位在上地的话，最好还是围绕上地附近买，海淀的产业核心也集中在这一带，围绕这些位置买方向上是不会出问题的，按照你们对房子的要求，8-10年的持有时间，可以重点关注下安宁庄板块的上林溪，115平的三居户型三代人居住很好，就是和你们期望的面积有些差距，如果能接受这个盘是很不错的，上林溪这个盘如果市场没有大调控的情况下涨幅很稳健，如果市场有针对性的调控,最差的情况下会是横盘状态,保值性很好,品质在安宁庄属于天花板了,安宁庄的弊端是整个区域品质盘较少,只有上林溪一个,安宁佳园虽然建筑年代接近10年,但综合素质一般,除了这两个盘其它就很拉垮了,你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近5年的行情;
这样的区域对本区域以外的购买力吸收相对较弱,但对本区域内的置换群体吸收很强,对外吸收购买力比较强的区域特征唯一指标是“新”,楼新、路新、配套新、品质次新盘扎堆,哪怕位置稍偏,只要不和主城区脱节即可,安宁庄缺乏这样的配套,但不影响这个盘的价值,稀缺性比较突出,如果面积是硬性要求必须要到130以上，那就只能打新往海淀北部新区考虑了，只是这个位置需要时间兑现,周期长了些,如果您们工作地点比较稳定可以长持的情况下可以考虑这个位置,海北会是海淀未来大概5-8年一个新的增长点,弊端就是需要时间兑现,周期不确定,现在价格有点高,透支了未来3-5年的价格,肯定要做好5年内没有行情的，稳健一点就买在上地一带，激进一点可考虑海北，祝顺利！
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发表于 2023-3-17 19:14:49
