天量抛盘之后会发生什么？

天和海

不知道大家注意到没有，最近二线城市二手房挂牌量增长速度惊人。
大家都在报复性卖房，国内多个城市二手房挂牌量居高不下，市场上有大量房源寻求出手。
同时，各个城市的二手房成交量，相比一潭死水的2022年，都有了还不错的成绩。
目前来看，各大城市二手挂牌量激增、但成交量刚到及格线的情况十分普遍。
在这里我给大家提个醒，如果你所在的城市出现了这种情况，那么就是改善置换的窗口期到来了。
先别着急说我讲得不对，往下看详细分析。
这段时间高喊市场回暖的，都是二线头部城市。
像天津、杭州、南京等城市，二手成交量环比回暖确实比较明显。
比如天津，2月二手房成交14175套，环比增长58%；

但二手房成交规模回升的同时，挂牌量也呈现上升趋势。
根据贝壳指数，2月天津二手住宅新增房源36922套，比1月新增25012套。

西安，2月份全市存量房(二手房)网签备案84.56万㎡，环比增长18.48%，同比增长140.30%;其中，住宅网签备案面积78.77万㎡(8161套)，环比增长54.15%，同比增长136.05%。
这是 自去年8月官方公布二手房网签情况以来，备案量最多的一个月。

但是西安的挂牌量，截至3月9日，已达180474套。
而就在3月6日，西安二手房的挂牌量才171731套， 三天时间激增8743套！
南京也有同样的情况，2月二手房成交6053套，环比上涨157.9%。
但是2月以来， 南京二手房新增挂牌量出现报复性增长，涨幅基本都在225%以上；浦口、江宁等区域甚至超过350%。
现在南京整体库存的去化周期已经上升至13.7个月。

成交量刚到及格线，但二手挂牌量已经激增到前所未有的库存量。
这就好比囫囵吞枣，消化不来啊。
那近期什么户型的房子卖得好呢？
可以看到， 住宅成交面积段，90平以下的小户型是成交主力。
杭州1月二手房成交中，58%的成交房源为90平以下的小户型，其中70-90平房源占比34%；其次是70平以下的产品，占比24%。

数据来源：CRIC 2020
南京，1月二手房成交中，90平以下小户型占比63.7%。其中，60-90平成交占比超4成。

看明白了吗？高库存量的出让需求中，卖得最好的是刚需小户型。
答案已经很明显了，当前的市场回暖，主要是置换需求在支撑。
这其中还包括很多小换大、旧换新、左手倒右手换贷的群体。
有媒体报道，杭州这一波二手房挂牌量激增，很多都是冷门区域、偏远郊区的房主卖房“腾房票”，目的是到主城区“打新”。
杭州的中介也表示， 现在来店里挂牌的房东都目的明确，都是为了腾房票达到打新目的。

天津二手房回暖也是由置换需求带起。
成交量有所上涨的项目，主要集中在市区核心区及环城远郊特定区域。
这批改善客，除了以教育为目的置换，更考量置换自己的外围资产到核心区。
大家都在忙着出让自己的小户型，好去买更大、更核心的房子。
可以肯定的是，被调控政策压抑了好几年，如今刚迎来政策的松口期，这一波会集中释放需求。
前两年上错车的人，因为调控压抑了好几年，都想趁着这波行情，赶紧出手。
各项政策也已经到位了，国家统计局刚宣布1-2月个人按揭贷款3495亿元，下降15.3%。
政策口风也很暖心，针对首套、置换群体政策该放松的都放松了，部分城市还实行“带押过户”，置换改善需求被释放。
但是一个不能忽略的事实是，全国为数众多的三四五线城市及低能级城市，楼市复苏之路，仍然异常艰难。
在我看来，大部分地方还是看空。
特别是在中小城市有多套房的人，其实可以准备将资产腾挪到强二线或者一线城市。
也不用担心现在库存量大，卖不出去。
趁着现在市场回暖抛盘，才是最佳的明智之选。
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