内审干货——细讲资产盘点，以“商业空铺”管理为例！

彭志永

ID：内审师修行与实战
内审干货——细讲资产盘点，以“商业空铺”管理为例！
受大环境影响，很多商业公司的空铺数量估计都创造了新的纪录，有住宅或小区底商、有集中商业区、有专业市场、有写字楼，有整租公寓，甚至有工厂。
年底，各公司都需要盘点自家固定资产，对于地产企业来说，自持商业用房，应该算是最大的固定资产！
作为内审，可以进行一个专项审计：现场检查空铺。
足够细心的话，一般能查出一堆问题，足够在年底前，交一份好看的期末作业了。

本文以地产集团名下的商业运营（公司或小团队）为例讲解：
1.查空铺台账：（1）做没做台账？是否及时更新，如果有台账，打印出来作为现场检查依据；（2）检查下空铺信息的完整性，如：原租户信息，退租撤铺时间？需要与现场互核。
还要注意一种情况：现场空了，台账没空，或台账空了，现场没空，都需要查看具体原因，有时会发现一系列管理问题。
有时间的话，你也可以查查撤场手续、欠租和保证金退返管理（此文以现场查验为主，不再多讲此类内容）。
2.查图纸：现场检查时，需要根据图纸查空铺，此图纸可不是分户图而是整个区域或整层图，信息是否完整：铺号、分割情况，是否空铺，便于现场检查。
也会出现一些图纸与现状不符情况，或划图错误，或店铺在分割与合并时未更新信息。

3.是否真正空了？
空铺的标准：撤铺退租手续已办完，现场恢复原状。
恢复原状，现实中却很难办到！
一般情况下，我们对空铺状态的认定是：可移动物品都搬走了，基础装修可以保留；退场后无值钱的财产，商户承诺遗留物品不要了；收回钥匙。
现场可能出现的几种情况：
（1）撤场手续办了，但仍在继续经营。理由可能有很多：准备签续租协议、准备搬物品等等，无论哪种理由都需要进一步跟进和审核；
（2）人走了，物品未搬。虽然没有经营，但商铺仍被占用着；原因也是多个，除了可以连铺一共转给新接手商户外（也需要有遗留物品交接或验收手续），其他，基本是不合规的；
（3）原商户走了，空铺被邻近商户占用。无论是当作仓库还是临时装修使用，都有管理不严问题。
（4）商铺被集团内部占用。比如：行政、物业或建筑，一些废品或建筑材料占用着空铺，需要清理。
（5）陌生人占用。被附近之人，居住或摆放废品使用。有时是公司内部人偷偷操作，有时是外人偷用。
（6）被征用。被社区或政府临时征用，有免费的也有付费的，是否有手续或是否到期？
（7）被私自出租。如果你们公司商业体量足够大、审计检查的又少，这种事发生的概率就大，有些商业运营人员会私自将商铺出租并收取好处。
（8）提前进场商户。一些完成招租但没有到起租日，还没有到入场日期，但新商户已经入场营业了。
（9）尽量查看一些细处，比如：出入或使用痕迹（床铺、外卖、日常用品等）。

4.出入管理
（1）是否上锁？空铺没有上锁风险极大，万一有杀人放火或聚众做违法之事呢？
（2）形同虚设的门锁：看着是上锁了，但是锁是坏的，要么一拉就开，要么门没关严实，透过门缝还可进入；大门锁了，但窗户没关；或通过隔壁或消防通道，依旧可以进入。
所以，查这类房源时，要细心查看各类情况是否存在。
（3）锁匙：谁有出入口的钥匙？是否被复制？等。
（4）整层或整栋楼全是空铺的，要查看消防通道（理论上不可关）是否锁闭？或电梯是否停用等等。
5.卫生管理
为便于出租，一般会规定空铺需要定期打扫卫生。
审计人员复核，不需要像行政管理一样那么严格，我们只看大项。
如：一些面积大的门面房或场地，如果成了垃圾场或公共厕所，那就过分了。
6.水电管理
商户撤场后，里面的水电需要全部断掉，一是防止水电损耗、二是防止被盗用。
如果有时间，也可以查看水电表读数，空租后仍有水电损耗的，要么是水电未断，要么被人偷用店铺，要么水电线路被人偷用。

7.招租信息
铺子空了，肯定需要招租！
如果你铺子上面仍旧是撤场之前商家的信息，不显示空铺，对于二次招商是不利的！
想想，打广告招租还得出钱呢？作为天然的广告位的店铺却浪费掉了。
招租信息，是用大白纸还是用精心设计的招租公告？可根据公司规定来评估。
8.设备状态
（1）原有装修，顶、墙、地是否被破坏、被污染或被水泡。
（2）楼上楼下是否漏水？包括雨污水和上下水设施设备。
（3）消防、供暖供气等其他设备是否有损坏？
9.非招商空铺
这涉及到另一个问题：在一家企业中，一般商业公司负责出租的商铺，营销部门（物业）负责销售的空租，边界管理或交接时会出现问题。
如：查现场时，发现有很多空铺，并不受商业公司管理。
明明是长期未出售店铺却一直空置着，也并没有转交商业管理，此时需要细查原因：有可能资产交接过程中出问题了，或被遗忘了。

10.资产的完整性：场地、车位、广告牌
空铺可不仅仅只有商铺，还包括附近的场地、车位和广告牌，这些都是可以商用的资源。
比如，底商前有大面积广场被商户或其他人占用、商业价值极大的广告位被某些商家免费占用。
明明可以自建停车场，却被商户使用。
如果在租赁合同内并未明确使用权，或租金未包含这些额外资产，应及时收回并登记。
11.无产权的公共区域
理论上，自持商业只包括有产权的部分。
有些过道、门厅、消防设备间、公共厕所等无产权房源，也可能具有很高的商业价值。
对公司来说，这也是资产，理应统计和登记，现场可查看使用或被占用情况。
根据具体情况提出针对性建议。
12.空铺门前
如何店铺空了，门前可能被人停车、放置物品或其他占用。
如果严重影响了商铺招租、出入和观感，应提出整改建议，卖苹果的水果贩还会一日三喷水呢？更别说有重大经济价值的商铺了，“好看”照样重要！
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来源：http://www.yidianzixun.com/article/0lWY2w1T
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