最新《北京市城市更新条例》出台，对商业地产有什么影响？

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11月25日，《北京市城市更新条例》（以下称《条例》）正式通过，该条例可以说是北京首个将城市更新提升到立法层面的政策性文件，内容涉及城市更新规划、城市更新主体、城市更新实施、城市更新保障、监督管理、法律责任等，为未来城市更新的推进提供了一个有力的抓手。
对于商业地产而言，本次条例的出台不仅从政策方面为商业地产城市更新提供了指引和法律保障，在老旧厂房、低效产业园区及老旧低效楼宇更新具体操作层面也做了更为灵活、细化的指引。
政策保障提升老旧建筑，提质改造可能性

条例》允许存量建筑用途转换，将大大提升北京一些老旧建筑提质改造的可能性，尤其是在商业服务和工业及仓储服务领域，让存量资产得到优化提升，也为市场提供了更多可利用的空间和投资机会。


近几年，北京已经有大量的建筑用途转换案例，主要集中在酒改办、商改办两个领域。同时，由于这些项目大都位于城市的核心区域，其优越的地理位置也为其带来巨大的改造价值。目前已经改造的商改办、酒改办项目都在市场上得到了良好的市场反馈。


在过往的城市更新项目推进过程中，各类建筑用地性质的转化等问题都在实际操作中给企业和相关部门带来了极大的限制和困扰。这一政策的提出让这些难题有了可依据的操作纲领，将会大大地提升北京一些老旧建筑的提质改造的可能性，尤其是在商业服务和工业及仓储服务领域，让存量资产得到优化提升，也为市场提供了更多可利用的空间和投资机会。
在存量建筑用途转换过程中，土地性质转换有一个5年的过渡期，过渡期内虽然土地性质不变，但各项手续可按新用途办理。这也就解决了开发商在改造过程办理各种规划许可证及施工许可证的困扰。此外，投资者也要多关注国家级北京支持的产业业态，如新型基础设施、科技创新等高精尖产业、文化产业、养老产业等，这些产业应该在过渡期结束后更容易实现土地性质的转变。同时，《条例》对于不同情况下土地的回收、配置、租赁、出让等都做了详细的说明。
在资金保障方面，《条例》中不仅拓宽了参与主体的渠道，还从法律保障方面对各方责任、权益做了明确的说明，提出“共担改造成本，共享改造收益”；在资金来源上，还鼓励通过设立城市更新基金、发行地方政府债券、企业债券等方式来保证城市更新项目的顺利完成。同时《条例》还提出，将按照国家规定探索利用住房公积金支持城市更新项目。相信在这些政策的支持下，未来将看到越来越多的国有资产城市更新项目通过REITs或PPP等方式将社会资本引入，从而得到了有效的盘活。
明确城市更新重点分类，推进城市可持续发展

《条例》紧紧围绕首都城市战略定位，明确了城市更新的五大类、12项内容，在北京城市减量发展的背景下，以保留、利用、提升为主，坚持民生优先，兼顾各方主体利益，推进城市的可持续发展。


老旧厂房加层改造，鼓励补齐城市功能短板

《条例》可以经依法批准后合理利用厂房内部空间进行加层改造，提升项目使用率。根据戴德梁行数据显示，2022年三季度北京甲级写字楼的平均租金为每月每平方米人民币330元，而乙级写字楼的平均租金也达到了每月每平方米人民币228元，几乎接近上海甲级写字楼的平均租金水平。虽然疫情爆发令北京写字楼市场租金有所下调，但仍为全国最高。
高企的写字楼租金对于承租能力较低的初创和发展中的科技类企业以及文化类企业并不友好，因此，对北京优质区域老旧厂房进行更新改造，一方面会为部分企业在城市较为核心的区位提供性价比较高的办公场所，另一方面也可以有效激活老旧存量资产，提升产业效益。
低效产业园区“腾笼换鸟”，推动传统产业转型升级

《条例》将通过产业园区分级分类认定标准促进产业园区的优化升级，低效产业园区“腾笼换鸟”，积极支持既有低效产业园区更新，利用腾退空间建设产业协同创新平台，推动传统产业转型升级。
截至目前，仅朝阳区就有798艺术区、郎园vintage、莱锦文化创意产业园等60余家疏解腾退空间实现了再利用，将其升级改造为文创产业园区对外出租，改造后项目迎来了租金和出租率的双提升。
在产业转型升级方面，国家政策也予以大幅度的支持。11月25日，北京市第十五届人大常委会第四十五次会议表决通过《北京市数字经济促进条例》。根据北京市经济和信息化局数据显示，2022年前三季度，全市数字经济实现增加值1.28万亿元，同比增长3.9%，占地区生产总值的比重为42.7%，同比提高1.0个百分点，拉动全市GDP现价增速1.6个百分点。
北京作为中国的科研创新中心近年来不断加大在科技研发方面的投入，北京市统计局数据显示，2020年，北京研究与试验经费支出达到2,326.5亿元，是五年前的1.57倍。
优化老旧低效楼宇业态结构，商业地产租赁将更加绿色环保

根据戴德梁行数据显示，截止至2022年上半年，北京全市写字楼市场LEED认证楼宇体量约为695万平方米，占北京市写字楼总体量的30.6%。根据中央商务区绿色建筑楼宇和非绿色建筑楼宇租金和空置率对比可以看出，具有绿色建筑认证的写字楼租金为非绿色建筑写字楼租金的1.3倍，绿色建筑楼宇平均空置率为10%，而非绿色建筑楼宇空置率为11.8%。未来，随着租户们对绿色健康重视程度的增加以及为了进一步达成“双碳”的目标，未来具备更多绿色认证的楼宇和物业管理将更加受到市场的青睐。


戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示：北京城市更新各项政策体系较其他一线城市启动稍晚，但近几年来一直在不断完善，此次《条例》的推出，是北京逐步建立“1+N+X”的立体化城市更新政策法规体系，形成了具有北京特色的城市更新法治化路径的开始。相信未来，围绕《北京市城市更新条例》这个“1”的顶层设计，针对核心区平房（院落）、老旧小区、老旧厂房、老旧楼宇等的配套文件以及相关的法律法规、行政管理、技术管理等也将陆续推出，北京城市更新政策法规体系也将趋于完善，有力地保障北京城市更新的稳步推进。
戴德梁行北京公司副总经理、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示：相信在这些政策的支持下，北京城市更新将会进入高质量快速发展阶段。戴德梁行的全链条服务平台将针对城市更新中遇到的各种难点提供从资产价值重塑、可持续运营发展、投资策略建议等多维度的服务，从而协助城市更新项目的稳步推进，助力北京城市更新良性生态链有序发展。
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