业主违约，官司打了4年，赔了290万

倪伟孟

案情简介
1.交易房屋为业主AB共有，业主A委托业主B办理出售房屋的相关事宜。
2.2015年10月29日，业客经中介居间签署《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议》、《网上签约授权委托书》、《居间服务合同》。
3.客户于2015年11月28日向中介支付服务费139650元。
4.签约时，业主AB二人均已婚，但其配偶均未签署同意出售声明。
5.履行过程中，业主方因家庭内部矛盾，导致无法继续履行交易，客户将业主诉至法院，诉讼中，客户申请对业主房屋进行房屋现值鉴定。

客户诉业主房屋买卖合同纠纷法院判决
一审判决：
一、解除合同，业主和中介配合撤网签手续；
二、业主返还购房款10万+协助办理建委监管的290万退款手续；
三、业主共计赔偿2908725元（其中包含房屋差价损失262万元、服务费和评估费共计126225元、房屋租金损失139500元、鉴定费23000元）。
二审判决：
驳回上诉，维持原判
再审裁定：
驳回再审申请

法院观点
一、业客及中介签署的相关房屋买卖协议，系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，当事人理应按照合同的约定履行。业主主张网签合同是中介恶意串通伪造签字而成的合同，应属无效，但根据业主A给业主B出具的《授权委托书》及业主B签署的《网上签约授权委托书》可以认定网签合同合法有效，同时，中介依据双方委托办理的房屋过户网签手续亦属于合法有效。根据查明的事实，合同签订后，业主方以其各自配偶反对出售为由拒绝履行合同，导致房屋买卖合同未能继续履行，业主方的行为已构成违约，应承担相应违约责任。
但，在合同签订过程中，客户就是否征得共有权人同意一事，未尽到买受人应尽的审慎注意义务，其本身对双方合同无法继续履行一事亦存在一定过错，故对赔偿金额法院酌情调整。
二、关于房屋差价损失，系由业主违约行为导致客户无法取得本可获得的房屋价值上涨的损失，属于客户可得利益之损失，法院结合双方实际履约情况、涉案房屋的上涨情况、双方过错程度等情况，综合予以判定。
三、服务费和评估费，根据签订的相关协议约定，违约方应赔偿守约方的损失，具体数额法院依据双方过错程度酌情判定。
四、房租损失，双方约定2016年4月25日办理过户手续并在收到全部房款后3个工作日内办理物业交割及交房。履约过程中鉴于双方仅变更了支付方式未变更交房时间，法院酌情认定交房时间为2016年4月30日。因业主违约导致客户未依约取得涉案房屋，故2016年5月-2018年5月底的房屋租金损失应由业主方承担，具体数额法院结合客户租房的损失情况及过错程度酌定。

建议
作为居间方的我们，在交易过程中，要做到审慎、专业、诚信。
对于有代理人的，我们签约时一定要让受托人提供授权委托书，并向委托人核实真伪并留存录音录像。
对于业主已婚的，我们签约时一定要让业主提供配偶同意出售声明，并向配偶本人核实真伪并留存录音录像。

【声明】所表达内容仅为编者对所知晓的以往及发文当时情况的介绍与分析，不作任何性质的保证，此案件为民法典生效前，故依据合同法相关规定。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0l7mMETI
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