中国房地产市场为什么繁荣了这么多年？

轩榭

中国房地产市场，自1982年开启一来，历经36年，几乎就没有发生全国性房产价格下跌，是三大市场中，从来没有跌过的市场。2017年底，我国房地产市场总值已经达到430万亿，而同年国民生产总值只有82.71万亿，房地产市场总值是国民生产总值的5倍有多，远超过国际平均值，而当年日本房地产泡沫顶峰也仅仅是国民生产总值的3倍。
让我们先看看2009年~2018年间，北京的房价变化趋势，感受下房价的涨幅先：



        由2009年不到两万，到18年接近6万，价格翻了3倍，这是一个令人疯狂乍舌的数字。但是，为什么在大多数人来看，急剧膨胀的房价泡沫，为啥就不破呢？个人分析，大致有6点原因，包括：非自由交易、GDP及收入增长快速、幅员辽阔区域不平衡、人民币超发、中国房产特殊的教育属性、土地财政等。
第一，中国房地产市场从来就不是一个完全自由交易的市场，是受管制的市场。我们可以通过各式金融政策(利率、首付等)、财政政策(税收等)、行政命令(约谈、限购等)，管控价格和交易量。从而在疯狂上涨时，进行价和量的控制，减缓上涨速度；在泡沫集聚的时候，通过锁定市场，从而拖延泡沫破灭的时间以及影响幅度，甚至于通过时间换价格空间，从而让泡沫内外压力一致而不破灭。让我们在此回顾北京房价走势：

• 2010~2011年，房价涨幅极低，查查往日旧闻，发现北京从2010年4月开始限购，2011年增加限购措施；
  
• 2012~2013年，房价快速上涨，2013年3月，出台限购措施，2014年房价小幅下挫；
  
• 2015~2016年，房价快速上涨，2015年8月，出台限购措施，2016年限购措施升级，2017年继续升级限购措施；
  
• 2017年至今，房价上涨趋缓
  

是否和我们所说内容一致啊？
第二，中国是发展中国家，意味着无论是从GDP的增长还是国民收入的增长，都远远超出发达国家。美国今年GDP增速4%，都已经是盛世了，而我们，GDP增速6.8%已经觉得是经济衰退了。快速发展，加上锁定市场换来的时间，让泡沫没在压力逐渐趋于平衡。下图是2009~2017年GDP增长示意图，可见不到10年事件，GDP增长超过两倍，因此，完全有可能通过时间来换取价格空间，从而使泡沫逐渐消散。



第三，中国幅员辽阔，人口众多，区域发展差距明显，一二线城市发展远超其他城市，从而造成人口过多而导致资产价格暴增。而我们很好的利用了幅员辽阔、人口众多、频道流动的优势，外加对一二线城市化扩展规模的限制，造成了一二线城市资产价格的居高不下，且与其他区域形成很好的纵深，没有因为人力不足而造成城市陷入停滞，导致泡沫无以为继而破灭。下图是2017年几个城市的房价图，房价最高的北京与最低的广西来宾，价格差接近25倍，即便与全国平均价格相比，北京也是全国平均价格的8倍，可见区域发展的差距之大。



        幅员辽阔的好处，还可以让不同地区房价轮动上涨，避免局部地区泡沫过大，我们再来看看成都市2009~2018年房价上涨示意图：

• 2009至2010年的上涨，原因是2008年金融危机以及5.12地震带来的后遗症；
  
• 从2010~2016年，成都房价涨幅非常小，和北京2009~2016年接近翻了3倍的差异非常明显；
  
• 2017~2018年，北京房价上涨停滞，成都房价轮动。
  

因此，幅员辽阔，给到了房产泡沫分地区迁移、以时间换价格的巨大优势。
第四，人民币超发，M2 10年翻了4倍，这是一个恐怖的数字，而能容纳人民币的三大市场: 资本市场、商品市场和房地产市场。尽管资本市场中的股票市场，10年间从12万亿变成46亿，债券市场从17万亿变成74万亿，但依然无法吸收超发的货币，从而导致大量货币流入房产市场，推高房产价格，而在货币严重超发的背景下，房产价格的快速上涨，看起来并不那么扎眼。下图是中国2008年至2017年底的M2增长示意图。



第五，中国房产的特殊附加属性。这个附加属性并非商品房属性，而是区域发展差异、教育学区差异等，区域发展差异不用说了，大家都知道北上深的优势，不用赘述。教育学区差异，也是造成房价远远大于“居住”价格的原因，这也应该是中国特色的特殊附加属性，“不要输在起跑线上”，已经是中国家长的追命符了。学区房，小到同一城市不同区域，大到不同省市的不同区域，比如现在的天津，大学录取率远远高于周边的河北、山东等省市，从而造成房价远远高于房屋居住的价值。以2018年一本上线率为例：



        排名第一的北京，一本上线率达到34.13%，天津33.64%紧随其后，上海29%排季军。而排名最后的云南仅有7.8%，虽然由于少数民族政策的原因，高考录取率不能和房价直接关联，但录取率偏低的省份，大多房价不太高。



第六，土地财政问题，这是众所周知的问题，同时也是无解的问题。房地产的活跃，导致了地方财政的丰裕，但同时也让地方财政形成了巨大的房产依赖，近期地方债的暴雷，更是为土地财政做了详细的注解。下图市2009~2014年土地财政收入占比情况图（没找到2015~2017年的数据，整体来看市下降的），土地财政收入依然居高不下：



而具体到城市，土地财政问题更加明显。土地财政依赖度最高的四座城市，南京、合肥、杭州、佛山，土地财政依赖度超过100%。在这种情况下，一旦房地产泡沫破裂，地方财政收入岌岌可危，这也是为啥不会主动刺破泡沫的原因。



综上，中国房产泡沫没有破，是有其原因的。而且，依照目前的情况，暂时也看不到破的契机。以上信息，仅供参考​​​​

無所惧

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