买菜大妈“一言说透”楼市本质，比专家看得还透彻？网友：都不傻

余永亮

时间进入2023年后，昔日常谈的楼市复苏俨然成了一个笑话，无论是成交量还是房价，都未能达到上层预期，反而是房子越来越难卖，价格也越卖越便宜，导致开发商不再热衷于拿地，人们也不再追求买房存钱，毕竟楼市回到过去十年状态的希望越来越渺茫。
楼市在过去快速奔跑的岁月里，房价从最初约2000元/平方米爬升到1万元/平方米，部分城市甚至从三四千涨到四五万，凡是与房地产相关的材料、商品无一不上涨，如果说物价上涨属于正常现象，那么房价涨幅超过物价涨幅也正常，所以过去人们对房产保值增值这件事深信不疑，能买房基本不会选择存钱。

然而当任何商品可以用金钱衡量时，就意味着不会一直保持一种趋势毫无变化，即便是黄金也不例外，也存在涨跌周期，对于楼市，买菜大妈更是“一言说透”楼市本质：当我们这些平时关注买菜打折的大妈都知道买房能赚钱时，也就说明房价也就到尽头了，接下来再想找接手高价房的人只会越来越少。
看似简单一言，点醒不少人，就好像反诈经常宣传的一样：如果真是赚钱生意，为什么不独自享受，而是将其分享出来呢，买房也是如此，当所有人都认为房价还会上涨时，那么离房价下跌也就不远了。

01 买房是否真划算

房产销售行业经常流传一句话：房价再高也是资产，房租再便宜也是消费，这句话放在过去20年甚至10年或许还真找不出问题，不过放在现在和未来，或许就完全相反了。
首先是房价上涨预期不稳，即便房价回归到上涨通道，其涨幅也很难回到过去年涨幅5%-10%水平。一般情况下房子黄金年龄就是前20年左右，如果这20年期间涨幅达不到变现预期，越往后推移，随着物业老化将加速贬值，最终达到70年产权期限后，房子不产生交易依旧是消费品。

其次是市面上的房子更新换代太频繁，虽然达不到电子产品那般半年一更新换代，但是一两年换一次规划和设计并不难实现。新房如果不更新迭代，就难以形成品质对比，也就无法提价，所以现在市面上的房子，无论是居住功能还是性价比都更高，以前的步梯房、高密度小区不正逐渐失去竞争力么。
最后是人们在买房心态上出现180度大调转，过去买房往往迫不及待，生怕买晚买贵买不到，而现在买房看完新房规划后，还要去对比一下二手房，从国企对比到民企，完全不用担心买不到或者房价上涨。这种心理都是楼市供应结构发生改变所带来的影响，并且购房者放松买房心理这件事，无可避免。

由此可见，买房还真不一定划算，只是现在还愿意买房家庭，主要还是为了一份安全感和归属感，一旦这种安全感和归属感在租房上也能获得，那么关注买房的群体或许会更少，取决于租购并举的支持力度和尺度。
02 “救楼市”效果终究有限

今年以来，不少学者或专家建议国家加大救楼市力度，比如取消三道红线救所谓的优质房企（碧桂园、恒大、龙湖等），又比如取消一二线城市限购政策，还比如减免更多税费，这些政策都是08年金融危机和14年商品房库存过剩惯用的救市方法。不过以上这些“救楼市”方法都需要一定前提：

一是人口需要有一定增量。不能出现负增长，才会有更多购房需求来满足庞大的住房供应和房产增值，否则就会出现量价齐跌的反趋势现象。
二是国际局势需要足够稳定。国家局势稳定是外贸稳定基本保障，当国家形势出现难题，会导致进出口出现大幅改变，进而影响到国内经济发展和就业。
三是金融环境需要保持良好。不能出现任何金融风险苗头，更不能出现明显断供、烂账、坏账提高，否则会加重金融风险负担。
这三个前提都是决定救楼市力度的关键所在，从目前的环境来看，人口负增长未能明显改善，国际局势还存在一定变数，金融风险未完全化解到可控范围，这会导致“救楼市”力度和效果终究存在一定局限性。

03 房子回归居住才是正途

我们习惯性的会将房子与地方财政、就业、上下游产业绑定在一起，实际上这种现象即将成为过去式了，根本原因在于支持我国经济发展的产业正不断健全，发展我国经济不再需要依赖和刺激房地产。
最新研究表明，广义房地产对我国经济增长的贡献率已经从20年前10%以上下滑到5%以内，对第二产业的带动性明显减弱，支持经济发展的驱动轮已经转向到其他领域，比如新能源汽车等耐用品、资本品行业等，对经济的贡献已超过房地产。

而房地产，由于过去20年里房价过快上涨，不仅挤压了其他行业发展，还虹吸了大量资金进入其中，《中国财富报告2022》测算我国居民财富数据得出结论：住房市值达到476万亿元，相当于GDP的4倍，不断上涨的房价令普通人越来越高攀不起，此时若还继续推高房价，只会让我国经济陷入“头重脚轻”局面。
所以说，让房子回归居住属性，不仅符合民心所愿，更有利于经济平衡发展，才能走得更平稳、持久。我国早已不再是20年前的发展中国家了，而是全世界排名第二大经济体，如果还依赖房地产去支撑经济，想必也会走日本90年代老路（楼市泡沫破灭）。

总结

回到买菜大妈的观点中来，其实比很多专家都看得还透彻，说到底，用网友常说的词汇来总结就是：都不傻，买房只是人生选择项，不再是必选项，作为普通人，我们在买房过程中，最好还是提前做好家庭预算管理和规划，让房子服务于生活，而不是让生活来为房子服务，同时还需要在买房过程中综合考虑各类因素或变化，以平常心看待国家对楼市调控。
只有决策变得越来越理性，才会让生活越来越充满希望和信心，很多时候，步步为营才能如履薄冰，不被环境变化深度影响。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0qMNq003
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