上海7批次新房官宣 10w+扎堆进场 500万级地铁房“拼刺刀”

不上火

上周，上海七批次新房也应声官宣！共涉及23个新盘合计6805套房源！共77.9万平方米，合计6805套房源，分布于浦东新区、普陀区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、奉贤区、松江区、金山区、青浦区10个区域。

10w+项目扎堆入市 “高价盘”占比进三成

在第7批次中10w+项目扎堆入市，十分值得关注。根据官宣项目统计，新推23个项目备案均价超10万元/平方米项目有6个，另有1个项目备案均价98000元/平方米，近10万元/平方米，7个高价项目占本批次所推项目总数的30%。
其中，6个单价超10万的项目分别是中海海上和集、高阳新里、苏河玺、天汇玺、品尊国际以及绿宝园。
中海海上和集此前多批次跳水，这一次终于入市，也成功将杨浦内环内的价格拉到12w+级别。主力产品为约99㎡的3房以及180㎡的4房。产品跨度大面向购房群体有明显区分，而且项目有着相当充足的蓄客周期，市场反响是可以预计的。不过这次入市面对多个10w+同场PK，出发积分概率不大。而这一次中海海上和集入市更大意义在于把杨浦新房市场再提升一个档次，因此打响杨浦12w+第一枪的中海海上和集的最终时长表现至关重要。
苏河玺+天汇玺，武宁“双玺”之争加上同样白热化，两个项目皆是收官房源！错过这两项目后，苏州河沿河新房将面临断供，而且这两项目也是目前苏州河畔非常具有性价比的房源。相比之下天汇玺可选择面较广，不仅有约106㎡和约141㎡高层产品，还有约101㎡及157㎡洋房产品，但总推盘量位120套。苏河玺这边以约107㎡的3房为主，但供应量有383套。积分方面，苏河玺今年7月二期入市，入围分数75.52，天汇玺今年3月入市，入围分数55.27。
老牌项目品尊国际，普陀第三个10w+项目，单价略高于武宁“双玺”。但作为老牌“品质控”前期都具有良好口碑，拥有一定“品牌基础”，而且此次有楼王加推，景观优势加码，小亮点不少。不过面对7批次众多10w+分流，同时参考今年3月入市情况，大概率依然不会触发积分。品尊国际362套房源具有一定挑战。
杨浦迷你项目高阳新里，最小产品约68㎡预计800万起就可以上车杨浦内环的项目还是具有一定诱惑力的。项目高得房率+小户型的特点在近期相当有话题性，不过在7批次PK中项目热门程度趋中，因此积分预期会有所下调，低分购房者可以考虑。
最后是临时“加塞”的绿宝园，突发加推约700-848㎡花园住宅（别墅），总价8000万起步，主要面向终极改善群体。去年7月入市40套房源，入围分为92.1分。
浦东供应加急“补仓” 2199套房源入市

从板块上看，浦东供应加急“补仓”，在这一轮8盘将入市，累计供应房源2199套，占总供应量约3成。
浦东老盘加推+新盘亮相的组合拳，在七批次有可能要“杀疯了”。
从价格段上来看，浦东7批次供应的价格结构体系很完整，而且都有热门项目入市。
400万级的同润新云都会，位处张江产业的辐射圈内的新场板块，今年5月首期入市，未触发积分；500万级地铁盘陆家嘴锦绣澜湾、招商市政公园1872，弥补了这一价格段内浦东地铁盘的断层，从积分方面看，招商市政公园1872热度更高预计在60分左右，陆家嘴锦绣澜湾可能不触发积分；800万级可以选择开云艾尚里，洋房+前滩+产业规划同样值得期待，是低分改善客群可以冲的项目。
“地铁盘”正面“硬钢”

7批次入市的地铁盘质量相当过硬：理想之地、嘉悦云上、贝尚湾、瑞仕半岛璟庭、华发半岛华庭…
其中理想之地和嘉悦云上再度对垒，嘉悦云上此前三开三罄，6月三期入市，入围分62.87分，可见市场已经对该项目相当熟悉，7批次加推538套；理想之地圈粉无数的项目，6月首开入围积分为65.5，地铁直线约200米，出门万达+三甲医院，二期又要加推615套。两大嘉定热门地铁盘首次碰撞，理想之地小胜一局，那么7批次究竟“鹿死谁手“？
松江贝尚湾，对于9号线沿线的购房者值得关注，预测7批次入市可能不触发积分。产品为约102-175㎡3-5房。据说项目有“小书包”，整体性价比有所折扣，但在600万级仍具有竞争力，而且项目之后九亭短期内将面临“断供”。
瑞仕半岛璟庭，今年4月二期开盘，入围分数55.28。未来双轨交加持。除了直线距离约450米的6号线东靖路站外，未来东靖路站还有21号线（在建）可以联通金桥、张江。主推约98-160㎡叠墅+高层产品，也是项目的收官之作！
华发半岛华庭，今年新房的“流量密码”，项目认购率422%、426%此前已经在市场上“杀疯了”。这一次也迎来最后160套房源收官入市，给之前错过的购房者最后一次上车的机会，所以入围积分带概率依旧会居高不下，预计可能超过75分，不出意外又将是这一批次中的大热门。
给一些不同价格段的购房建议：
总价300万以内，水榭兰亭、云湖壹号、新长宁水韵名邸。纯上车总供应量940套，选择空间不大；
总价300-400万，多了一个周浦的溢泽华庭的小面积户型供选择，同样选择空间有限；
总价400-600万，根据此前入市情况，高分可以选择理想之地和华发唐镇的小面积、中等分数选择嘉悦云上；
600-800万之间，高分选华发半岛华庭和理想之地大户型、中段分数选择瑞仕半岛璟庭；
800-1000万之间，高分选苏河玺，自住改善可重点考虑开云艾尚里、瑞仕半岛璟庭的洋房，以及上海华府天地的叠墅；
1000万以上可选择面较广，分数较高的有招商苏河玺，其余积分相对友好，七批次对高端自住改善客户来说是机会！
总体来看，7批次入市项目在供应量和供应质量上来说都有不少亮点。对于购房者而言，像这样的“神仙打架”反而提供了选择的空间。于此同时近期楼市利好政策频出，也在加速整个市场的回暖。
政策利好再度加码 公安部发声放宽户籍政策

就在上海7批次官宣当日，政策利好再度加码。公安部召开新闻发布会，发布公安机关服务保障高质量发展26条措施。

其中措施提到，大力推进以人为核心的新型城镇化。健全以常住地登记户口制度，进一步放宽落户条件、降低落户门槛，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户。调整优化超大、特大城市落户政策，完善积分落户制度，更好地解决进城普通劳动者的落户问题。
毫无疑问，公安部这次放宽大城市落户政策，对于地产而言又又将带来一次“核弹级”影响。
而近期，杭州、广州、佛山、珠海、东莞已经纷纷响应，出台相应落地政策。其中，杭州：取消积分落户名额限制；广州：7区拟实施差别化入户政策；佛山：调整部分区域居住就业入户政策；珠海：进一步放宽技能人才入户条件；东莞：优秀产业工人入户无学历要求。
随着近期房地产政策方面利好消息不断，同时上海也表态要维持房地产市场平稳健康发展。那么今年上海下半年的楼市还是值得期待。

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