好事！国家将建立住房养老金制度，住建部再表态，两类房子或受益

易阳干洗

房子终究有变老变旧的时候，如何处置可以说是关系到国计民生。如果经常关注笔者的文章应该知道，这几年曾多次撰写住宅变老变旧的一系列问题，呼吁监管部门未雨绸缪。
当然，普通老百姓能看到的问题，国家不可能不知道。这不，这两天住建部与中国银行主官就碰了个面，商量“探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期的安全保障”。主管部门找到金主，意味着，大家一直关心的住房养老问题正式摆上日程，如果顺利的话，各项工作将紧锣密鼓开展起来。今天，笔者就拿毕生所学来解读一下这件事。

先明确一个概念

需要说明的是，这里只说住房，因为对普通人而言，那些综合体、工业厂房等房子变老变旧跟咱们没多大关系。而且，这里说的住房养老制度指的是如何给住房养老，而不是住房给我们养老，这两个概念不要搞混淆了。
为什么要给住房养老？

对此问题，可以从清华建筑科班出身、合富辉煌董事会主席朱荣斌曾说过的一句话中找到答案：

“我在办公室里，每天看着外面的高楼，心想随着楼龄增长，这些高楼一旦出现质量问题，维修起来难度该有多大？玻璃外墙松动掉落、建筑结构老化、机电系统老化等，都是未来可能存在的问题。”

这位曾在中海、富力、碧桂园、阳光城等知名开发商做过总经理、总裁、董事长职位的高管，能发出如此感慨，除了对职业的敬畏外，我们更感受到给住房养老的必要性。说白了，如果不考虑这些问题，不但居住舒适度大打折扣，连安全性都可能无法保障。
很多人以为，我们在买房时不是已经交了住宅维修基金吗？这些钱难道不够给房屋养老吗？一般而言，我们确实在买房时缴纳了多层约100元/平米，高层200元/平米的房屋专项维修基金，各地标准或有细微差异。一个10万平米（约1000户）的小区，其维修基金总额大概在1000万-2000万之间。
按理说，当时的顶层设计，缴纳房屋维修基金考虑到房屋保修期满后，使用过程中出现的各种问题，如房屋主体结构、公共部位设施的改造和修缮，均可使用上述缴纳的维修基金，确保房屋正常使用。
但是，笔者此前也说过，房屋设施设备变老变旧无法避免，何况我们住房快速发展的二十多年里，很多开发商都玩高周转，建房的速度那不是一般的快，所隐含的质量问题更多，像很多高层住宅，无论是外立面脱落，还是电梯、消防等设施设备老化等等问题，都是房屋逐渐老化所面对的问题。
而事实上呢，现在很多开发商指定的物业或其他物业都不太负责任，开发商建设的房子问题较多，但物业与开发商演戏，有问题也不给彻底整改和维修，一直拖到保修期结束（如，防水5年、电气管线2年），这个时候就会大量动用维修基金。所以，我们可以看到，当维保期结束后的那一两年，维修基金是使用的最快的，有的小区维修基金甚至在这个阶段给挥霍一空。
说白了，当时缴纳的维修基金在顶层设计时够用，但因为制度的不健全、监管不到位以及开发商高周转建房等原因，很多小区的维修基金早早就没了，而且，随着建筑的老化，即使物业再好，也总有用完的时候，你小区能用10年，20年，还能用30年、40年吗？怎么办？所以，住房养老金制度建立势在必行。

谁出钱？

前面说过，住房维修基金本是住房养老金的一部分，但显然钱都有用完的时候，后面再需要资金如何凑集，这是建立住房养老金制度的核心要件。所以，我们可以看到了住建主官与银行领导谈合作的场景。
但我们需要知道，银行不可能无缘无故给住房养老的钱，毕竟他们又不是开发商，也不是监管方，说到底，不是责任主体，他们顶多是借钱给你，探讨的无非是以什么方式借而已。但这些钱最终还得找到出处。其实，有专家已经就这个问题提出了建议。
有人大代表今年就提出过议案，就像社保一样，包括设立公共账户和个人账户两部分。我们都知道，社保个人交的较少，大概占总金额的1/3左右，其他2/3由所在单位缴纳。同样，房屋维修基金占大头的公共部分也由土地出让金（有专家提出新出让土地收益金的5%）、维修基金利息收入、财政给予的老旧小区改造基金等等组成，把银行拉进来，地方用土地等物件抵押钱出来是可行办法。而个人部分就指的是业主买新房办证时缴纳的房屋维修基金，目前还没有信息显示需要个人再额外出钱。

关于房屋建立养老金制度进度来看，目前看，应该是比较快的。自住建部在2022年5月1日首次表态全国自建房整治工作表态“要建立房屋“养老金”制度”后，目前再次表态，并与银行对接，应是推动进一步落实了，如果对接顺利的话，相信很快就会有相关制度出台，着手推动城市试点。毫无疑问，所有房子都受益于此政策，无论是老房子，还是新建的房子，但尤其以这两类房子最为受益。
一类是2000年前建造的老旧房子。根据住建部的摸底数据显示，2000年前建造的房子约30亿平米，100平米一套，也有3000万套。都知道，这类房子已属于旧改的重点对象，但由于资金问题，主要还是一些基础的修缮，但有了房屋养老金后，这类房子的修复力度会更大，肯定不局限于刷刷外墙，增加一些停车位等等。有钱就好办事，在电梯加装、现代管网设施配套改造等方面力度可以进一步加强，除了里面的结构不能改，其他应都是改造的可选项。翻译成白话是，基本能达到现代小区的居住标准。

二是高层住宅。这是大家一直都非常关心的问题，担心二三十层的高层住宅在电梯等设施设备老化后没有资金维修，会不会像国外的高层住宅沦为“贫民窟”。现在看来，这些担心是多余的，随着住房养老金制度建立，从资金和制度上得以保障，对我们居住舒适度和房屋的保值属性都是一个极大的提振。
当然，也有人说了，房子变老变旧了，拆掉重建不更好？过去确实如此，但由于城镇化进入下半场，与环保需求、高质量发展不相适应，国家也已经宣布告别大拆大建时代，为住房建立养老金制度，应是权衡再三做出的决定，相比之下，应是最好的办法了。
我们正确的态度是，期待尽快落地吧。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0pNNOjgX
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