房地产的一点思考：向前看，别回头

心情故事

“往前看，别回头”。
《漫长的季节》剧终前，王响对着二十年前的自己呐喊，堪称催泪弹——原有的人生轨迹早被震碎，他却用了二十年才与自己和解。
让人感同身受的是，“往前看，别回头”的认知适用于太多的人和场景。人的思维容易被锚定，即使当外部环境已经颠覆式变化，也难免用老眼光来看世界，这时候我们需要换换脑袋。
比方说多年来，我经常要面对的买房咨询是这样的：“
钱存在银行里怕贬值，推荐个保值升值的房子
”。大约三四年前开始，这样的提问开始让我犯难，不仅仅是分析房子的投资价值，而在于想动摇“钱不能放在银行里”的观念，太难。
2023年走过近半，楼市的形势让更多的人因为看见而相信。但在房企端，同样需要有“往前看，别回头”的冷静判断。
比方说，楼市不景气，就会等来政策大招——这是过往屡见不鲜的套路，但这一次，里里外外都时过境迁，我们还会等来那些大招吗？
又或者再灵魂拷问一下自己：
即使有刺激大招，楼市下半场的玩法还会与之前一样吗？
有那么一家与“往前看，别回头”背道而驰的知名房企，这几年上演了反面典型。当出现债务困难后，这家房企没有积极自救，也没有理睬同行的援手，反而继续“等、靠、要”，原地躺倒希望得到政策的援助。就在不久之前，这家总是幻想活在旧时光的房企，接到了勒令退市的通知。
我们都回不去了。
狂飙突进的规模诉求、超高杠杆的花式财技、千人一面的楼盘设计、不缺客户的傲慢服务、粗枝大叶的质量把控，这些属于楼市上半场的粗粝标签，都将活不到下半场。
万科在2022年年报中，公开提出房地产将告别上半年的判断。让我们重温一下：……不会是旧周期循环的又一次重演。经过本轮深度调整后，大家对风险的认识更加深刻。我们认为，无论是从客户、城市、政策导向还是投资角度，未来行业都无法再回到对住宅开发过于依赖的往日时光，
开发
、
经营
、
服务并重
是唯一选择。开发业务规模不再也不应是衡量房企的唯一标准。
与不少房企的朋友聊，楼市的下半场会是什么样子。有个共识比较有趣：至少上面提出的那几个粗粝标签，反义词即可。
同时，房地产的下半场里，上半场被忽视的职能和岗位反而有可能大放异彩。比方说，
对产品的研发
。
这当中有两个重要的背景：
一是
当买房人从投资驱动转向为自住改善为绝对主导，客户对房子本身的要求会变得挑剔
。
二是
主力购房人群逐渐变为“Z世代”，迥异于前辈的生活方式，让买房人对房子有完全不同于之前的诉求
。
不少房企就充分认知到了这一点。万科就提出：
以产品线迭代更新为基础，提高精细化管理水平，使之更贴近细分客户的需要和期望
。
那么万科是怎么做的呢？
万科上海区域事业集团首席合伙人、总经理吴镝在最近的交流会上剧透了一些万科当下的做法。
比如
对客厅的改造
。我们都知道，“电视、沙发、茶几”是传统客厅的三件套，但在越来越多的新生代看来，客厅的中心将不再是电视。
“客厅书房连通，他在书房打游戏，我在沙发上追剧，我们互不打扰但能看到彼此。”
“客厅能不能变成亲子场地？咖啡馆？宠物乐园？”
在实践中，万科华东区域已经开始对传统客厅动刀，尝试创造了
独立的多功能书房、大人儿童双客厅、半开放的空间
……

我们认为，客厅将是接下来会继续发生颠覆的地方。根据不同的客户需求，客厅可能会呈现不同的范式。比如
刚需户型“改善化”
是个趋势，客餐厅一体化、大落地窗等会是主流；而对于部分中端改善客户而言，客厅里的可变墙体可能会是个利器。在这方面，房企的探索可以说仍然有较大的空间。
比如说
存储单元
。不少人在收房后往往会生出疑问“收纳空间在哪”，也有越来越多的买房人，在样板间“更能装X”和“更能装”之间选择后者。

万科设计的这个存储单元里，无底板的柜体设计，考虑到了行李箱和扫拖机器人；保留孔洞的网板考虑到了悬挂各种工具；升降拉篮考虑到了主妇身高的限制。
说到扫拖机器人，如今圆圆扁扁的扫地机器人即将OUT，年轻人更喜欢的是直接实现扫拖功能一体的机器人，而新产品的“个子”要远比之前的扫地机器人高得多。房企的同志们，你们都准备好改变了吗？
其实类似的
收纳设计
，房企们还有很大的进步空间。例如现在的年轻人，厨房小家电的种类呈现爆发态势，而当我们走进很多样板间的厨房，极少发现有房企去钻研厨房收纳。
最后再看看万科
对景观示范区的考量
。灯具、格栅、奢石是目前万科“拾系”惯用的元素，营造出精致、雅舍、放松的情绪。

你会发现，这些都是万科典型的“文科生”气质。过去很多人都觉得，景观营造就是靠烧钱，给多少预算就能给多少效果。但万科的做法是对这一简单粗暴判断的否定——
景观营造先要考虑客户的需求
，花钱不在多，而在于你有没有花到点子上。
以上是我观摩的万科分享以及自己的一些思考，房地产的未来正缓缓向我们走来，不摒弃旧思维就等着被淘汰吧。
行业的上半场已结束，下半场还不知道何时到来。但有一点是肯定的，身处混沌期也得“向前看”，才能尽快调整适应未来。万科已经在备战下半场了，我们都要抓紧。

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