LPR降了，抄底昆明楼市的时机到了吗？

五味之城

2005年10月，89家开发商带着104个楼盘在昆明秋季房价会上参展。

一派热闹景象中，建设部副总工程师“泼了盆冷水”，在会上直陈了中国房地产存在的两大弊端：
房子太大，土地资源严重消耗；好房太少，房屋维护成本畸高。
18年后，有关房子多不多、好不好的讨论再次成为房地产话题中心。
01
昆明缺的不是房，是好房
年初，住建部公示了一组数据，其中有一条令人震撼：全国城乡房屋建筑已达6亿栋。
这一话题立刻登上热搜，叠加2022年我国人口负增长85万，引发了持续数月的“房产过剩”“要不要救楼市”等全民争论。
有人拿起计算器飞快计算，得出即使1亿栋也有40亿套房，按10亿的城市人口计算，每个人可以分到4套，6亿栋房子早就严重过剩了。

从长虫山眺望昆明建筑/VCG
也有人抓着脑袋想了半天，百思不得其解：那为什么没有一套是属于我的？
首先，这6亿栋并非全是商品房，农村房屋占比就超90%，4700多万栋城镇房屋中还包含工厂、酒店、长租公寓等非住宅，严重过剩的说法并无合理依据，房地产市场也仍会继续发展，有需求该买房的还是会买。

其次，正如鹤岗与北京的房子不能相提并论，不动产的特殊就在于它无法跨越物理空间来做人居满足的平均。
它的异质性太强，每个区域的房子是完全不同质的，总量也是不能随意加总的。
这里的不同质可以从两方面来看。一方面是一二线、三四线和五六线城市的房子完全不一样，城市核心区和郊区的房子也完全不一样。
另一方面是房子的质量在纵向和横向上都有着较大差别，有得住≠住得好。
以昆明为例，据克而瑞数据，2018年以来改善产品就一直是成交主流。2022年尽管市场整体供需疲软，但昆明高层住宅成交中100~140㎡改善产品依旧是绝对主力，占成交量一半以上，总价400万以上的大平层成交也保持量稳价涨。

2018年以来昆明改善产品是成交主力/CRIC
也就是说，在人均住房面积一路增长的这20多年，仅仅是完成了“有房住”的任务，当前的主流购房需求已经过渡到了“住好房”阶段。
具体来看，2008年以前是典型的造城时代，有房、够住是主流思路，社区配套、物业服务、车位、房屋质量都尚未成为购房指标。而这一时期的住房供给量是巨大的，到2009年昆明城镇人均住房面积已从9.87㎡升至30㎡左右。
随后，轰轰烈烈的城改运动下，万科、中海、招商、龙湖等大量品牌房企集中入昆，带来一批设计更好、服务更佳的住宅，人们才有了品质的概念。
也就是说，十多年前低矮的砖瓦房和质量相对较低的初代高层在岁月的洗礼中早已破旧衰败，不仅每年花在维护上的金额是一笔巨款，物业与业主的矛盾更是剪不断理还乱。
而城改时代遗留下的近百个烂尾项目，虽在去年完成了部分化解，但目前仍有不少处于待复工、待交房状态，部分已复工交付的项目在精装标准、社区配套及房屋质量上也有着不同程度的缩水。
这一部分人，依旧有着迫切的改善住房需求，再加上新市民置业需求，昆明的好房时代才刚刚开始。
02
财富始终流向房产
1997年，昆明苏家塘小区一套总价16.8万的84㎡住宅，到了2009年就能以50万的价格卖出，翻了三倍不止。
有多少人都是在那个年代赚到了别人一辈子赚不到的钱，实现了几代人的命运改写。
如今房产投资的回报肯定不比从前，但数百年来，房产无论在社会财富结构还是家庭财富构成中始终占据着难以撼动的地位。
据西南财经大学发布的《2022年中国家庭财富变动趋势》，去年中国家庭财产总量达到了475.2万亿，同比增长11.4%，其中房产是最主要的资产，且家庭购房意愿自去年三季度起呈上升态势。

计划购房家庭占比回升/《2022年中国家庭财富变动趋势》
投资渠道狭窄和保守的风险偏好主导下，股市、基金已经伤透了无数人的心，黄金不到世界大战意义不大，银行理财也不保本，如今就连存款利率也连连下降。
看来看去，老百姓的财富还是只能流向房地产。
接下来的问题就很简单了：怎么买、买什么样的房子？
这就涉及上面提到的异质性问题，城市能级、地域能级带来的房产价值差异是巨大且持久的，其中最简单的判断标准是人口。
以昆明为例，作为云南唯一的中心城市，是人口和财富的不二聚集地。得天独厚的气候条件和生态资源加持下，昆明是让全国人念念不忘的“第二老家”。从去年暑假、国庆到今年春节、五一，昆明旅游几乎没有淡季，大批旅居客在此置业。
此外，狭长多山的地形决定了市中心及老城区发展空间有限，很难有新地块出让，住房供不应求。因此这些年昆明坚持以多中心思路发展，拓展城市边界，以产业带动人口、资源、财富向新区集聚，如西北新城、滇中新区等。

西北新城实景
新区不仅承载了外溢的人口，也汇聚了大量优质公共资源，成为高精尖产业集聚地，推动房产价值不断攀升，成为新的区域中心，反哺城市发展。
从“十四五”规划来看，昆明产业发展空间巨大，机会众多，这也意味着人口还有很大增长空间，省内外购房需求远没有饱和。更不用提作为南亚东南亚区域经济中心，未来昆明还将吸纳更多国际客户。
分区域来看，据昆明市统计局最新发布的人口数据，官渡区人口最多，达162.31万，其次是五华区和盘龙区。
其中，五华区与官渡区还有一个共同点：产业优势。
产业往哪儿走，人口就往哪儿聚集。
昆明“十四五”规划中，大健康产业、科创/数字经济产业、文化创意产业等重点项目布局大都位于五华区与官渡区。

西北新城是五华区重点城市功能拓展区、产城融合区/《五华区国土空间总体规划（2021-2035）》
其中，五华区最核心的产业发展板块又是西北新城。
云南省阜外心血管病医院、五华区医药健康科技园、五华科创大厦、云南省区块链中心、吾悦广场、宜家......西北新城已形成大健康、区块链、人工智能、现代商业为中心的四大产业格局，未来将是一个可容纳40万居民入住的新区。
按照五华区至2025年常住人口规模达118万人，2035年达128万人的规划，至少将占到1/3。
对刚入昆就前瞻性落子北京路延长线的万科来说，抓住城市发展的核心脉搏已经成为一种习惯，西北新城当然也是不可错过的选项。
在这里，万科花4年时间建了一座万科城，项目旁边就是宜家家居、五华区体育运动中心和文化艺术中心，西北新城一应成熟配套都在项目15分钟生活圈内。

万科城周边实景
从一期品质高层到收官之作森岛大平层，万科城产品不断创新升级，配建的长城中学及多所幼儿园注意兑现，与西北新城同步实现“大城已成”。
去年底，万科城就针对老业主与意向客户做了多轮座谈及调研，了解客户最想要什么样的生活状态、喜欢什么样的景观，设计师再针对性地进行了数十次产品设计。

万科城森岛生活场景
于是有了现在呈现的森岛，三大主题岛屿、70%的乔灌木覆盖率、约90%的高得房率，带来更绿色、健康的生活体验，更高的置业性价比，以及更多的生活可能。
同样，在官渡区会展服务、文创、商务产业的重点发展板块，也是南市区核心位置，万科大手笔布局了一座七彩国际社区，为片区带来大量改善住房供应，也塑造了新的城市界面。其中，万科500里、万科·公园城市开盘以来受到市场追捧，快速售罄，交付部分也收获了市场众多好评。

万科·公园城市实景
在盘龙区，继金域缇香之后，万科则将目光瞄准了北市核心板块，落下高端大平层项目信达万科·京江隐翠。
坐拥盘龙江江景，北市核心立体交通路网和众多成熟配套环绕，万科为京江隐翠配置的是1T1户、独立电梯厅、高标准精装的天幕大平层，为开发多年、老旧小区聚集的北市区带来改善豪宅的新标准，也让北市区再次进入富人区阵营。

信达万科·京江隐翠样板间实景图
入滇14年，10万+万科老业主如约住进新房，而他们的投票与好评也已为我们总结出一套选好房的不变真理：
核心地段+稀缺资源+好产品。
剩下的，就交给时机和选择了。
03
抄底好房子的好时机
6月20日，LPR利率1年期与5年期以上分别下调10个基点，结合全国房地产市场近期的各项购房补贴及鼓励政策来看，楼市或将持续出台刺激性政策。

6月LPR年内首降/中国人民银行
也就是说，对于有自住及投资需求的客户来说，现在确是一个抄底的好时机。
今年楼市第一波小阳春过后，相对疲软了2个月，但不代表没有需求。相反，随着楼市及消费复苏，已经有一波投资抄底的客户悄悄进场，到处寻找合作机会和出手机会。
借用兰小欢教授在《置身事内》中的观点，经济衰退之所以对平民的影响更大，是因为负债逼得你需要把资产低价处理，但富人不受影响，反而是收购穷人资产的好时候。等到经济恢复，富人又搭了一波资产增值的便车。这样一来，贫富差距又拉大了。
对大多数普通家庭来说，买房是掏空全家口袋的一辈子交易，真正有居住及改善需求的，当下低利率、低首付及各项购房利好政策背景下，反而是能够以相对较低价格和更低负债买到好房子的窗口期。
这时候，只要结合自身需求选择能够穿越经济周期的品牌房企，大概率就是安全的。而万科不仅是一张安全牌，还能在产品上带来更多惊喜。
对于资金充足，有投资意愿的客户来说，需要考虑的核心问题无非是保值升值。从去年昆明楼市成交就能看出，能够做到量价双高的片区和项目十个手指头就数得过来，基本都是核心区的核心优质资产，而万科的几个项目均在其列。

万科500里实景
如西北新城的万科城，不仅连续四年蝉联西北新城销售量TOP1，也是2022年交付满意度第一的楼盘，除本地客群外，还有众多五华区招商引资入驻的企业、产业园区客户；会展片区的万科500里和公园城市，占据环湖路及三个半岛片区的生态资源优势，昆明旅游爆火时同样吸引来不少省外置业客户。
甚至，还有很多万科的忠实粉丝，一到昆明就问这里有没有万科的楼盘——并非因为城市选择项目，而是因为品牌信任选择城市。
一般来说，品牌、区域、配套、产业任何一个维度能够达到优秀已是难得，但万科的项目都有一种均好性，在每一个领域都达到了高分。
因此它能给你的不仅仅是一座房子，更是一个稳定的未来和确定的预期。
错过了这一次，等下次时机来临不知道还要多久，现下就是最好的入场时机。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0pDPdD6i
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