库存超24.7万套！南京楼市真实现状曝光

青竹中山富裕

最近，南京楼市回暖的消息铺天盖地，先是限购松绑，紧接着是公积金新政、落户新政。
利好刺激之下，购房者的买房热情也被点燃，售楼处被挤满，成交喜报一个接一个，甚至有楼盘顺势收回折扣…

图源：朋友圈
据不完全统计，上个月，南京共诞生约11个摇号盘，其中还有一部分是“日光盘”。
但我还是要提醒大家：当下南京楼市的回温，主要集中在头部板块，整体来看，市场还是偏冷静的。

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库存超7.3万套！
南京新房市场冷热不均…
就拿5月南京诞生的11个摇号盘来说，大多都是改善住宅。
而且从多家楼盘的去化情况来看，热销的现象并未覆盖所有楼盘，主要还是集中在改善。

5月南京摇号盘一览
再来看看新房库存量，南京网上房地产数据显示，目前南京新房库存超7.3万套，仍居高位。
而且新房库存大多积压在江宁、浦口、栖霞、溧水、高淳等区域。

图源：南京网上房地产
造成这一现象的本质原因，在于楼市逻辑的转变，当下的购房者更愿意选择“居住+配套”配置。
例如河西，以金融为底色，金融机构、数字经济总部汇聚，再加上板块内新房改善属性纯粹，自然也就吸引众多改善客的关注。
同样的，部分非全新板块的楼盘，也靠着成熟的配套、改善的品质，收获了一批买房人。
江宁东山的朗诗玲珑新亭，就是个很好的例子。
项目引入朗诗第六代科技系统-健康堡垒，同时周边各项生活配套也较为成熟。

朗诗·玲珑新亭区位示意图
而像禄口、桥林这样的板块，则需要依靠渠道联动才能带来销量。
可以预料到，未来很长一段时间内，除去部分热门板块，其他区域的新房去化压力依旧较大。

二手房挂牌量超17万套！
一批业主排队卖房，去化压力大…
二手房市场，也不例外，贝壳找房网数据显示，南京二手房库存超17.4万套。
图源：贝壳找房
最近和中介聊天，也能明显感受到，最近卖房的人越来越多了。光是诸葛找房网站上，搜索新上房源超2.9万套...

图源：诸葛找房
或许有人会说，挂牌房源数量增加，成交量也在增加。
但我爱我家南京研究院数据显示，上周（5.22-5.28），南京全市二手房成交2375套（含高淳、溧水），环比小幅下滑约1.1%。
甚至有部分房东降价抛房……

图源：诸葛找房
而从区域看，浦口、江宁两区成交量大幅领跑，周成交量都在400套以上。
5.8-5.28南京各区二手住宅周成交量情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套
随后，我在贝壳找房网上看了一下，这类房子，大多面积挺大，且单价低。

图源：贝壳找房

楼市分化加剧
这些南京买房建议一定要看！
在楼市分化日益加剧的当下，买房需注意以下几点内容：
1、选对板块比选对楼盘更重要
买新房，大部分时候是板块决定价值，像南部新城、河西的新盘大多都很好卖，哪怕是总价动辄千万起，仍不缺一茬又一茬的买房人。
二手房市场就更加明显了，激增的库存之下，价格依旧坚挺的楼盘，大多是成熟板块的品质房。
所以在预算足够的情况下，尽量往配套成熟的区域靠。

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2、刚需买房时，外部配套因素＞内部配套因素
刚需买房时，往往会过于重视居住体验，而忽视项目地段。
但当资金有限时，地段和居住体验不可兼得，即便是好的产品，也无法弥补地段的缺陷。
所以，刚需牢记买房更重要的是房产增值，如此一来，才有钱置换房产。
3、学区房量力而行
购买学区房时切记量力而行，结合自身情况看是否真的需要学区房，好的学校很重要，但是家庭教育同样不可忽视。
对于那些只有学区的老破小来说，一定要谨慎考虑，一旦政策出台，这类房子将输的体无完肤。

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4、用好贷款，合理负债
珍惜首贷机会，不要轻易浪费自己的首贷机会浪费。
其次，稳定的现金流很重要，一旦遭遇变故，几千元的月供将变成了压垮骆驼的最后一根稻草。
5、莫要追求个性
在买房这件事上，最好还是选择大路货，太过于个性化的房子，未来或许得不到市场的认可。
对此，你怎么看？
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