珠城卖地，5万/㎡起拍！广州楼面价TOP10将再次洗牌

刚正笃行

  寸金寸土的珠江新城终于迎来涉宅地出让，成为众房企关注焦点。

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  起拍价刷新广州地价TOP10
  5月18日，广州公共资源交易中心挂牌一宗靓地，位于珠江新城以东区域，起拍总价19亿元，折算楼面价49810元/㎡，起拍地价就将广州地价TOP10刷新。
  而近十几年珠江新城公开招拍挂市场，几乎没有宅地供应，如今释放出来，正好解渴板块一手楼市。
  根据出让公告，天河区员村一横路AT080523地块最高限制地价为218552万元，折算楼面价57281元/㎡，如有两个以上房企报出封顶价，就要送去摇号，彼时这个地价也将稳坐广州亚军之位。
  就地块而言，属于二类居住兼容商业，占地面积仅1.4万㎡，建筑面积3.5万㎡，容积率≤ 3.4，体量不算大，哪怕封顶总价也仅21.8亿元，对房企来说风险相对可控。
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  地块位置优越
  处在天河核心区域，左手一路之隔珠江新城东区，右边靠近金融城西区，华南快速对面就是跑马场，如未来如改造顺利，或将引入高端商业SKP。
  交通方面，附近有广州地铁13号线和21号线，距离较近的是在建的白马岗地铁站，稍远的有天河公园、员村、潭村等地铁站。
  从航拍镜头下看，地块被众多二手小区所包围，靠近天河区府，周边配套较为完善。
  西侧是华南快速，北侧有黄埔大道，去往珠江新城、金融城、琶洲等商圈十分便捷，暨南大学和天河公园在旁，吃喝玩乐不用发愁。

  航拍镜头下地块现状
  硬币的另一面，靠近车流量大的两条交通要塞，未来楼盘建成后，势必会被噪音所困扰，特别是靠近华南快速的楼栋影响较大。
  根据用地规划，靠近华南快速干线附近建筑高度要控制在80米，地块整体高度限制在100米，按3米层高算，最多建30多层的住宅。

  此外，项目需配建商业建面共1704㎡，公服配套建面2640㎡，包含9班幼儿园、文化室、居民健身场所等。

  由此看，教育资源就有点硬伤，项目就配了一所9班幼儿园，小学和初中都需统筹解决。
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  周边新盘稀缺
  房价方面，地块周边新盘稀缺，离得较近的是天麟府瑧林，目前在售建面约113-175㎡三至四房，均价15万元/㎡，价格仅供参考，具体以项目实际售价为准。
  该楼盘仅规划有2栋住宅，总共就222户，2019年入市至今已卖了三年多，货量所剩不多了。
  放眼整个珠江新城板块，目前仅有待售中的保利天御（天河冼村旧改项目），规划有3栋54层住宅，产品涵盖建面约240-450㎡大平层单位，吹风价去到20万元+/㎡。（吹风入市声音已有一年有余，目前暂时还未有实际进展）
  板块二手楼盘倒是云集，不过多数楼龄偏老旧，诸如华颖花园、白马花园、天荟公馆、兰亭上东、都市兰亭、福颖苑等，根据楼盘不同品质和新旧程度，挂牌价在3-11万元/㎡。

  图源：贝壳找房
  离得近的是华颖花园，1998年建成，三房成交价在5万元/㎡。
  图源：贝壳找房
  2015年建成的天荟公馆目前二手房挂牌价在8.9万元/㎡，而今年3月21日成交了一套136㎡三房两厅，总价1500万元，折算单价11万元/㎡。
  图源：贝壳找房
  2006年建成的兰亭上东，目前二手房挂牌价6.3万元/㎡，今年3月成交了一套73㎡两房，总价435万元，折算单价近6万元/㎡。

  图源：贝壳找房
  白马花园因楼龄偏旧，挂牌价在3.5万元/㎡，而且目前在贝壳挂牌量也仅有3套。

  图源：贝壳找房
  总体而言，本次出让的珠江新城商住地小而精，有着绝佳的地域优势，体量小进而风险可控，但起拍地价近5万元/㎡，未来售价恐要上10万+/㎡。
  不可忽视的是，今年以来天河区供应量在不断加大，不完全统计下，在售或待售项目至少有20个。
  如保利天汇、城投珠江天河壹品、珠江花城、联投文津府、中建天河精诚壹号、保利天瑞、侨鑫保利汇景台、越秀天河源筑、保利天御、珠江天郦等，其中不乏售价10万+/㎡，也有低至5-6万元/㎡的笋盘，买家可选择范围真不少。
  如此情况下，房企会不会放手一搏，把金贵的“迷你地”送入摇号，还有很大不确定，6月20日竞拍时就会知晓，乐居将持续关注。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0oXpwVti
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