彻底爆了！沙井新盘“肉搏”

井冈坤

最近沙井入市的新房，估计是开盘历史上压力最大的一次。

2盘齐出，基本以千套供应为起步，在6折的人才房冲击下，已经显露出去化乏力的征兆。
5月11日，会展湾雍境花园加推，162套住宅，最终只收获72批认筹。
相比3月初次推盘，认筹率由约97.63%，下滑到约44.44%，客户出现明显的分流。
这意味着，同类竞品叠加人才房的挤压威力，在逐步凸显。

相信新房很久没出现过，这么让大家难以抉择的时候了。
特别是，扎堆出现在宝安的北部中心区域会展湾核心的情况。
会展湾雍境、云海臻府、华发新城华苑，三个项目都是相邻之隔。

这就意味着，三个项目所享受到的地段加持，配套资源甚至是周边景观都是相同的。
无论是未来附近的综合文娱项目华发冰雪城，还是20号线的会展城站、12号线的海上田园南站，业主入住以后都可以同频享受到这些资源和便利 。
所以决定这三个项目怎么选，就主要看小区的价格和品质了。

首先是价格。
三个项目不用说，作为可售型人才房的华发新城华苑是最有优势的。
均价3.05万/平，两房总价189.96万/套起步，三房242.46万/套起步，要比会展湾雍境和云海臻府是便宜得多的。
也是借着价格便宜的优势，项目推出将近3000套的体量，已经差不多卖光。
一般的人才房是周边商品房的六成，不过这也说明官方对沙井项目是有五万/平的预期的。
再看会展湾雍境和云海臻府。
会展湾雍境3栋162套，户型建面约79-110㎡，备案均价约4.79万/㎡，单价约4.40万-5.31万/平，总价区间约349万—583万/套。
云海臻府738套，户型建面约89-117㎡，备案均价约4.61万/㎡，单价约4.08万-5.19万/平，总价区间365万-587万/套。
作为商品房，虽然均价上看云海臻府更便宜一些，但会展湾雍境的上车门槛更低。
三成首付门槛只要104.7万—174.9万/套，比云海臻府低了几万。
再加上认筹签约会有折扣，门槛就更低了。
所以也不难贵会展湾雍境第一批380套住宅到目前为止，能网签90%。
但无论怎么说，首付100万出头能在买到双地铁口物业的三房，还算可以的了。
其次是小区品质。
从项目的规划来看，三个项目的容积率都差不多，都是4多一点，居住密度都差不了太多。
但论居住舒适感，云海臻府会稍微好一些，小区的绿化率要更高一些，能有40%。未来入住，小区绿化覆盖最少的是华发新城华苑，只有30%。
从户型来看，虽然都是毛坯项目，但得房率最高的是云海臻府，有80%。
不过云海臻府没有低于80平的2房可以选择，上车户型压力要大一些，总价几乎接近400万/套。
而且89平的C户型其中一个次卧空间有些局促。

（云海臻府户型）
会展湾雍境也有同样的问题，同样也是89平，02户型其中一个次卧空间就显得有些局促。

（会展湾雍境花园户型）
相比之下，华发新城华苑只有85平的户型空间布局要相对舒适一些，两个次卧的空间大小分布要合理一些。

（华发新城华苑户型）
但这三个小区都有两个很大的痛点，一是车位都不足，二是梯户比都不低。
车位方面，会展湾雍境的总户数是2039户，总的机动车位数是1908个；
云海臻府的总户数是1448户，总的机动车位数是1000个，其中还有300个是充电车位；
华发新城华苑的总户数是1580户+1580户，总的机动车位数是1385个+813个。
明显未来全部入住，车位是不太能满足这些小区的停车需求的。
如果需要自驾通勤，需要特别留意一下。
梯户比方面，三个小区都是2梯6户或者3梯7户。
对于高层住宅来说，电梯的效率会远不及2梯4户，2梯3户的小区，上班高峰时间段需要额外增加不少等待电梯的时间。
所以三个项目综合来看，如果不考虑人才房后期流转的问题，主打居住舒适，实际上这三个小区差距都不算太过明显。

作为刚需项目，三个盘都很适合刚需定位。但有3个点一定要注意。
1、周边规划兑现时间长。
虽然宝安《深圳市宝安区国土空间分区规划（2021—2035年）（草案）》中显示，宝安将落实前海、临空经济区等重大空间发展战略，区域将发展两个中心，前海中心和宝安北中心有望成为城市中心，成为功能全面的综合区域。
但区域概念都还很新，属于“概中概”的节奏。周围几乎还是一片土的状态，除了地铁，既没有配套，也没有居住的氛围，全部都需要等。

整个区域都处于建设开发的初期，区位功能发展、兑现落地，建设周期，后续爆发的能量，都存在很大不确定性，如果冲着宝安北中心去，很有可能会失望。
因为参照前海这么重要的规划区域，发展建设的速度吃到深圳高速发展以及资源大力倾斜的红利，但整个片区到现在都还没有完全成熟。
所以前景如何，要有至少10年的心理准备。
而且如果近几年有孩子急需上学的，附近据说800米左右的会有个待建的学校，但还只是停留在规划文件的层面，所以就近上学肯定是需要克服一下上学距离的。
2、噪音问题。
三个项目都在机场航线的下方，加上区域都在待建设中，飞机上空飞过的噪音和施工噪音是没办法避免的。
3、整个区域不缺供应。
区域过去已经推出珑湾二期508套住宅，恒兴御景园532套住宅。
如今再推出的会展湾雍境1327套，云海臻府738套，若加上华发新城华苑的3160套可售人才房以及招商A301-0602宗地预估的1000套住宅，5年后整个宝安北中心的二手房供应便可达到7000+套。
对于配套相同，地段基本一致，享受的资源差不多的项目，市场互相挤压效应会非常强烈。
前期沙井已经有相当多的投资客冲进来，但如今都已经被市场教育过一轮，作为深圳远郊的一个边陲板块，如果不是以居住为核心的，都建议谨慎一些。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0oWtw8vP
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