苏州楼市：未来板块分化严重，房价差距越来越大！

倞伊音乐学校艺术总监

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
提问：苏叔，您好，本人现手上两套房，都在青剑湖板块，想置换掉一套，小的不好卖，大的洋房看的人很多，我有舍不得卖，看了科技城的中海阅狮山觉得不错，板块也不错，就不清楚未来还是不是青城山路的初中，盛泽湖的龙湖叠墅也看了，离青剑湖也近，这两个你怎么看，内心最想置换的是青剑湖的中海或熙上，看现在的龙湖熙上价格太贵了
苏叔：你好，首先， 建议你把园区小的房子卖掉，因为现在的刚需购房者，对居住品质越来越高，同时他们对学区的概念也越来淡化。宁愿去相城买大一些的住宅，车都是有的。再者，关于房子，对于盛泽湖叠墅，除非考虑改善，留一套园区房子做别墅。要么不考虑。科技城的话，时间长的话，会规划一个初中，但不见得比青城路的差。科技城很有发展空间的，值得考虑。相城的话，三区统考，现在一年级，高中还有很长时间，政策可能会变，而且，南师大学区也没有比园区姑苏和新区差太多。综上，建议你在高铁新城和科技城对比。
提问：苏叔，你好，手里存款80万左右，想在苏州投资，预算200万左右，能买哪里投资比较好？在越溪板块买房投资合适吗？未来升值潜力大吗？
苏叔：你好，首先板块升值潜力与能否受到园区辐射息息相关，在苏州园区产业持续升级过程中，园区的头部效应也就越来越明显，吸引着越来越多的人才、资金流入。板块与园区的联系越紧密，其升值潜力越大，而这种联系依靠交通来维持。随着交通路网的建设成熟，越溪板块与园区的联系加强，加上其舒适便利的生活体验，升值潜力将会增大。其次是产业，越溪板块靠近吴中太湖新城与吴江太湖新城，而太湖新城的产业发展潜力巨大，各项资源丰富，后期引入新城发展产业之后，越溪板块也会享受到太湖新城发展红利。第三是价值洼地补涨效应，园区是苏州房价的天花板，苏州热门板块价格也都接近三万甚至突破三万，越溪与这些热门板块相比毫不逊色，而房价还处于两万出头的洼地，长期以后还是会回归价值高地，具有相当的升值潜力。第四点是房产周边地块的拆迁与开发，周边房产的旧改与开发会给板块带来不错的升值空间，而越溪板块不乏可供拆迁的旧房与可供开发的空地，所以这一点也是其升值潜力所在，目前如果看中越溪板块房子，可以入手投资。投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享
提问：苏叔，你好，预算有限，现在双减政策，学区划片，苏州老破小现在值不值的买呢？
苏叔：你好，目前买高溢价梯队学校的老破小要慎重，除了关注学区，买老婆小要关注这几个因素：靠近地铁，地段可以，配套齐全。这样的老破小值得入手，另外像旧改的老房子也可以考虑。
提问：苏叔，你好，未来苏州地区规划以及发展方向如何呢？我目前的预算比较有限，属于刚需购房者，在苏州地区的哪个板块是性价比较高，比较适合我上车的楼盘呢？
苏叔：你好，苏州最早发展的是姑苏区，这里是苏州的中心，主要包括传统老城区，沧浪新城和平江新城和金阊新城。传统老城区除了老破小就只有别墅项目，沧浪新城已经发展饱和，平江新城是比较适合居住的，交通便利，商业配套设施完善，学区资源丰厚。园区产业聚集，规划完善，城市布局合理，居住舒适度高，人才聚集，主要发展第三产业。但是该区的房价较高，新房也比较难抢。新区的狮山地区目前配套比较成熟，产业聚集，是除了园区以外苏州发展最好的区。新区的科技城重点发展高端制造业苏州的高铁新城，而高铁新城最大的优势就在于交通优势，吴中和吴江的太湖新城的优势在于宜居属性高。浒关区域相对来说价格比较低的，活力岛或中央公园居住舒适度高，商业配套齐全，周围学校质量较高；运东区域整体的性价比比较高；太湖旅游度假区楼盘非常多，主打宜居，价格合理，非常适合刚需人士。
提问：苏叔，你好，本人工作在园区，园区的房价太高，预算有限也够不上，想着在园区周边买，像买在娄葑合适吗？比较纠结的是那边环境比较差，教育资源也一般，想请教像我这种情况买在娄葑可不可以呢？另外想问有什么合适的盘推荐呢？
苏叔：你好，首先娄葑周边安置房小区比较多，整体环境较差，教育资源也不够好，房价与园区主流板块相差甚远。但是因为属于园区，受园区辐射强，购房者对它的市场预期较高，在娄葑买房未来可以享受园区的快速发展的利好，所以板块热度较高。但是随着园区发展饱和，其他区域的发展预期可能会超过园区，消费者也将更加注重产品的居住质量，而非仅关注地理位置，所以娄葑是否有足够的优势还未可知。总而言之，在娄葑买房，有一定升值潜力，能够保值升值，然而能享受的居住环境、商业配套却不如同价格的其他区域。建议是根据自身实际需求，购买性价比最高、最适合自己的房子具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：苏叔，你好，我们家想用我妹妹的名义来买房，这样就是可以首套房付三成首付，因为我父母现在已经没有购房资格了，而我首套房名额已经用了，但是现在我妹妹是未成年，所以能用我妹妹的首套名额买房吗？
苏叔：你好，家庭购房，父母购房需要夫妻无房证明与未成年子女无房证明。如果父母已无购房资格，而其子女未满18岁，以子女名义购房，则要以监护人名下房产数量计算购房资格，所以这种情况下，你父母没有购房资格也就是说你妹妹现在是没有购房资格的

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