“V”型走势，哈尔滨楼市进入了“新常态”？

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哈尔滨一季度“报复性买房”，但，量在价先，引起“涨价潮”。4月楼市转凉，成交量下滑。根据《龙江楼市》4月27个典型楼盘市调显示， 哈尔滨4月的楼市成交量有三大特点：1、改善量稳价升。2、东南板块涨价，价升量降。3、新区学区落地，带动成交。

一、改善量稳价升刚需只是阶段性的，改善才是趋势性。根据4月27家典型楼盘市调统计，
改善13盘4月成交套数814套，占27家典型楼盘成交套数的57.6%。

其中哈西板块成交量位列第一。哈西板块一直是哈尔滨的“新中心”，学区效应明显。哈西板块3所名校，需严格执行以出生证明佐证的“两证一致”和“五年一学位锁定”政策。共10所学校执行适龄儿童入学提前两年及两年以上购买住宅并落户政策。哈西成熟教育，吸引了学区购房需求。

鲁商·悦未来，对口铁岭小学鲁商分校和四十七中，4月认购套数130套，认购金额达1.6亿，量在价先，4月认购均价达到1.25万元/㎡。中海云麓公馆，作为改善楼盘的代表，一直以改善产品力为特色。对口学校为继红小学哈西二校区。4月认购套数145套，认购金额高达2.5亿，认购均价达到1.66万元/㎡。哈西板块是优质教育资源的聚集地，城市“新中心”的配套，也是敢于叫涨的底气。二、东南板块涨价，价升量降东南板块的房价有了上涨的趋势。
绿城杨柳郡，均价10000元/㎡，较2021年最低点9288元/㎡，有7.66%的涨幅。
万科智慧未来城，均价达到10500万元/㎡，比最低点1月上涨12.31%。
万科金域悦府，均价达到10570元/㎡。
但是哈尔滨房价的底层逻辑没变：
成交量高→房价上涨→需求外溢→抑制成交→价格回调。
东南涨价的结果就是：

4月认购套数较3月下滑55%。
万科智慧未来城最为明显，4月认购套数仅有41套，下滑70%，库存见底，调控流速，也是销量下滑的原因之一。
当下楼市，不足以支撑价格上涨。
1、楼市目前没有可以支撑需求释放的大行情。
2、需求不足，价格无法进行调整。
一旦涨价超过购房者的心理预期，就会导致成交量下滑。
三、新区学区落地，带动成交1月12日，哈尔滨新区深化基础教育综合改革试验区建设成果汇报会召开。
将建设7所学校、1.6万个学位、1440个幼儿园学位。
学区的落地促进了新区教育资源的完善，也带来了新的购房需求。根据《龙江楼市》4月27家典型楼盘市调统计，松北区9家楼盘4月认购套数300套，较3月下滑41%。

受到学区落地优先性的影响，
各板块楼盘成交量出现明显差异：

松浦板块4月平均认购套数56套，虽然较3月下滑25%，
但是仍然排在松北成交量的第一位。
绿地·东北亚国博城，4月29日3#地开盘，认购金额1.27亿元，
是松浦板块掌握定价权的楼盘，3#地是“配套王”，
中国铁建·江语时代，4月认购套数80套，认购金额达0.7亿元，
市调排名位列松浦板块第一。
对口经纬小学和113中学已有新动向：
预计2023年开建，2024年招生上学。
有底子在自然成绩斐然。
汇智环球金茂城，对口学校为新区风华校，2023年有望推进建设。
学区加持，为成交量提供了一定的保障。
4月楼市呈现两大特点：1、改善趋稳哈西板块市调典型楼盘4月成交量515套，位居成交排名第一。由于学区和配套的加成，使哈西板块一直是改善的成交主力军。2、量价博弈明显受量价博弈影响明显的两大板块分别是东南板块和深哈板块。东南板块受4月涨价抑制销量影响明显，成交量下滑55%，而深哈板块则因为房票热度消散，成交量下滑64%。
如今楼市博弈正值关键期，刚需量价博弈，下滑明显，改善替换博弈，稳步回升，楼市走出深“V”曲线。5月的楼市又会如何？
来源：http://www.yidianzixun.com/article/0oLYwE8I
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