工资不涨，收入下行，没挡住物业费蹭蹭涨！

夏宏

撰文：悟净 美编：若菡 校对：紫藤

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物业费普涨！

过年后，郑州楼市开始持续火热，各种各样的好消息刺激着楼市强力复苏。
同时，我们团队也没闲着，一直在路上探城、探盘，一方面是瞬息万变的郑州楼市到底谁在热销、谁在滞销，谁已经复工、谁还在磨洋工，我们要做到心中有数。
另一方面，就是经过数月的销售周期，很多楼盘的节点和价格都有变化，我们要完善落位图和价格地图。
当然，我关注的除了以上这些之外，还有一个细节，就是各个新建楼盘的物业费。
比如，在金水北探盘过程中：
某城的物业费为3.3元/平米。
某湾的物业费为3.5元/平米。
某宸的物业费为3.28元/平米。
某华的物业费为3.2元/平米。
同区域，因为已经售罄或者拿预售证较早的楼盘物业费相对会较低一些：
某邸的物业费为2.4元/平米。
某境的物业费为2.98元/平米。
当然除了这些热门区域之外，其他区域新建小区物业费也普遍有上涨趋势。
有粉丝总结过，物业收费标准最大的关联是楼盘预售批复的时间，大致概况一下：
2010年前后交房的小区，1.2元基本上就是比较好的物业标准。
2015年前后交房的小区，2.1元基本上就是比较好的物业标准。
2020年前后交房的小区，2.8元基本上就是比较好的物业标准。
2025年前后交房的小区，3.5元基本上就是比较好的物业标准。
其实，很多人不知道的是，在楼盘预售证公示时，项目物业收费标准一般都在公示内容之中，可以直观看到物业费涨幅。

▲数据来源乐居郑州
虽然，这两年郑州楼市处于风雨飘摇之中，大部分区域楼盘价格都有回撤，可以说都在割肉求生，降价换销量。
但近些年涨幅最稳健的，还是物业费，基本上隔几年就要上浮10%左右。

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郑州物业费真不低！

那么郑州的物业收费，放在全国范围内看是什么水平呢？
中指研究院发布的《2022年中国物业服务价格指数研究报告》报告显示，20城物业服务均价为2.52元/㎡/月。

其中，一线城市物业服务价格水平一直位居前列。
深圳均价最高，达到3.87元/㎡。北京次之，为3.39元/㎡。
杭州、上海、天津、广州、宁波、武汉均价2.55元/㎡。
青岛、成都等6个城市均价在2.0元-2.5元/㎡之间。
其中仅有2个物业费均价超过3元/㎡，可人家是一线城市好吗？
同时，20城现行物业费价格体系中，8成以上城市实现政府指导价。
仅上海一城废除政府指导价，以市场调节价为主运行。同时，根据克而瑞物管的资料，大部分城市还有物业费限价。

虽然郑州没有物业费的权威统计，但根据走访当中得到的信息。郑州新建社区的物业费呈现连年上涨态势，而且大部分新建楼盘物业费都在2.5元/㎡——3.5元/㎡，着实不能算低！
同时，在我们过往探盘经历中发现，郑州楼盘物业费相对于其他城市而言，也是偏高。
比如，在郑州15000价位楼盘，物业费普遍2.98元/㎡，在西安是2.2元/㎡。
20000价位楼盘，郑州3.3元/㎡到3.5元/㎡，西安2.6元/㎡—2.8元/㎡。
综合看，还是郑州人有钱，郑州的钱更好赚。

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收入不涨，物业费一直涨！

那么，如此高昂的物业费用，是因为郑州人收入高，所以物业服务水平不断提高，从而形成良性循环吗？
我们看数据，国家统计局郑州调查队日前发布信息。
2022年，郑州城镇居民人均可支配收入46287元。
全市居民人均生活消费支出26484元。
相对于其他的排名数据，国家统计局数据真实度更高，也更权威。
其中人均可支配收入，反映情况则更为真实。
它指个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额。
说白了，就是扣掉你该交的税，到手后你能花的钱。
简单来说，人均可支配收入与生活水平成正比，一个城市人均可支配收入越高，生活水平也越高，也能更说明这个城市人民更加富裕。
那么郑州的城镇居民可支配收入在中部城市能排多少呢？

郑州以46287元排名中部城市13位，农村人均可支配收入则表现相对好一点，有郑州、焦作、鹤壁、许昌4城入榜，但综合全体人均可支配收入只有郑州进入前20名。
也就说，郑州无论从收入多寡，还是增幅来看并不是特别突出。
46287元除以12个月，每月能支配的收入也就是3857元左右。按照当下89平米小三房，物业费3元/㎡的中位数计算，每月光花在物业费上就要267元，占每月可支配收入的6.7%左右。
除去衣食住行、水电煤气、电话费等等乱七八糟的杂费，你手里还能剩下多少钱？
过去三年疫情中，大多数人收入是降低的，不少人的收入是断崖式下跌的，还有失业后吃老本的人，已经没有收入来源。
所以，综合来看郑州物业费确实是比较高的水平。
问题是，这种收费水平和服务水平相匹配吗？

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物业费也要公平合理！

如果在郑州所有有房业主中做一次问卷调查：
你对你们家的物业满意吗？
你感觉物业收费水平与服务水平匹配吗？
我想满意度一定不会高，最主要的问题还是高价、低质的强烈对比上。
物业公司本应是业主的大管家，是服务于全体业主，让业主生活的更便利、更舒适的。
但目前物业早已成为盈利机构，为了提高盈利水平，手段无所不用其极。
大部分物业因为垄断定价权，占据优势地位，反而成了业主们请来的“大爷”，如今这种情况有愈演愈烈之势。
并且，近些年因为地产主业萎靡，很多地产公司下属物业不断拆分上市融资，成为稳定现金流来源。

因此，各个物业公司也不遗余力的进行社区内创收，电梯广告、APP卖货、代理中介卖房等各种服务层出不穷，大多并没有花心思在提高物业服务水平上。
所以，未来随着社区交付越来越多，物业与业主矛盾也会越来越尖锐，应该提前做好相应管理工作。
1、让业主真正能够当家做主，为物业服务水平进行评测，从而按照不同标准进行收费。
2、简化更换物业的手续和程序，如果业主不满意，能够自主选择更换物业公司。换成万科、永威、普罗、海马老管家等口碑不错的物业。
3、应当制定一个合理收费标准，当下郑州物业费明显有点偏高，如果要涨价也应当有理有据。
总之，物业费要与居民收入水平相匹配，更加的市场化、透明化、合理化，应该有涨有跌，不能一味的只涨不跌。

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备注：

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