转跌！中国人口第一城，回调了

龙炼

作者：子非鱼

在昨天的文章中，本号已经专门写了成都。
成都的二手房在2月份创下历史新高下，3月份继续创历史新高，达到了28818套，超越了北京、上海这些传统的二手房成交大户，冠绝全国。
同时，成都的新房3月份
成交了15350套，环比2月增长约35.70%，同比去年3月增长了约16.29%。

数据：成都市住建局
一言以蔽之，成都楼市不仅是复苏，而是进入了火爆局面。
反观同处西南的中国人口第一城重庆，成交量则显得黯淡无光。
3月份重庆中心城区新房成交7213套，成交面积78.34万平方米，相比于2月份不仅没有增加，反倒下降了。
也就是说，重庆楼市不仅没有继续热起来，反倒呈现出了后劲不足、疲软的状况。

​作为西南双雄，重庆GDP比成都高出一个段位，人口比成都高出一个段位。
但从楼市表现来看，成都几乎形成了对重庆的碾压之势，为何会如此？
要说价格优势，重庆虽然在2021年前后躁动了一下，但目前的整体均价并没有成都高。成都均价1.64万元/平方米，重庆均价1.3万元/平米。
从房价收入比来看，也即购房压力方面，成都同样比重庆高很多。成都拿着平均薪酬的人一年不吃不喝只能买6.25平方米，重庆则可以买8.41平方米。

换句话说，从GDP、从人口规模、从房价优势三个角度看，重庆楼市的热度都不应该被成都远远甩开。
那么，究竟是什么原因造成了在楼市层面上，重庆被成都碾压的局面？
本号认为，主要有多个原因：
第一，重庆缺少成都的腹地。
表面上看，重庆是直辖市，成都是副省级城市，重庆比成都城市高出一个级别。貌似更有发展潜力。
但是，在强省会的时代里，重庆和天津这两个直辖市是干不过强省会的。
从GDP上可能还表现不出来，但从更没有水分、更能反映城市竞争力的资金总量（也即金融机构本外币存款余额）上，重庆已经下降到内地城市第八位，2月末重庆的资金总量只有5.1万亿，而南京达到了5.2万亿，成都为5.5万亿。
位居前五的分别是北上深广杭。

为何重庆、天津这两个直辖市跑不过强省会城市？因为没有腹地。
重庆看似有3200多万人，比成都多近1100万。但成都有广阔的四川作为腹地。四川有8374万人。
而四川走的路线又是强省会模式，倾全省之力发展成都。这样的成都，重庆很难追赶。
第二，重庆的人口增量远不如成都。
人口竞争力也侧面证明了重庆与成都之间的差距。
在2021年中心城市人口增量降速换挡之时，成都仍有24.5万人口增量，同期的重庆只有3.5万增量。
到2022年，随着全国人口正式见顶向下，中心城市人口增量进一步跳水。成都增加了7.5万人，重庆只增加了0.91万人，重庆很有可能在2023年进入负增长通道。

数据：各城市统计局
第三，重庆本身的供需结构让重庆很难热起来。
3月份，重庆华地空间科技有限公司运营副总、重科华地城乡空间与产业发展研究院研究员刘渝鑫在面对每日经济新闻采访时透露：
其实重庆房地产整体局面并没有改变，从供应端口来看重庆存量过大，而开发企业手上已拿预售证未售、在建设未拿预售证，拿地未开工的存量又有5000万平方米左右。
重庆在2021年之前的房价保持平稳，就是因为供应超大。
这还只是新房。别忘记了，还有超过19万套已经挂出来准备套现离场的二手房。
第四，重庆的购买力不如成都。
从人均可支配角度来看，重庆与其经济和城市地位严重不匹配。作为一个直辖市且GDP位居全国第四的城市，人均可支配收入只有35666元，比全国平均值都要低，位居重点城市第32位。
成都的人均可支配收入虽然不算高，比东部经济发达城市都要低，但相比于重庆还是好不少。
2022年成都人均可支配收入47948元，位居重点城市第18位。

第五，公租房。
公租房是讨论重庆楼市绕不开的关键因素。
重庆号称有50多万套竣工投用的公租房，而且一些公租房的地段区位、配套（有的甚至还是地铁房）等，丝毫不输周边的商品房小区。
在重庆申请公租房，没有户籍限制，只有收入限制。主城区内的公租房，单身月收入2000以下，家庭月收入3000以下，都可以申请。
有这么多品质不错的公租房作为居住需求，对于重庆低收入人群来说，购房的需求自然被削弱了。
另一方面，由于重庆房价始终不高。重庆本地人基本都有了自己的住房，重庆的外来人口，收入尚可的，也都能买得起，所以重庆整体的房屋自有率非常高。
公开消息显示，早在2015年重庆就有91.5%的家庭拥有自有住房。
也即是说，重庆近92%的人有自己的住房。
这一自有住房率要远远高于北上广深等重点城市。要知道，深圳的房屋自有率23%。
重庆这么高的房屋自有率，而且每年新增的人口又非常少，房子自然难以卖动。
而成都这一数据又是多少？公开数据显示，到2020年年底，成都的房屋自有率是66.73%。这一数据尚不清楚可靠程度，姑且一看。
从这个自有率来看，成都的房屋自有率还算不错，但也有超3成人没有自己的住房，而且成都的人口还在不断增加，需求也在不断增加。
有人可能会说，既然深圳的自有住房率这么低，比成都低很多，率先复苏的应该是深圳而不是成都。
从需求角度来看，深圳自然比成都要多得多。但深圳的房价形成的天堑，已经让普通人无法企及。尽管深圳有77%的人没有自己的住房，但没有多少人买得起，形成不了有效需求。
成都则不同，虽然需求远不如深圳，但同样有超过30%的人没有自己的住房，人口又在不断流入，需求还是相当强劲。
而同时，成都的房价虽然也很高，但普通民众努力一下，还是有购房的希望。
以上五点，应该就是在楼市表现上，成都比重庆表现好很多的大体缘由。

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