来啊，互相伤害啊！杭州“混装”限售红盘众生相

帅气哥哥

01
心想事成，杭州又一个红盘应声限售了。
继望翠蓝庭后，今年2度加推的杭曜置地中心，昨天公布摇号结果，138套房源1532组入围，不仅有房顶格社保，更直接触发限售（也是该小区首次）。
杭州的“混装”限售红盘清单上，又多了2个名字，也又多了一批心有不甘却舍不得放手的“天选之子”。
为什么说“心想事成”呢？因为杭曜此次登记前，就有某前期业主“场外助力”：

他在朋友圈发文：参加杭曜置地中心摇号，本人补贴1500，并声称与开发商、银行无关。“为了板块繁荣，我去摇号”、“私信我，10个名额”、“摇这个动作就值得奖励，中不中另外说”……
这世界怎么会有“活雷锋”呢？一打听，原来他算好这期杭曜无红盘分流，有望限售，不如助推一把，这样将来交付时卖竞争者少一点……
虽然可能只是玩笑话，但也道出残酷的真相。
在一个“混装”限售红盘（部分房源限售）里，邻居们的利益往往是撕裂的，甚至是相互竞争、此消彼长的。
如果是“摇到就赚几百万”的大红盘还好，若是刚好挣扎在保本线上的，还有可能是“互相伤害”模式。
02
杭州的限售政策，始于2020年9月。
彼时新房摇号市场火热，为保障无房家庭，杭州出台了“热点红盘”新规，即只有无房家庭和人才无房家庭才能摇号，且交付后限售5年。
2021年1月，限售加码——只要中签率≤10%，也要限售。
不过同年8月，随着85新政引入拼社保机制，加上行情反复，限售楼盘数量开始明显降低。再后来，热点红盘政策也慢慢淡出市场。
所以，由于政策和行情调整，同一个楼盘领出的几张预售证中，很容易既限售又不限售。目前总量已近60个。
这批混装限售小区，还有两个显著特征。
一是不仅限于红盘。只要行情高涨，普通盘也能触发限售。比如笕桥的春来雅庭，南卧的朝闻花城，浦沿的滨耀学府、祥符的宸章新邸等。

杭州限售混搭小区（仅人才限售的楼盘不计入在内）
二是主要集中在2021年。据统计，21年85新政前，杭州限售房源超2.5万套，占所有限售房源8成。
也就是说，按正常节奏，多数混装限售小区已经或将在今年交付。
像已经交付的西溪公馆、天空之城、运河云庄、上河公元、嘉品、珊瑚世纪，还有即将交付的丹枫四季、晓月澄庐、君品和春风金沙等。
相比于正常小区（或全限售），这些混搭小区的业主群气氛，往往略显诡异。
①我不好你也别想好
一些限售业主“自杀式维权”
若一个小区限售业主占比很小，心态很难好。
站在他们角度也可以理解。小区一交付，眼巴巴看着大多数业主愉快出货，自己却只能无奈接受不断攀升的持有成本。
这时候，如果刚好对小区品质细节有不满，可能就无限放大，带头维权。
主要是觉得自己吃亏了，希望开发商于公（给小区）于私（给个人）给一点补偿；如果开发商不屈服，就死磕到底。
适度维权提升品质，过度维权搞臭小区。但限售业主毫无顾忌，反正自己5年后才会卖房。
不久前交付的某红盘，有限售业主疯狂维权，从外立面、园林一直投诉到地下室，最后竟导致竣备迟了几个月。
因交付还在继续施工，小区口碑一落千丈。更让人后怕的是，该盘合作方盛传要暴雷，迟一天拿大证就多一分风险，堪称“自杀式维权”的典范。反正，我不好，你也别想好。
还有城北某热门楼盘，将于今年底交付，但业主俨然分成了两派。
一派是非限售业主，非常关心短期市场行情，还有板块供需情况，交付以后能卖什么价格……
而另一派限售业主，更关心配套、学区、工期、贷款利率等方面的变化。有个别心态差的甚至直言：反正我不能卖，所以我要包阳台，交付以后卖多少钱关我P事。
但大多数时候，就算“鱼死网破”的目的达成了，自己也得不到什么好处。
小区口碑被破坏了，其他业主确实很难高价套现。但等到解封期过去，小区名声就一定能修复吗？很多时候，不过都是损人不利己。
②车位价格可能撑不住
房子不能卖，那就提前甩卖车位
这是一个大概率会发生的结果。
大家知道，目前杭州新房车位售价严重偏离市场价，许多人不愿意买。但为了顺利网签办按揭，多数还是会被捆绑买下1-2个车位。
一交付，绝大多数小区的车位价格，都会不可避免地下滑，就算奥体也不抗跌。
核心原因就是现在投资房越来越多，任何新小区的入住率都不会太高。
车位没那么刚需，租租又便宜，价格自然低迷。
如果是混装限售小区，情况会更糟糕。
原因很简单，限售业主的房子是被锁住了，但车位没有啊。为了降低持有成本，很可能会提前甩卖车位。
加上有限售的小区，入住率比一般小区更低；即便有入住的也大量是租客，没有购买车位需要。
没有需求，这种小区的车位行情七八年内大概率只能一潭死水。
对限售投资客而言，早套现早超生；但不限售业主就非常不爽了，卖房时车位不值钱，甚至吃掉仅有的利润。即便自住，也会觉得吃了亏。
③学区氛围不易形成
二手无法流通，自住客生源不足
一个限售小区居然还能影响学区价值？
对已成熟学区的影响自然微乎其微，但对新学区，尤其范围内商品房小区本就不足的板块，那么短期影响还是很大的。
道理很简单，一个优质学区的形成，离不开两个要素——过硬的师资和持续高质量的生源。
而限售楼盘，可提供的生源比较有限。
试想一下，如果小区大半的房源限售，投资客占比又高，意味着大部分房子完成二手市场的流通前，不会有孩子落户读书。
流动性被锁住，自住客就无法购买入住。换手率上不来，生源就进不来。
以城南某新学区例，师资力量中上水平，范围内却只有2个商品房小区。因为生源不足，常年招不满，需要从其他板块调剂。
学区范围内，今年又有一个高档商品房要交付。
但它是一个混装限售小区，且限售房源占比超过80%。去掉投资客，再去掉自住客中的非适龄家庭，可补充生源十分可怜。
没有足够大的生源基数，按概率来算，能催生的学霸也有限，要成长为“名校”变得更任重道远。
④群租房盛行，拉低小区品质
既然不能卖，那就租出去收租金吧
长达5年的锁盘期，如何降低成本？
除了甩卖车位，将房子租出去，就是这期间资产能产生的最大盈利了。可一个小区一旦出租房太多，势必影响小区生活品质。
大城西的某红盘就是典型，除了“万人摇”的高光时刻，它还有一个著名title“群租鸽馆”。
整个小区分南北两区，各一千套左右，北区限售，南区不限售。
限售的北区，扛起了这一带租赁市场的大旗。光贝壳 我爱我家两家中介公司，就挂牌了超过200套的租赁房源，大部分来自北区。
“5年后才能卖，北区大部分投资客都选择出租，反正毛坯也没多大损耗。”当地中介说。

这些房源除了部分整租，还有相当一部分因为毛坯的便利，被分割成大大小小的隔间。一套190㎡的户型，说不定就有六七户租客。
因此，该盘的自住客，经常要面对大半个小区全是租客的现实。
他们承受着楼上楼下群租房的噪音漏水，也要面对时常停在楼道里充电的电瓶车，却又无可奈何。而小区二手房价的跳水速度，也远超其他小区。
不过，这种现象主要集中在刚需型小区（特别是毛坯房），对高端小区影响较小。
一来基本是大面积精装房，房东不一定舍得出租；二来相对高的租金门槛，也会筛选人群。
结语：楼市狂飙时代的众生相
当然，无论限售或不限售，都是一种偶然，也没有天然的道德标签。
许多困境，只是一些人趋利避害的选择与博弈中，自然产生的一种市场结果，未必分得清孰对孰错。
大多数人活在世上，无非“不得已”3个字。
你明知这次限售了，买下，就意味着掩护之前不限售的业主出货；但摇中一次这么难，想象中的利润又那么诱人，你还是舍不得放弃。
同样，你为下一期房源限售欢呼时，也得做好准备，应对由此衍生的上述负面效应可能。
一桃可以杀三士，何况同一个小区，硬生生划出了整整5年的“财富结界”？世界的无尽精彩或纷扰，都起源于我们有了“分别心”。
我们都是楼市狂飙时代的活化石，随波逐流，身不由己。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0nURRUI0
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