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本报记者 杨让晨 张家振 上海报道
“5楼和8楼的房源都已经卖掉了，一上午仅这一户型就卖了3套房。”日前，位于南京市秦淮区南部新城板块的琥珀云台项目置业顾问指着104平方米的户型图向《中国经营报》记者表示，今年2月至今，项目的销售热度回升明显，“现在买房的人很多，现在如果不交定金的话，可能很快就卖完了”。
热度回升正成为南京楼市的关键词之一。据南京市住建局相关统计数据，今年2月，南京市新房认购量达到8079套、成交5339套，分别环比上涨106.7%和56.1%。
据了解，这与南京市近期推行的一系列楼市优化调整政策密切相关。为支持刚性和改善性住房需求，自2022年下半年起，南京市政府出台了一系列楼市优化政策。2023年2月3日，南京市政府出台了33条提振经济发展的措施，其中就包括促进合理住房需求释放。
此外，在2月底和3月初，南京市又陆续在公积金政策调整方面取得突破。据南京市住房公积金管理中心消息，目前，在南京市购买新房和二手房都可以提取公积金支付首付，有效期截至12月31日。
南京市房地产学会副会长李子墨在接受记者采访时表示，得益于南京市在房地产领域新推出的一系列宽松政策，南京楼市呈现“触底反弹、局部回暖”的态势。“春节之后，南京市政府出台的一系列新政策，有助于让购房者重拾购房信心。但总体而言，南京市部分区域楼盘的成交量和房价还没有达到全面回暖的标准。”
楼市热度稳步回升
南京进一步优化调整楼市政策，进一步释放了刚性和改善性住房需求，楼市热度也随之回升。
据了解，2023年至今，南京楼市呈现回暖态势，成交量上涨明显。克而瑞统计数据显示，今年2月，南京市商品住宅成交63.20万平方米，环比涨幅达52.54%。而截至2023年第10周（3月6～12日），南京市新房市场虽然供应量和成交面积环比略有下降，但均价仍呈环比上涨趋势，达到31465元/平方米，环比上涨了13.2%。
另据南京市住建局相关统计数据，截至3月15日，南京市全市共成交12746套新建商品住宅，成交面积近155万平方米。这一数据创下了南京楼市近8个月以来的成交新高，也使得新房库存量开始回落。截至2月底，南京市新房库存已回落至约7.36万套，而在2022年底这一数据为7.8万套。
南京克而瑞高级分析师桂轩分析认为，从最近的成交表现来看，南京楼市正在逐步回暖向好，同时2月份的商品住宅成交结构整体也更趋刚需首置化。
不过，尽管楼市回暖显著，但目前南京市内成交分布仍冷热不均。据了解，江宁区和浦口区仍是2023年南京新房市场商品住宅的供应主力，未来一年内将分别有76个和72个新建商品住宅项目入市。此外，栖霞区和溧水区也将各有33个新建商品住宅项目入市。
除上述区域外，秦淮区南部新城等板块今年也将有10余个楼盘入市。相关资料显示，南部新城板块地处南京市主城区东南部，规划建设范围19.8平方公里，跨越秦淮、雨花台和江宁3个行政区，是以枢纽经济为主要特征的南京城市建设发展重要战略功能区。
受上述战略规划利好影响，位于南部新城板块的部分楼盘价格已有所上涨。多个项目置业顾问均对记者表示，目前，楼盘已没有优惠活动。同时，亦有房产中介告诉记者，南部新城区域内的大校场板块已出现了新房二手房价格倒挂的情况，部分次新小区价格已接近5.5万元/平方米，高于周边新开楼盘。
刚需小户型受追捧
在楼市热度上升的同时，小户型正越来越受刚需群体的青睐。
记者在采访中了解到，除南部新城板块外，雨花台区的软件谷板块热度也较高，尽管板块内各大项目开盘进度不一，但销售情况总体火热。
位于软件谷板块内的龙湖宸阅府置业顾问告诉记者：“近期到售楼部看房、买房的人较多，置业顾问忙得应接不暇。”万科朗拾、华发美的·云筑等多个项目置业顾问也告诉记者，售楼部近期出现了人手不够、来不及接待客户的情况。
在购房者入市热情高涨之下，小户型成为最受追捧的房源。据了解，100平方米左右的小户型在南京楼市十分紧俏。
“小户型卖得更好一些。”位于软件谷板块核心地带的华发美的·云筑置业顾问告诉记者，目前，该楼盘108平方米的户型仅剩下1套低楼层的房源，118平方米的户型也只有两三套在售，“如果不及时交定金的话，后续不能保证还有房源”。
此外，位于南部新城板块的华润置地润鸿府置业顾问也向记者表示，目前，104平方米的最小户型房源仅剩一套东边户房源，并且在顶楼，总价约为530万元。
统计数据也从侧面印证了总价低、小户型更受追捧的现象。据南京克而瑞统计数据，今年2月，在南京市商品住宅成交的不同面积段中，面积段为90平方米以下的户型成交1086套，占比20.4%；总价段300万元以下的户型成交2984套，占比56.1%，300万～400万元的户型成交892套，占比16.8%。
在李子墨看来，其实，小户型受购房群体追捧的现象一直存在，并不是今年才出现。“在目前的南京楼市中，购买力较弱的群体是购房主力，拥有最庞大的体量。”
“在南京楼市购房者中，刚需、改善需求的购买力呈现差异化分布的情况，也与整个市场的发展趋势保持一致。”李子墨进一步表示，“事实证明，小户型的单价卖得反而比较高，更多的购房者在购房时不只看单价，更多的是看总价，这也使得总价低的小户型更加畅销。”
此外，琥珀云台置业顾问告诉记者，在南部新城板块，琥珀云台是板块内仅有的几个拥有100平方米左右房源的项目。李子墨表示，目前，南京楼市中的小户型房源偏少，主要在于相关部门在规划方面对于提升楼盘质量有所要求，以满足购房群体的多层次需求。
政策落地效果显著
刚需和改善性住房需求不断涌现，也引起了政府层面的关注。2023年《政府工作报告》提出，要加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
易居研究院分析认为，2023年《政府工作报告》把提振刚性和改善性住房需求作为重中之重，充分说明对于住房消费的重视。当前，各地在提振住房消费方面已经出台了一系列积极全面的政策，涉及行政、金融和财税等领域。其中，行政政策是指取消限购、限售等政策，金融政策是指降低首付比例和房贷利率等，财税政策则是指契税补贴和个税减免等。“此类政策在今年会延续，以便为购房需求的积极释放降低成本、保驾护航。”
这一宗旨也体现在南京市政府部门近期出台了相关房地产政策中。记者梳理发现，2022年12月，南京市优化调整楼市政策，进一步放宽了限购范围和首付比例等。外地人提供半年及以上的居住证明可在南京市购买一套住房，同时未结清首套房贷款的，购买二套房的首付比例由六成降至四成。
进入2023年，南京市政府部门又进一步优化调整了楼市财税政策。2月27日，南京住房公积金管理中心发布的《关于优化南京市提取住房公积金支付购房款相关规定的实施细则》明确提出，在南京缴存住房公积金的职工及其配偶购买南京市新建商品住房且符合购房提取条件的，可以与开发企业签订协议，用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金。
对于南京市今年的楼市走向，李子墨表示，基于目前出台的楼市支持政策来判断，今年南京市新房成交量有望达到9万套。“今年，对于楼市而言将是一个复苏年、回暖年，如果购房者在南京市有自住需求，将会是买房的好时机。”
桂轩也分析认为，总体而言，今年以来客户心理预期向好，叠加2022年年中至今出台的限购范围放宽、银行贷款利率下降、支持提取公积金付首付款等政策，刺激重视总价因素的刚需首次置业群体入市，有助于推动南京楼市基本面稳步向好发展。
“从楼市短期的供应量和存量来看，据不完全统计，3月份约有28个项目、近3800套房源待上市，虽然整体上市量不高，但本月成交TOP10板块的在售存量仍较高，预计短期内市场的推盘节奏不会太快，仍以去库存为主。”桂轩表示。从需求端来看，2月份的成交量为63.38万平方米，仅接近2022年65.07万平方米的月均成交量，较2022年1月97.51万平方米的成交峰值而言，后续仍有上升空间。
来源：http://www.yidianzixun.com/article/0n899KfX
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发表于 2023-3-18 06:53:47
