北京路杀出全新盘！100米到珠江！伸手就要9.5万/㎡！

灯具哥

想想看，越秀区有多久没上新住宅盘了？
粗略估计，竟然有一年多了！
去年8月，位于东风东板块的东山学府突然冒出，在市场上引起广泛关注。
今天，区仔发现，缺货已久的越秀，居然又再冒出一个全新盘，还可以望江！
事不宜迟，我们立马去揭底。




越秀惊现望江全新盘，该盘销售中介供图


双地铁上盖+南向望江，这盘有点料？

区仔今天要讲的这个项目，是御江苑二期。
先交代下位置所在，御江苑位于北京路板块，旁边是北京路和泰康路等主干道，自驾出行很方便。
地铁方面，项目离最近的地铁6号线海珠广场站与北京路站均约300米（百度地图直线测距）。
区仔测算了下，项目到两个地铁站的步行时间大概在7分钟左右，地理位置相当不错。



项目门口100米不到就是沿江中路，可以沿长提散步，吹吹江风。
再走几步，就能到天字码头，在这可登上渡轮来一场珠江夜游，浪漫这件事就此拿捏。




沿江中路天字码头，该盘销售中介供图


不仅如此，御江苑周边还有豪华配套，广东工人电影院、广东省工人文化宫、海珠广场、海印缤纷广场、北京路天河城、广州医科大学附属第一医院、华侨博物馆等环绕四周，配套一应俱全，完善且成熟。
老城区，光是繁华这一优点估计能打动不少买家。
并且，参考往年的招生地段范围计划，项目所在极大可能匹配到八旗二马路小学（市一级小学），上学也不用愁了（具体学位划分计划以教育局当年公布文件为准）。




前为老城知名烂尾地，上月才通过工程验收

接下来看看项目本身。
区仔很好奇，就是这个项目到底是从哪疙瘩蹦出来的。
经过一番搜查，区仔终于找到御江苑的发展脉络，经历堪称坎坷。
其实，一开始御江苑并非叫这个名字，而是叫京隆阁。许多年后，京隆阁才变成现在的御江苑一期。
1995年前，广东广源工程公司（现已破产，以下简称“广源公司”），经广州市国土局房地产管理局批准，取得位于广州市越秀区南堤二马路36-42号地块的土地使用权。
而后，广源公司与广东长城建设总公司、广东海员工会共同开发建设，启动南堤二马路地块，由广州华隆兆业投资发展有限公司（以下简称“华隆兆业公司”）负责销售。
1996年，该盘以约8000元/㎡的价格预售，并创下当时楼市高价。




原京隆阁销售现场，图源智房网


项目一期工程刚刚封顶，却因华隆兆业公司没把售楼款划入政府指定的监控账户，而携5000多万元预售楼款潜逃，项目开发资金不足等原因，在1998年初被迫停工。

后来，地块工程由于长期摆烂，还被列为广州市登记在册的烂尾地块之一。
然而，京隆阁不幸沦为烂尾楼的后果，是导致129户购房业主无楼可收，161户拆迁户无法安置。





京隆阁顶层设计成双塔城堡，而这座“裸体”建筑，是当时老城区著名的烂尾楼之一，图源羊城晚报

苦等N年，一直到2008年5月26日，广州市国土资源和房屋管理局发出《广州市国有土地使用权出让公告》，表示按现状拍卖出让南堤二马路36-42号地块中的2号地块。
当时，拍卖地块范围内南侧用地上有一栋已封顶的在建工程（区仔估计这是此前建设的京隆阁），北侧用地上尚余约1149㎡房屋未拆除，竞得人须解决建面13191㎡的拆迁补偿安置遗留问题，及南侧建筑签约总建筑面积13463.22㎡的业主买家的收楼入住问题，将地块重新盘活续建。
据公开资料显示，共青河公司于2008年6月30日竞拍得该地块并取得地块使用权。
共青河公司接手上述地块楼盘后，于2010年10月15日向原京隆阁购房业主发出《关于"御江苑"一期收楼时间的答复》，承诺在2年内交楼。




原京隆阁，现御江苑销售中心，图源网络


2013年7月16日，京隆阁工程通过房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，后一期购房业主顺利入住。
不过，御江苑二期却蹉跎多年。
直到2015年，御江苑二期才通过建设项目初步设计审查，并取得工程施工许可。
今年9月30日、10月11日，御江苑二期用于通过工程竣工联合验收和建设工程消防竣工验收。
兜兜转转许多年，但好在项目现在总算能够面世了，你认为，它的入市战绩会如何？



推69-224㎡单位，售价9.5万/㎡

据负责该盘销售业务的中介介绍，御江苑一期、二期各一栋楼。
其中，一期共40层，6梯14户，房源单位早已售罄，现在已进入二手房市场，中介表示该盘房源挂牌均价大多在6.5万/㎡左右，成交均价一般在6.2万/㎡左右。
周边住宅小区二手房价格在3.9-10万+/㎡不等，丰俭由人。



最近，御江苑推出二期全新住宅房，总建面28053㎡，地上总层高33层，地下总层高4层，有机动车停车位206个。
现在，项目的样子长下图这样↓↓↓




御江苑一、二期，航拍图源：链家官网


据中介发来的销售资料显示，御江苑二期将先推12层以上的住宅单位，3梯7户设计。

其中，12-23层空间分布有69㎡两房、81㎡两房、91㎡三房、97㎡三房、101㎡三房、107㎡三房和127㎡四房单位。
而23层以上空间则有69㎡两房、81㎡两房、91㎡三房、101㎡三房、107㎡三房和224㎡大户型（房数暂未知）。




御江苑二期12-23层推售单位分布图，该盘销售中介供图


据悉，项目所售单位带精装修，售价均价9.5万/㎡，目前已开放样板间供买家参观。
户型方面，除了1号户型略为三尖八角，其他户型都是方方正正。



建面101㎡三房：
先来看看1号，101㎡三房户型，这个户型看起来很像......肥胖版的水果刀！
区仔认为这个户型最大的槽点就是客卧、厨房、卫生间的位置和次阳台的大小。
想想看，如果你在厨房制作美滋滋的饭菜，而你另一半却在卫生间**，香与臭双重味道一齐冲击，区仔表示真的接受不啊。




101㎡户型设计图，该盘销售中介供图


然后客卧还是在大门与客厅旁边，你猜猜，住在客卧的人晚上是会被晚归关门声吵醒还是会被客厅活动声吵醒？




样板间实景图，该盘销售中介供图


还有三角形的阳台是认真的吗？这个设计实在是鸡肋，估计连一台洗衣机都放不下。
区仔猜测，成为杂物房应该就是它的最终宿命。




样板间实景图，该盘销售中介供图


建面81㎡两房：
2号81㎡两房户型看起来就正常多了，双阳台，采光面也不少。
区仔观察了下，厨房链接阳台，买了这个户型的买家，以后厨房的灯估计都可以买瓦数小点的了。




88㎡户型设计图，该盘销售中介供图



样板间实景图，该盘销售中介供图


建面69㎡两房：
3号的69㎡两房户型看起来没啥毛病，两个向阳阳台还是挺加分的。




69㎡户型设计图，该盘销售中介供图


建面127㎡四房：
可是，到了4号的127㎡四房户型，又开始有问题了......
看右侧中间处的客卧，应该是被硬生生隔离出了一个房间，以后进去了估计转身都会很困难。
不过，如果各位身材窈窕的话，或许、大约......就没有这方面的担忧了？




127㎡户型设计图，该盘销售中介供图


空间大小，大家看下图自行感受下。






样板间实景图，该盘销售中介供图


建面91㎡三房、97㎡三房、107㎡三房：
5号97㎡三房、6号107㎡三房和7号91㎡三房户型，都是比较正常的户型。
该有的功能分区都有，没什么大问题，就不具体展开了，大家滑动下图查看各户型和样板间就好。
左右滑动查看更多









样板间实景图，该盘销售中介供图


近些年，越秀时不时会出现一些略有年份的“老妖盘”，推出的单位户型大多很奇葩，什么飞机户型，钻石户型，区仔已经见怪不怪。
这次，御江苑新推单位格局还算不错，估计设计师也都尽力了。希望，它们的头发还尚在头皮。
你觉得，这个新盘的产品OK吗？欢迎留言区讨论~