衡水2023年12条买房避坑干货

最后的赢家

房子，是绝大部分人一生中买的最贵商品。
买房是个技术活，真的不是有钱就冲到售楼部了，如果这样，你大概率会是韭菜。
宏观上，需要你对城市能级定位、政府规划、经济总量、人口导入、产业发展、就业人群、人均收入水平、城市发展主轴有充分的框架，对周边交通、学校、医院、商场、公园等有清楚地了解。 还要会看城市控规图、人口热力图。
你以为这样就完了吗？
不急，微观上还有购房资格、信贷融资、看楼盘沙盘图、户型朝向、人车分流、地暖新风、红线外不利因素、容积率、绿化率等等。 如果你以为这些都搞清楚了，就可以冲着置业顾问来一句：美女，刷卡，那你就大错特错了，
近两年，楼盘工地停工、延期交房、开发商破产等等问题不是单个出现，对于大多数人而言买一套房将穷其一生积蓄，到底要怎么样才能买到既放心又住得舒适的好房子呢？
作为一个工龄12年的地产媒体从业者，我精心为大家整理了12条#购房避坑指南#，以下建议很实用，请你一定要耐心看完！
1、买房，开发商实力是根本。很多购房者买房，第一句就问：这个房子多少钱？其实完全本末倒置了。分辨开发商的实力，涉及到方方面面企业数据，一般购房者难以辨别，但诸多暴雷的大房企，都有一个共同点，就是高负债、高周转，一旦现金回流不及时，资金链断开，就会出现停工、延期交房乃至房企破产的高风险处境。从这个论点倒推，衡水本土开发实力较好的开发商其实优于大型房企。
2、买房一定不要贪便宜。因为太便宜的房子，肯定是有猫腻的。要不然大概率烂尾，要不然99%品质会降低。总之，只有买错的人，没有卖错的人，羊毛始终出在羊身上。特别是低于周边楼盘价格20%以上，又没有明显价值差的楼盘，务必慎重考虑。
3、找准自己购房核心需求，可以货比十家，但要当断则断。古语有云“鱼和熊掌不可兼得”，你想买便宜的房子，房屋品质或地段势必会占劣势。有人重视户型、有人重视教育、有人重视价格，买房之前先把自己的买房需求列出优先级，会帮助你在买房路上更高效。
4、期房可以买，但需要做好一定计划内充足的“预期”。至少5年内，现房销售是不现实的，市场上流通的80%以上房子仍然是“期房”。买期房，五证齐全是基础前提，同时不要相信任何人承诺的，不能办理正式购房合同的所谓“工抵房”“特价房”等等。当前市场环境下，衡水的楼盘保交房率接近100%，但是不乏延期楼盘，如果看好某一期房想入手，一定要考虑到楼盘延期交付的问题。
5、能贷款不要全款。贷款是向银行借钱，除了购房者，银行也会对房子做相应审查监管。这样一来，买房的保障性就提升了。如果全款买房遇到开发商烂尾或跑路，购房者需要花更多精力、时间追讨房款。虽然由于利率调整，市场上刮起一阵“提前还贷”风潮，但是从抗风险性看，贷款买房显然更有保障。
6、衡水还没有真正的高端小区，买房，切勿被“高端包装”欺骗眼睛。品质楼盘永远是稀缺的，无论是从居住的舒适度，还是从子女的教育配套来看，一座城市的高品质楼盘是不可能批量复制的，这就好像你们班花，只有一个，如果太多，就没价值了。但是“班花”评比，要看各项综合素质，而不能看开发商自吹自擂，谨防单独为开发商的“地段价值”高价买单。
7、别被开发商的“障眼法”忽悠，区位/沙盘/样板间都是开发商造假重灾区。比如你去售楼部看到的区位图，一般都不是真实比例。小房君教你一招，你只需要打开高德导航，所有的配套交通一目了然，而且比例非常真实，售楼小姐姐用激光灯给你介绍的沙盘也不一定是真实比例，所以有条件的情况下，你要看小区规划图。同样，有实体样板间的楼盘，优于售楼部样板间，但是同样是实体样板间，还要小心家具比例缩水、少放关键家具营造空间感的小花招。
8、警惕“0首付”“分期首付”陷阱。从购房者的角度看，“零首付”“分期首付”短期可能缓解了资金周转压力，却并没有降低购房成本。“零首付”“分期首付”往往须借助首付款高息垫付、虚高评估价骗贷等非常规操作实现。一旦使用首付贷，后续除了支付银行贷款的月供额度之外，还需要支付首付贷部分的月供，从而大大增加消费者贷款利息及按揭月供款的负担。还须注意的是，“零首付”涉及的部分违规操作无法在合同中明确约定，即使约定，其有效性也难以被法律认可，一旦房地产企业无法兑现承诺，很可能会给购房者造成经济损失，购房者追债索赔将面临各种困难，大大增加了购房风险。
9、同一个楼盘存在房源差价，该怎么选？其实有很多门道。 大多数开发商在定价逻辑上，同楼层的水平差，是东边比西边贵，再比中间贵，特殊楼层更便宜，然后才是高低剪刀差。也就是 2/3 的楼层是最贵的。越往高或者越往低价格的递减，也有不少定价是越高越贵，特别是景观好的小区。
但是以小房君12年资深地产人的经验，在这里告诉你一个秘诀，如果是看江看湖，那种视野覆盖特别大的景观，买的越高越好。如果价格便宜，顶楼也不是不可以考虑。如果是看小区内部景观或者是水系景观，反而买楼层低一点，看得更舒服——你买高了啥也看不到。所以只要你有专业的判断能力，绝对可以买到相对价值比高的房子。
10、如果你买房想考虑升值，一定不要考虑定位纯刚需的小户型。我这里说的纯刚需是 70 年产权，面积只有 40 到8/90平的楼盘，千万不要买。自住不要买，投资更不要买。房住不炒。越是投资客多的小区，后期越卖不起价。甚至有些投资客会把房子托管给中介公司作为民宿出租使用。房屋的本质是居住属性。为什么经常说买楼盘买的是邻居？相对来说，平均收入越高的人群人均素质会越高，这也是你房屋居住感受的重要因素之一。
11、不要迷信“品牌物业”。虽然物业费从0.9-3元差值很大，但衡水99%以上小区都是自持物业。很多所谓和品牌物业公司签约的楼盘，好一点的后期可能会有品牌物业公司挂名，大多数情况，到交房这些承诺就不了了之了。跟物业品牌相比，物业的服务内容更值得前期考量。
12、买房，不要听所谓的专家说法。买房的根本目的是筑家，无论是自己住还是和家人住，自己的实际体验、实际需求比专家的总结更重要，毕竟除了升值，住着舒服，也同样重要。

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