过分鼓吹楼市回暖，于全行业适得其反！

亚瑟王

那些独
立思考的地产人，都关注了阿伦侃房
近来，关于楼市回暖的话题充斥地产圈。仿佛，一时之间，楼市就从2022年岁末的谷底一下子触底反弹到山巅一般。
然而，真相是什么呢？今天阿伦就和大家聊聊兔年伊始楼市的真实表现。
首先，唱涨派提到最多的就是，售楼处里人变多了。对此，阿伦在跑盘时问询了
10家
当下较为火热的楼盘，据案场销售经理介绍，兔年伊始售楼处的平均到访量有了较为明显的上升，差不多估算下来有两成左右的增长。那么，来售楼处看房的人变多了，成交量是否也因此水涨船高呢？
并非如此。
据多位案场经理反映，在2022年的时候，售楼处的到访量相对较少，但客户普遍比较准。“平均下来，
10组
客户中必成交
1套
！”在兔年伊始，客户到访量虽然
增加
了
两成
左右，但成交转化率却呈现出
下降
态势。
“至少
15组
客户才能成交
1套
，转化率从
10%
降到
了
7
%
左右！”一位不愿具名的营销总在饭局上向阿伦透露。看房的人多了，成交却减少了，转化率下降的原因是什么呢？大家在分析讨论后得出的结论是——
鲜
有新客户进场
由于口罩的原因，2022年第四季度，不少购房者尤其是北京的购房者不得已被迫居家，甚至就连一些售楼处都被迫关门。

而如今，这部分被压抑的需求得到释放，他们大多是在2022年计划买房的购房者，口罩因素让他们在解封后重新回归售楼处。而这部分的看房经验相对要比纯新客户多一些，在看房时“货比三家”的行为也实属正常。
通常情况下，老客户买新房通常至少要多看一些楼盘，平均至少看个
5家
是正常水平，有时间和耐心的购房者甚至会看上数十家楼盘。举个最简单的例子，阿伦自己想换一套大平层，在做好功课后，划定了
10家
符合条件的楼盘，开始逐个去售楼处看房。那么，无论阿伦最后是否置换成功，都为市场贡献了
10次
到访量。现实中，类似阿伦的例子不胜枚举，这也是为何到访量上升成交量下降的真实原因。
新房如此，二手房亦然。
中介鼓吹单日成交突破各种纪录，拿各种数据进行对比，这在业内看来简直是个笑话。首先，对比的时间周期不同，今年的春节比较早，每年春节之后都会是二手房的一波小高峰，而去年的春节在2月份，拿今年春节后的小高峰与去年春节期间的数据对比，别说
上涨
100%
了，就是
200%
都没什么新鲜的。但，那又有什么意义呢？
实际上，没有树可以一直向上生长，否则还不得把天捅出个大窟窿来啊？！同理，没有哪个国家的房地产会一直上涨，房价如此，成交量亦然。
作为在地产媒体行业从业十多年的老兵，阿伦认为，一个健康的、波动较小的房地产市场，才是行业的福音的，因为这样的市场才可持续。如今，很多中介从业人员和网络媒体及自媒体的作者，年龄层结构相对偏小，难免遇到市场回暖就被现象冲昏了头脑，甚至很多人只经历过房地产的黄金十年，并未曾赶上过衰落的时期。
实际上就以二手房为例，纵然单日成交量突破了
500套
，又能怎样呢？看一下全月的数据，1月也才
8700套+
，2月情况好一些，大概率也就是
1万+
。实际上，
1万套
仅仅是北京二手房的枯荣线而已。
过分鼓吹楼市回暖，于全行业来说，都会造成适得其反的效果。首先从政策层面，满屏的楼市回暖、成交量上涨，多多少少会对政策方面的传导效应产生误导，本来想出点儿利好政策的呢，一看市场自己都已经回暖了，那么那双无形的手就收起来呗~
此外，新房市场方面，我们根据2022年的土拍情况不难判断，今年的新增供应量并不会往年大，毕竟去年拍地结果并不理想。2022年土拍成交金额同比2021年
下降
约
11%
，成交建筑面积同比也
下降
了约
10%
，两项土拍的核心数据均呈现两位数的
下滑
，这也反映出今年新房市场的一个供应前景。
据阿伦观察，目前市场的复苏有多重因素的叠加，刚刚大病一场的楼市，正在缓慢复苏过程中，此时大家肯定是不会给市场泼冷水的，即便是谨慎或批判的声音出现，也是希望这个行业的发展能更加稳健，绝非出于恶意。但，出现小幅的回暖就鼓吹市场全线复苏，无疑是一种捧杀。
希望行业的从业者们，尤其是中介小伙伴们，能提升一下自己的格局，你的客户不会因为你一时的夸张言语下定，但市场会因为一句一句不实的谣言慢慢走偏，而纠偏就成了当下必须要做的事情。
希望，2023年可以成为纠偏的一年，让我们的房地产市场更加健康稳健的发展！如此，对购房者，对从业者，皆好~
我是阿伦
媒体圈老司机
2007年成为记者
发布文章8000余篇
累计字数超1000万字
2016年创立阿伦侃房
2017年成立阿伦工作室

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0me79nzA
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