苏州楼市:自住和投资买房逻辑不一样！

赵大虾

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
提问：苏叔好，父亲是苏州知青，我想在苏州买房给父母养老。还有将来小孩到苏州工作了，我和媳妇儿也可以住。父亲的亲朋好友都在苏州，他们大都居住在狮山和园区奥体,吴中城南。考虑父母走亲访友便捷，新房和二手房都可以考虑，预算400万，谢谢
苏叔：你好，目前，园区和狮山是苏州发展最好的两个板块，周围配套也比较完善。目前在在售的二手房5万+，新房的话，由于苏州限购，控制在4万左右，所以需要全款抢，相对比较难一些。如果考虑二手房的话，面积相对小一些。姑苏区的话，由于历史原因，价格高没有新房，主要以别墅为主。
考虑到您父母走访方便的话，建议你考虑吴中城南，到哪里都方便，但城南的这个城市界面比较差，最早的话承接的是姑苏城外溢的人口比较多，但生活气息比较浓厚。还有一个地方建议可以考虑一下。尹山湖，主要是因为这边城市界面比较好，环境好，在尹山湖和独墅湖之间。到园区也是比较近的.
提问：你好，我目前想在苏州买房，但工作不在苏州，怎么才能有购房资格。可以选择落户，但不在苏州工作。这种情况下大学生能不能落户呢？，硕士学历，我现在想买套200万房，主要考虑学区和后期投资，你有比较好的推荐吗？我目前在关注黄埭那边的，新房二手房都可以。
苏叔：你好，如果考虑落户，本科以上可以直接落户，只要不是公务员，不再需要其他条件。如果考虑学区加投资的话，考虑黄埭的话，黄埭的学区在相城确实不错，排名前三，周围有刚规划好的地铁，今年动工，2026年年建好的7号线。但我个人认为，你大概会看不上那边，1、周围的城市界面比较差，之前的乡镇板块，2、离市区相对较远，后续发展时间相对比较长。针对你目前的情况，我建议你可以这样考虑：1关于学区，现在从国家层面开始弱化学区概念，后续对于房产的升值打个问号。未来就近一致指标制度，更多的其实和周围的圈层有关系，其实应该更多的看周围的客户来源。2、考虑后期发展的话，更多的的源自政府规划。规划的规模和产业结构也会反过来影响学区。这从高铁新城和太湖新城明显的看出来。综合情况，建议你考虑甪直、太湖科学城和黄桥。
提问：苏叔，你好，请问在苏州该怎么买房呢？苏州的房子还值不值得投资？
苏叔：你好， 苏州楼市未来一定是二八开的，第一，核心区的房子将是会持续走高的，你要明白一个道理，园区是全世界人的园区，而苏州其他区域是苏州其他区域。第二热点区域，太湖新城、高铁新城以及科技城甚至科学城是未来不会太差的，只是涨多涨少的问题。第三，所谓的乡镇价格洼地以后它还是价格洼地。第四，除非有一流的学区，否则老城区的房价永远跑不赢其他区。苏州未来的发展一定是在新城区,第五老城区买房看学区，新城区买房看地铁，未来地铁一定会取代学区，成为新的投资热点。具体购房选筹详见知识星球内部建议。
提问：苏叔，你好，预算300万左右怎么在苏州主城区买到低密度住宅？
苏叔：你好，这个选择性其实不是特别多，因为这个预算必然是对板块有着一些要求。
在选择面上来看，苏州西部比较多，以狮山为辐射圈，科技城是勉强可以上车的。嫌远 但是想着中考问题还得留在新区的。那么阳山附近同样有的选，环境还不错，产品也是看一眼就会很喜欢的那种。
如果从便利性角度来看，木渎也是不错的选择项，整个苏州西部片区的好处是很多是真正的五层、六层的真洋房，产品环境是真的好。
当然预算足够的话，你可以去狮山村碰碰运气。那么如果生活在园区呢，其实这种选择性啊就基本上没有了。一方面园区本身的供应就很少了，周边片区又缺少低密板块，并且很多时候洋房匹配的是大面积户型。要说选择，基本上就是尹山湖的低密盘或者等等车坊的某盘啊，但是三百万的价格肯定是挡不住了，估计得往小四百万上靠。当然有钱有关系的，同样可以去奥体碰碰运气。
北部象城片区同样低密盘一样较少，这里不包括一些乡镇盘，目前高铁新城有个盘对，元和一片，同样有一些选，但是很多时候同样是大面积为主，预算挡不住，小高层，倒是有一些。
南部片区主要就是吴中和吴江，吴中主力的城南板块和吴中太湖新城，基本以高层产品为主，谈不上什么低密，有一些中密度的小高层产品。吴江太湖新城目前的低密盘的选择性多一些，三百万左右，很多也能搞得定，是苏州楼市少有的低密供应片区。
2023年是一个极其关键的年份。
经济怎么样？楼市怎么样？我会怎么样？房子怎么选？城市怎么选？对于2023年应该如何预判非常非常重要。为了摸清楚2023年的脉络，我准备了2个方向的大礼包。
1、340城选筹+300-500万最好的板块。
大家都恐慌了，XX城市能不能买？XX城市要不要卖？太多太多了，索性一次性，给你340个城市的选筹方向，以及300-500万的选筹板块，不大不小刚刚好，能选择的城市也是二线、准一线，适合、稳定、回报率高。
2、2023年全球顶级机构的预判报告。
首先他们是最顶尖的机构，预测不一定对的，但是提供了非常好的思路，这是普通人都能看懂的报告，我把这两个报告送给你。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0mKOXMDu
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