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人口负增长的消息一出来，很多房产专家，就开始各种唱衰三四五六线城市了。
他们的理由是，人口都负增长了，那些三四五六线城市的房价，就要跌成白菜价了。以后只有一二线城市房价，或者GDP排名前30的城市，房价能上涨了，其他的城市房价都是白菜价了。
其实他们这种还是站不住脚的。
或者说，他们在2018年的时候，就已经在看衰三四五六线城市了，但是呢，三四五线城市有多少个，在2018年之后，依旧还大涨了的？
随便举例，太多了，南通、徐州、盐城、常州、连云港等等的，都是在2018年之后，房价依旧上涨，一直涨到了2021年，停。
如果说你觉得这些江苏的城市，所以房价才上涨。
那么山东呢？
山东日照、临沂、德州、济宁等等的三四五六线城市，在2018年之后，依旧是大涨了。
如果你觉得山东还是有底子，所以才涨，那为什么连河北的唐山房价，在2018年之后，还是一路起飞呢？
而且，你有没有发现，这些城市大部分还都不是环一线或者环二线城市。就是普通的三四五线城市。
那为什么这些城市在2018年之后，房价还能大涨呢？
要知道像是南京做为省会城市，在2018年之后，基本上就没起飞了，2021年虽然起飞了，但只是跳了一下，就很快又摔下去了。或者山东的三大强市，青岛、济南、烟台，这三个从2018年之后，也都趴窝了，为什么下面那些不如这三个城市的，却能涨？
你能从经济学，或者经济规律，来解释这个问题吗？
解释不了，因为这些城市房价能上涨，靠的是政策，靠的是上面给的棚改拆迁，撒的真金白银，所以上涨了。
那么之前，上面为什么要救这些三四五六线城市？
是因为金融是有联动性的，一荣俱荣一损俱损。房地产金融属性那么强，全国500万亿的房产市值，就光靠30个一二线城市，就能撑起来吗？
如果说，真的三四五线城市，房价跌成了白菜价，你让那些三四五线金融的金融，还怎么玩下去？那边的银行，靠什么放贷呢？
就像鹤岗，大家都知道了，鹤岗房价白菜了，结果鹤岗地方就破产重组了。
三四五六线城市，在全国占比70%以上，你敢想象这么大的群体，破产重组吗？
2015年的时候，上面决定用棚改去库存来救三四五线城市，那么现在，也不会看着三四五线城市凉凉。
你可以计算一下，全国一共14亿人，前面30个城市，你就算是每个城市，都有1000万人，也就3亿人，你就算1500万人，也才只有4.5亿人，那如果按照4.5亿算，还有9.5亿，都在小地方。之前那些房产专家一直说大家的财富，大部分都是在房产上，所以房价不能下跌，一下跌了，大家财富就没了，就缩水了等等的，那这个时候，那些9.5%，就不是大家了吗？
彭叔认为，房价要么大家一起跌，也就是大部分都下跌，要么就是一起涨，大部分都涨，如果说你想要小城市房价不涨，就光大城市房价上涨，这个很难的。
你可以看日本、美国等国家的房价，按理来说，日本的人口负增长都很多年了，那应该是除了东京圈以外，其他地方的房价都是白菜才对，但实际上，日本的房价也是一个呈现了坡度的比例，也就是东京房价最高，后面城市房价低一些，但是也没有跌成白菜价。
现在我们国内的房价，也是这样的。
这也为什么有人问彭叔，国内还有房价洼地没，彭叔说没有的原因。
现在国内。
四大一线城市。
北京、上海、深圳，三个差不多，基本上都在6万左右。
往下走，出现了个奇葩厦门，平均房价在4万到5万之间。
往下走，广州，杭州、南京房价平均在3万到4万之间。
往下走，东莞、苏州，3万左右
往下走，天津、珠海、福州、宁波等等的，都在2万到3万。
往下走，成都、武汉、青岛、济南、西安、佛山、泉州、无锡、常州等等的，都在1.5万到2万之间。
往下走，郑州、南昌、南宁、昆明、重庆、沈阳、长春、长沙、西宁、兰州等等的，都在1万到1.5万之间。
再往下走，那就是1万以下了。
哈尔滨、贵阳、乌鲁木齐、银川、临沂、烟台等等的大部分地级市，都是在1万以下
房价在5000以下的城市。
大家能知道多少个？
就这么说，陕西算是全国排名中下游，陕西10个地级市里面，新房房价低于5000以下，只有一个铜川，陕西最穷的三个地方，商洛、安康、汉中，房价均在6000左右。
现在全国，大部分三四五六线城市房价，都集中在了5000到1万之间。
你可以明显看到，在经历过了全国炒房客一轮，又一轮的扫荡之后，全国房价的梯队，已经形成了。你要找房价洼地，也不太可能。
而且，城市房价，已经按照这个城市的产业，概念，炒作起来了。
也就是说，这个城市，如果有产业，有概念，那么房价就都起来了。
比如说，常州，人口就那么点，人家平均房价依旧卖到了16000多，城市里面的改善房，依旧上3万。或者彭叔的两个老家，一个江苏扬州，一个陕北榆林，这两个城市，都是三四线城市，但是这两个城市，房价在2018年之后，都还上涨了。你说榆林好歹煤老板多，但是扬州，人口老龄化那么严重，人口N年不涨，房价还是在1.4万左右，改善房在2万左右。
全国房价，没有一个洼地。
现在你要投资房产，只能说是，你相信这个城市的工资水平，会越来越高，如果你觉得这个城市房价会下跌，那你就要相信这个城市的工资水平，会下降。
你看上面的这些城市，基本都是按照当地的收入来排列的，没有按照人口净流入，或者流出来算。
就是假设，你要投资一个城市，或者某个板块，你要就赌，这个城市，或者这个板块，以后居住在这边的人，收入会越来越高，这是未来投资房产，影响最大的一个因素。
你看上面的房价梯队，已经形成了。
如果说，下面那些三四五线城市的房价，跌成了白菜价，上面的那些城市，拿什么来支撑房价呢？
就像江苏下面的年轻人，如果说不卖掉自己老家的房子，他们有钱能在苏州、南京，买得起300万、400万的房子吗？
靠打工攒首付，太难了。
或者说，陕西除了西安，下面的地级市，小县城，房价都白菜了，5万一套房，那你说，西安一套刚需房，160万，让年轻人攒钱，能攒出来多少？西安一年再差，新房、二手房都要卖出去10万套以上，这意味着要有10万个能拿出来的首付的人。你全指望是高薪或者高收入人士，西安能有10万个高薪岗位吗？大部分还是要通过卖房，再买房来办到的。
国内现在有一个省，出现了地级市房价快要跌成白菜价的省，那就是黑龙江，哈尔滨是这个省的省会城市，鹤岗、双鸭山等等的，你在网上看到的白菜价城市，基本上都是这的。因为哈尔滨，对省外年轻人，没啥吸引力，在哈尔滨买房的，大部分都是省内的人买房，而省内这些人，自己老家的房价跌成那样了，白菜了，也没有办法通过卖老家的房子，来当首付，凑哈尔滨的房子，这就导致了哈尔滨的置换链条断了，哈尔滨房价跌幅是全国省会城市里面，最惨的。就是因为下面城市不行了。
如果你认同，房地产是一个金字塔结构，需要底层的动起来，上面才能动，那么你就要认可，三四五线城市房价一但塌了，上面城市，也好不了的。
现在很多人说人口负增长以后，就业就不会卷了，但实际上，这是需要时间的，至少，当下的80后、90后、00后，大概率是在自己青春的时候，是看不到不卷的那一天。
因为这里面有一个时间差。当下新生儿减少，劳动力不足，是2017年开始严重的，换句话来说，在2017年之前，每年人口还是比较多的。
再简单一点，就是今年的大学生毕业生，很多，明年大学毕业生，也会很多。
然后因为新生儿减少，导致消费能力不够，如果说国内没有办法从一些其他地方把内需搞起来，把这些工厂保住，那么你想想。企业少了，大学毕业生多了，能不卷吗？
未来，10年以后，15年以后，有可能不卷了，但那个时候的你，已经老了。在你青春的范围内，还是会卷的。
每一次宏观的大的变动，都会有人成为阵痛。哪有没有代价的变动呢。
还有就是，大家对一二线城市的人口增长，也不要太乐观了。
这是2018年的时候，很多城市提出来的人口增加规划。有的达到了，有的没有达到。
就比如说，西安，一开始定是2020年人口就1500万。很明显没有达到。
现在西安的最新规划，是2035年，人口1500万。
现在西安1316.30万人，如果说西安的这个规划能实现，2035年，西安的常住人口1500万，那也就是未来城市的增加速度，只有不到200万了，就算按照1600万算，新增人口数量也不超过300万了。
但是你知道，西安在2005年的时候，人口是800万，等到2021年，人口就1300万，增加了500多万。也就意味着，未来15年的人口增量，就算按照最高的预期，也只有过去十五年的一半了。
这就是趋势。假设人口只增加了200万，按照40平方米的人均居住面积，需求量也就是8000万平方米的住宅。平均到15年，也就是每年需要供应的住宅数量，只有不到600万平方米。
你想想，就卖这么点地，地方上用什么来维护城市的运转呢？卖地收入减少，也是避免不了的。
未来15年，全国性的房地产税铁定落地了，就在这一两年，房地产税试点也铁定会落地的。
没办法，吃不到增量人口，只能吃存量了。
到时候大城市里面的部分人，交不起房地产税，还是会退回到小城市里面去的。因为房地产税是地方税，每个地方的税率肯定不一样，房价越高的地方，越大的城市，房地产税税率就会越高。这也算是一种淘汰机制了。不然真以为在大城市买一套房，就一辈子能留在这个城市了吗？
最后：
以后买房，真的是很考验技术了，能买到保值的房子，房价上涨要达到房贷利率+你首付的大额存单利息再减去房租钱，才算是保值了。你如果连房贷利率都跑不赢了， 你就别说抗通胀了，你连保值都办不到。 |
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发表于 2023-1-29 13:35:23
