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我是章哥，北京房地产圈从业二十年，通晓业内的一切门道，用二十年的经验帮大家答疑解惑并分享投资方法论。
提问1：
章哥，您好。请问一下，我准备在北京买一套二手房，但实在没搞懂满五唯一、满二唯一什么的。这些到底都是什么意思？在买房时很重要吗？
回答1：
在北京很重要，尤其是对首房首贷的资格更重要。在限购政策下，对买房人的税费、首付金额以及贷款数量能产生很大的影响。
1、 先说什么是“唯一”。
其实这个好理解，就是在本市之内，名下唯一住房的意思。
但要注意的是，这是以家庭为单位的。夫妻两人就算是家庭，单身或者带着未成年孩子，再或者是孩子已经成年，只要未分户的，都算是一个家庭。
虽然有时候房子是登记在夫妻一方的名下的，但这也算是家庭财产。比如夫妻名下各有一套房，只要是没离婚，都不算是唯一。
2、 之后是“满五”“满二”。
也好理解，就是看房产证的发放日期，或者契税完税证明日期，是否达到了五年或者两年的期限。
3、 对个人所得税的影响：
满五唯一的，不用缴纳个税。
不满五年或者不唯一的，要缴纳网签价（或指导价）和房产原值之差的20%。也就是说，原房主盈利部分的20%要缴纳个税。不满两年、满两年不满五年的缴纳内容略有不同，还区分普通住宅和非普住宅，但相差不太大，不细说了。
但这也有个特例，就是上市的老公房，只要是无法查到最初的原值的，缴纳网签价的1%就行。
4、 对增值税的影响：
不满两年的，简单说就要缴纳网签价或指导价的5.3%。
如果满两年：如果是普通住宅的话，免征。但非普通住宅不免，要缴纳房价增值部分的5.3%。
注：普通住宅和非普的认定标准，凡是容积率大于1.0，面积在140㎡以上，只要达到一条的就算非普了。然后还有价格标准，五环内总价超过468万，五六环之间374万，六环外280万的，就算非普。单价也有标准，但意义不大，肯定全超过了，毕竟这标准还是2014年制定的呢。
5、 对贷款和首付的影响。
简单的说，如果想买的房子是满五唯一的，那基本上除了契税和一些杂费中介费什么的，是没有其他的费用的。那就可以正常的进行评估，安排首付和贷款。
但是，如果是不满五、不满二或者不唯一的，那就要先计算房子多缴纳的税费。因为如果税费高，卖家就会要求降低网签价以避税。那买房人可贷款的比例相应减少，可购买的总房产自然也就少了，甚至说因此买不了这套房了。
6、 举个例子：
你有首房首贷资格，本来准备了160万的首付款，理论上可以购买450万的房产。但是这套房不是满五唯一，甚至不满二，而且原值只有150万。那这税费就要凭空增多80万左右，这笔钱从道理上是卖家交，实际是买方出钱，但谁也不愿意交这么多的钱啊。
于是，双方肯定会调整网签价，也就是俗称的阴阳合同。最好以最低指导价过户才好呢，这样能省去很多的税费。
但这样一来，买房人怎么办，网签价变低了，贷款额也就减少了，那就只有增加首付比例。可这样一来，这首房首贷的资格不就浪费了吗？
7、 总结：如果是首房首贷资格，资金又不是很充裕的话，尽量选择满五唯一的房源。
提问2：
章哥好，新人首问。因为工作在海淀皂君庙，而且很稳定，所以正在纠结是否在附近买房。而因为能力有限，只能购买500万左右总价的，也就是50㎡左右的老公房，老破小。请问这种房将来被拆迁的可能性有多大？会不会因为再老下去而贬值啊？
回答2：
这里的老公房小区，被拆迁的可能性几乎为零，也就是不可能。要拆早拆了，现在这种房价谁拆的起？
而且现在不是以前了，在20年前，人们对社区环境还不是很重视，所以只要是能住就行。而现在不行，任何一个社区都必须规划出花园景观，这就又要占走不少面积。而且市政也会规划公园绿地和休闲设施，这就导致可开发面积会很少。怎么盖也收不回成本。
所以，这些老旧小区至少近20年内，只会维护加固，不可能拆迁。
所有的房子都是会贬值的，这本身就是能工业化量产的商品，一旦买到手中就开始贬值，和汽车手机没什么区别。
但房产又不同，是房地产，其地段的价值是永远存在，且会随着配套设施而涨跌的。也就是说，其实这房子早就没什么价值了，你买到的只是附着于地段上的标志物，是在这里生活居住的权利。
不用担心贬值，只要周边的配套不减少，学校不关门，那这里的权利和服务就不会减少，地域价值就会永远存在。
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发表于 2022-9-21 19:07:48
