谁在拿地？2022济南土拍终极总结来了！附明细

冬菇隆咚锵

今年的济南土拍好像是历年来最无聊的一年，既没有多少拿地的企业，又没有多少好位置的地块，四个批次的集中供地多数以底价、平台摘地结束，盘点起来似乎没多少干货。
但土地作为一级市场，既影响未来楼市供应量，又影响房价走势，可以说是楼市一个重要风向标，如果我们细细分析这些数据，定然会为判断明年济南楼市走势提供可靠支撑。
在大官人看来，今年济南住宅用地市场呈现“少、偏、长”的特点，即整体成交量和品牌拿地房企偏少；成交区域多集中在较为偏远的城市外围，且多数是低密度土地；由于拿地企业中政府平台企业占比较大，土地入市周期或有所拉长。
这些特征将直接影响２０２３年的济南商品住宅供应情况，无论是整体供应量还是热点置业区域的供应都略显不足，加之不少地块的密度极低，受供应量或产品结构的影响，２０２３年济南购房者的买房选择也将减少，有时候不得不妥协上车。
下面来看看２０２２年济南土地市场，尤其是居住用地市场的成交情况。
整体供应量偏少
２０２２年是济南实行集中供地的第二年，这一年济南分四批次集中供地，据大官人不完全统计，今年济南市内六区集中供地约成交１３８宗，总成交面积约７５６０亩，约５０４万㎡，折合计容面积约１０４３．９万㎡。
具体到居住用地，２０２２年济南市内六区共集中成交６０宗居住用地，约３２０４亩，算起来计容面积约４３９．１３万方，如果剔除掉安置、租赁地块，计容面积不足４１２万方。
从历年数据看，２０２２年济南住宅用地的成交情况都属于低段位的，尤其对比６００多万方的年度成交量，这个供地量说不上多。
成交区域集中外围
不仅供地量不多，供地区域中能与当下置业需求热点区域吻合的更少。
从行政区上看，历城区仍然是今年的住宅用地成交大户，成交面积超千亩，板块上看大辛庄、济钢、彩石都有超过２００亩以上的土地成交，新东站、郭店紧随其后。

起步区虽然也有超４００亩、４０万方的住宅用地成交，但市场下行、投资热度退却后的起步区置业需求量并不大，虽然不少企业开始投产、招工，但起步区仍然算不上目前的买房主力区域，尤其是平台公司摘地，这些土地多久可以入市、入市后对真正的需求市场有多大影响，大官人觉得，周期不会太短、影响不会太大。
另外一个供地量超４００亩的区域便是历下区，盛福、科技城两个区域未来将形成约６６．５万方的住宅供应量投入市场，这是支撑未来济南东部楼市改善需求的主力区域，亦是土拍市场上的“香饽饽”，所以在这些区域内我们看到了保利、中信、中建等ＴＯＰ级房企的身影。

市中区虽有３７２亩的居住用地成交，但要么位置上偏远，要么地块素质不好，出了中能建摘下的白马山组团，其余均由平台托底。
高新区今年的住宅成交集中在贤文和高新东板块，核心区的贤文组团也是目前改善置业的明星区域，所以当时吸引了华润、中海、济高、瑞马、保利置业等企业报名，由保利置业竞价９轮摘得，其开发的保利臻誉项目在２０２２年年底首开，价格破３万依然热销，由此可见当下济南高端改善市场行情。

出现在供地计划里的田庄、标山、丁太鲁等区域均未供地，今年天桥仅在东沙、沃家庄和水屯路成交了４宗土地，全部底价成交，君道、瑞马与天桥财金拿地。
槐荫区今年的土地成交量可谓跌倒谷底，出现在推介会与预公告中的段店组团、医学中心组团等土地均未正式挂牌，市场行情下探的情况下，这些土地推出来也免不了平台接手，可惜平台也只有一双手，接不过来，最终槐荫区今年只有西沙１宗居住用地成交，槐荫控股接手。
可以看出：
１、东部还是供应主力，集中在历城、历下与高新区的盛福、科技城、贤文、济钢、大辛庄、新东站、郭店、彩石等板块。
２、２０２２年主力成交地块偏远，无论哪个区，核心区与主城区供地偏少，东部到了济钢、郭店、彩石，西部到了医学中心。
平台托底为主，保利、中建成大赢家
说完区域，我们再看看今年拿地企业的情况。
大官人大致梳理了住宅用地的企业拿地情况，放眼望去一堆平台公司，无论是城投、城建、城发还是历城控股、济高控股、槐荫控股，偏远地区的土地基本都被平台公司接盘。
出现在年度销售榜单上的中海、龙湖、万科、绿地、银丰、绿发、远洋、绿城等企业均未在公开市场有新增土储。

平台公司之外，今年最大赢家当属中建和保利置业，两个企业今年都在东部核心区域拿下了面积不小的土地，不仅保证明年手里有量，甚至是明年济南改善市场的绝对扛把子。
面临“断粮”的华润终于续上了粮食，唐冶１３万方的改善项目至少能维持一两年。中能建在唐冶布局之后再次布局了白马山片区，继续深入刚需市场。
另外一个核心区有地的是中信，科技城住宅地块虽然面积不大，但市场关注度与需求量在，未来应该不愁卖。
除了上述有背景的企业，东营的鑫都与济宁瑞马两个地方民营房企都在今年土拍中有所斩获，尤其是瑞马，拉着各种大腿多次报名今年土拍，在品牌房企因为步子迈大“扯蛋”时，地方民营企也迎来了一丝契机。
也许有人会纳闷，为什么今年的土拍中不见ＴＯＰ级房企的身影？大官人觉得有以下几个原因：
１、全国主力城市集中供地实质是各城市之间争夺资源，既要在城市间权衡，又要在集团中平衡。
２、房企也需要考核利润率，如果青岛的土地利润率、市场预期明显好于济南，那为什么要在济南买地？尤其今年济南供的土地整体素质并不高。
３、济南今年供应的好地块少，可选择性也小，稍好点的地块就会吸引数家房企争夺。
４、吸引了数家房企之后，还得看运气。今年土拍规则设置为溢价率到１５％就进入竞品质阶段，这个阶段完全看谁手速快，所以在今年上演了鑫都一秒制胜与唐冶同一时间三家出价，华润显示在最前面华润拿地的戏剧性故事，所以有钱也不一定能拿到。
５、更何况，房企没钱。
从今年房企拿地报名情况和业绩看，大官人大胆开麦，银丰、保利、中建可能仍然是明年济南土拍市场的常客，健康置业（山能的）、瑞马今年多次报名，龙湖、中海、绿城、越秀等房企面临要新增土储压力，建发今年全国拿地凶猛，这些企业都存在拿地的可能性。
说到这里，大官人又看了一眼今年的供地计划，不知道明年我们能否在招拍挂市场上见到这些土地：
槐荫区的医学中心、段店组团；
历城区的济钢、新东站、大强实业、郭店组团，雪山与唐冶北为数不多的住宅用地；
天桥区的丁太鲁、田庄、元首地块、标山地块、中恒地块等；
市中区的南北康Ｂ８、党家等；
高新区的小鸭地块、贤文旧改等；
附：
２０２２年济南集中供地成交明细

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0lTDLqW9
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