首套住房贷款利率政策动态调整机制建立 部分城市可阶段性突破下限要求

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本报记者 慈玉鹏 北京报道

2023年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
《中国经营报》记者从业内人士处了解到，此次提出的建立首套住房商贷利率政策动态调整长效机制较2022年9月房贷利率政策突破时间限制，将住房贷款利率政策与新建住房价格走势常态化挂钩，根据机制要求，从我国70个大中城市来看，首套房贷利率下限（4.1%）可突破城市已逾半数，后续利率端仍有下行空间，70城之外的中小城市理论上大多具备条件。
动态调整
根据监管通知，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
按照要求，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
监管方面指出，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。另外，其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
光大证券分析师何缅南表示，此次提出的建立首套住房商贷利率政策动态调整长效机制较2022年9月房贷利率政策突破时间限制，引导各地政府在因城施策上用足用好政策工具箱，将住房贷款利率政策与新建住房价格走势常态化挂钩，基于市场需求动态调整的利率政策预期将更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
记者注意到，2022年9月29日，人民银行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，指出对于2022年6～8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，按照“因城施策”原则，符合条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
过半大中型城市符合条件
长江证券研报显示，从我国70个大中城市来看，38城满足首套住房商贷利率政策动态调整长效机制条件，首套房贷利率下限可突破城市已逾半数，后续利率端仍有下行空间，70城之外的中小城市理论上大多具备条件。此外，据不完全统计，截至2022年底已有20多个城市首套房贷利率突破框架下限，二线城市中，石家庄最低下调至3.8%，三线城市中，清远最低下调至3.7%，相较于基准均已突破9折；预计后续基准利率仍有一定下降空间，参考上一轮周期，首套利率折扣平均有望下行至9折左右，二套加点也有下降空间。
根据贝壳研究院的统计，2022年12月，103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，已低于首套房利率下限（4.1%）0.01个百分点，截至2022年12月18日已有19城首套房贷主流利率降至4.0%以下，其中二线城市有6个，三四线城市有13个。
何缅南表示，2022年5年期以上LPR已下调3次，累计下调35bp，截至2022年12月21日5年期LPR报价为4.3%，全国首套房按揭利率下限4.1%，全国二套房按揭利率下限4.9%，部分需求疲软城市预期将通过进一步下调首套房贷利率水平，降低居民月供压力，释放内需和消费潜力。
东海证券研报指出：“从70个大中城市来看，本次符合条件的城市主要集中于二线城市中的沈阳、长春、哈尔滨、郑州、石家庄、武汉等，以及绝大部分三线城市。上述城市商品住宅库存水平普遍较高，去化速度较慢，需求端景气度偏低，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持地方政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求。”
中信证券银行业分析师肖斐斐表示，预计部分三四线城市首套房贷利率短期仍存在小幅下降空间，目前的政策框架下，未符合条件的城市首套房贷利率下限为4.1%，符合条件的城市首套房贷利率或有望降至3.7%～4.1%区间。
“当前房地产政策的协同、有序与长效推进，切断了地产信用风险演绎成悲观情形的链条，风险预期正加速由‘无底’向‘有底’转变。对于银行投资而言，地产信用风险预期改善，助力银行股估值修复，叠加长周期资产质量拐点效应，2023年银行板块估值系统性提升空间可观。”中信证券研报显示。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0lSpi8FQ
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