开发商将商品房抵押，导致购房者无法办理房产证。该怎么办 ...

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文章导读：开发商将商品房抵押，导致购房者无法办理房产证。该如何维权？今天，京云房产律师团和大家聊聊这个法律问题。
一、购房者收房两年，无法办房产证。
1、孙先生购买的现房无法办理产权证。
近日，东都尚城小区的业主孙先生在网上爆料，住了两年的房子一直无法办理房产证，一查才知道房子早在两年前就已被开发商抵押。
据孙先生透露，“2017年7月，东都尚城4号楼开盘，我买了一套三居室，开盘时4号楼已是现房。购买时可正常网签、申请贷款，但在后期办理房产证时才知道，我的房子早已在开盘前就被泰禾地产抵押出去了，因此无法办证。”孙先生表示，自己购买时并不知道房子已被抵押，泰禾地产方面也有所隐瞒，没有告知实际情况。



2、多户业主利益受到损失。
孙先生表示：“这种情况并不只有我一个人，我们小区3、4、5号楼100余户业主，都买的抵押房。”随后，和孙先生存在同样情况的业主李女士，提供了一份房屋权属状况信息表，在抵押情况一栏中，赫然写着该套房早已于2017年6月19日被抵押给中国信达资产管理股份有限公司福建分公司，抵押金额约为1.73亿元。
3、到期不解押，办证遥遥无期。
“目前解押日期已经过了近5个月了，泰禾方面还没有解押，我们多次去找泰禾方面协商，得到的回复是一拖再拖。”李女士无奈的说道，“之前泰禾方面表示，6月18日到期后会立即解压，后来又说7月已向信达打款5000万，10月底前会完成住宅部分解押。10月我们再问时，又改为公司有专款进行解押，预计12月底筹备完毕。
4、记者联系开发商，开发商含糊其词。
对于东都尚城业主的说法，记者联系了泰禾方面相关工作人员，工作人员表示不清楚，需要请示相关部门领导。



5、业主们有这样的疑问，为什么他们购买的商品房会被拿去抵押？
“我们不理解的是，为什么开发商在卖房时不告诉我们房子存在抵押情况？为什么房子被抵押给了第三方，还能正常的网签和申请贷款？”李女士不解的说道。
其实，京云房产律师团了解到，新房是否能够网签，要看该房是否有商品房预售证，如有预售证即可网签；而银行贷款方面，如银行愿冒风险的话，也是可以进行贷款的。
6、开发商将“在建工程”抵押的行为非常普遍。
根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，“在建工程抵押”是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权，连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。
其实这是长期以来很多房企的普遍做法，房企拿地后需要盖房，这整个周期都需要很大一笔资金的支持。如果房企手头上并没有足够的资金，就会把手中的土地或者在建工程抵押给银行获得贷款。
7、抵押房不能办理房产证
对于抵押出去的商品房，必须要开发商先归还借款，涤除债权人的抵押权，才能为购房者办理房产证。如果一直不解压，那么房产证是一直没法办理的。根据我们京云房产律师团以往的办案经验来看，因为房子被抵押，拖个十年八年办不了房产证的情况也是有的。所以提醒广大业主在购买房屋之前，充分调查房屋的各方面情况。首先积极与开发商沟通，尽量通过协商解决问题。其次也可以在协商无果的情况下，咨询专业房产律师，寻求解决方案。



二、购房者应该如何维权？
针对于泰禾隐瞒关于房屋抵押的信息，造成多户业主无法正常办理房产证的情况，京云律师综合多年办理商品房纠纷案件的经验，为广大业主提供两种切实有效的维权方案：
1、督促开发商办证，并要求开发商支付逾期办证的违约金
针对房产证办理久拖不决的情况，购房者应该主动出击，积极维权，切勿消极等待，如果协商不成，集体委托律师走法律途径是最好的办法。我们会基于业主和开发商签订的《商品房买卖合同》起诉开发商，要求其履行“为业主办理房产证的义务”，并支付逾期办证的违约金。如果合同中约定的违约金过低，我们还可以依法向人民法院申请调高违约金的标准。
2、要求退房退钱，主张开发商的违约责任
京云房产律师团认为，开发商隐瞒房源抵押情况对外出售属违规，业主可根据2003年出台的《最高院商品房买卖合同司法解释》第八条的规定进行起诉，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。



3、为什么一定要走法律途径维权？
在我们之前的工作中，经常会遇见这样的情况，业主自行组建了一个几百人的维权大群，各路业主在这个群里发表观点，但是始终难以形成统一意见。有的业主建议和开发商继续协商，但多次协商过后，房产证就是办不下来，违约金也一直谈不拢；有的业主建议走信访，获得的答复通常是：你们反映的问题不属于信访受理范围，建议走诉讼程序；有的业主建议找媒体报导，但没有达到一石激起千层浪的效果，问题还是无从解决；还有些极端的业主建议，建议到政府门前去坐一坐、给官员写信、一起去北京等等，这些都是无法解决问题的。
我们律师能够理解各位业主的做法和心情，非常佩服各位业主能够团结起来维权的魄力和决心，但无数的例子让我们觉得，只有团结起来依法维权才是解决问题效能最高的办法。集体的力量是强大的，但若不能统一思想，选择正确的道路，这样的集体就容易瓦解。
业主们要做的是将悬而未决的争议提交人民法院，集体聘请房产律师，和律所签合同，每人出一份授权委托书，每人出一点维权资金，就会有最专业的人为了你们的利益兢兢业业地四处奔走，努力做到业主利益最大化，使得每一项主张都于法有据，合情合理。通过律师和业主的多方努力和团结协作，最后经过法院的判决，为业主争取到办理房产证，支付违约金的合理诉求。
京云提示您，国家强制力的保障胜过无数的争吵推诿，口舌之争。



原文作者：孟涛
本文编辑：京云房产律师团 楚琳
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在我们沈阳有京云房产律师团吗

关某

我去年8月全款买上海东渡国际的东渡悦来城9号楼公寓（有预售合同、网签和发票），今年3月收房装修入住，至今没给办证。联系开发商-上海浦策房地产有限公司先说疫情，直到最近才说是持证抵押（沪（2020）青字不动产权第013950号）给工商银行虹桥开发区支行没钱解押。
群里有100多户都没有拿到证（刚查了上海房管所）
生怕人财两空