二手卖疯了！抄底奥体8月人潮汹涌“省内保值客”撑起大局

克里斯汀

(本文转载自公众号层楼,作者麦格,凤凰网房产已获授权)
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救市仍密云不雨，8月的奥体（世纪城）二手房却卖疯了。
“8月到现在，已卖了快40套（不代表网签）。”中介朋友表示，三兄弟和三品是主力，独占30余套。考虑到还有一周时间，数据还会往上涨。
不止8月，奥体6-7月的表现也不赖：澄品网签15套，天璞和嘉品各13套、君品7月8套……
虽比不上3-5月的高光时刻，但对比杭州其他核心板块（申花、南星等）的断崖式下跌或直接躺平，奥体堪称“一骑绝尘”。
成交放量的背后，离不开“以价换量”：小户型6万左右的，普通大户型7万上下。
全杭州都在打价格战，为什么独独奥体容易走得动？原因很简单：除改善自住外，这一带“炒二手房”的接盘侠仍前赴后继。
奥体世纪城，是全省二手投资客最后的圣地。
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“前几天，刚接待了一位诸暨客户。”
预算六七百万，想在奥体买套小四房，孩子小无自住计划，就想保值增值，瞄准了御虹府118㎡。
无独有偶，身边一退休的朋友父母，最近也有想法捡漏一套6万左右的君品和嘉品，目标保值抗通胀，只字不提自住。
因为都想着抄底，这批客户（包括自住）对总价极敏感。

以现在的流量王君品为例，正常楼层的103㎡裸房成交价，很难突破630万；138㎡四房想要卖到950万以上，也十分困难。
“总价差个5万，都可能谈不拢。”中介说。
但只要价格作出让步，看房量就会大增。比如君品有一套带车位的138㎡中区四房，总价980万，近30天带看超过70次。
其它板块是几乎没客户，而奥体世纪城却是“贵10万无人问津，低10万门庭若市”。
如果只是纯自住，这级别的客户对价格不至于敏感如斯。
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过去两年，杭州二手房价反复震荡向下，但全省人民对奥体（世纪城）的信仰，却始终颠扑不破，金刚不坏。
每轮价格向下微调，都能带动一大波成交，且不乏投资客接盘。
如去年交付的澄品和御虹府，今年交付的嘉品和君品，投资客集中入市叠加下行行情，虽拉低了区域二手房价，但成交量却羡煞其他板块。
甚至不太受待见的89㎡小户型，去年都迎来了一波小爆发。
去年8到11月，创世纪网签16套，108㎡以下13套（其中89㎡多达11套）。买家之中，不少是长期看好奥体，买来投资的。

包括之前狂买御虹府的省二代，虽然明面上都说买来自用，但本质上还是作为一种资产配置。
在房圈里，“炒二手”比“打新”历史悠久多了。
炒二手比新房周期短，有可能短时间内一夜暴富。摇号后，许多人则是因为摇不中或社保不够，选择接二手投资。
2021年，杭州房价高歌猛进时，许多板块都阶段性出现二手短炒客：奥体、桥西、南星桥、江河汇……
但这两年持续阴跌后，大部分板块已销声匿迹，惟有奥体依旧“独立行情”。
原因有3个：地理交通优势、显性面子光环、总价丰俭由人。
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首先，对多数省内购房者来说，奥体是进入杭州的第一站。
杭州高价二手房市场的主力客群，一直是省内富人。奥体世纪城“离客户最近”，先天就有地理交通上的优势。
第二，无论一江两岸的核心区位，还是烟花大会和亚运会这样的盛会，都极大提升了板块名气。
摩登时尚的城市天际线，肉眼显而易见，拥有一套贼有面子。
作为对比，南星申花等尽管底蕴气质都很出色，但在省内购房者的心中，知名度差奥体一大截。

最后也最重要的是，在“有面子序列”板块里，奥体最丰俭由人。
无论南星、申花、江河汇还是滨江区政府，之前多数次新盘以自住为主，愿意大幅割肉离场的房源很有限。
像宜和园、养云静舍和锦绣之城等，挂价仍要8万起步。
南星的候潮府、壹品、滨江园，滨江的金茂府、柳岸晓风、晓风印月，江河汇的留香园、凤起钱潮，没有一千万以上也基本搞不定。

相比之下，奥体世纪城真是太亲民了。
一是当初限价才3万多，所以起步定位低一些，有大量100㎡小户型；二是投资客爆炒的盘多，愿意降价套现的人多。
于是从5万到10万 ，从89㎡到200㎡ ，从真石漆到石材铝板……每个群体都能找到选择。
600万内，就能买到三房；700万内，小四房选择余地不小；到了900-1000万这个段位，138㎡的四房三卫，大把房源可挑。
追求更大尺度，则有杭州壹号院、奥邸国际和即将交付的观品等着你。
今年经济不景气，省内的小老板家里余粮也不多，加上老家房子卖不掉，到杭州买房预算也抠得很紧，低总价更受欢迎。
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当然，如今奥体世纪城的二手投资客，与两年前的心态完全不同了。
他们大多都自称是“自住兼保值”，不寄望于短期暴击，可以接受反复震荡，甚至持有十年以上。
但买了就跌的滋味，仍如钝刀割肉。
你会发现：从2021年的高点开始，奥体二手房价每一轮向下调整，或利好政策传言，都会让一批投资客站岗。
比如去年517新政单价8万买入的创世纪89㎡，去年底跌到了7万5左右。现在正常楼层已有6万5的成交。
还有改善最爱的138㎡户型，之前主流要1100万以上，现在1000万内大把可挑。

其实，就算中间有过小幅上涨又如何？
今年三四月的御虹府，就比去年底上涨了5000元/㎡左右，但算上税费利息等“摩擦成本”，抛了也没钱赚；继续持有吧？好了，现在这五千又跌回去了。
除非二手房价突然又出现30%以上的暴涨，否则真的要按原计划“持有十年”了。
另一边，今后几年奥体世纪城的新房还要不停交付，望阙轩等新盘还要不断推出，钱塘湾总部基地还有N块宅地蓄势待发……
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本质上讲，这是一个击鼓传花的游戏。
如果运气好，参与者始终保持对“花”的一致高预期，形成良性自我循环，再叠加大环境好转，奥体房价真有可能“常盛不衰”。
如果赌对了政策，或行情重新疯狂，他们甚至能实现短期暴击。
像2020年交付的创世纪，当时有一大批温台金投资客，组团扫货89㎡，迅速带动房价上涨。
就算行情下行，因总有新投资客涌入“抄底”，有成交量支撑，也比其它板块分外坚挺一点。
不过，“抄底抄在半山腰“也是有限度的，一次两次、五次六次还能面不改色，再来个十几次，就像大A股一样，那什么样的信心也崩了。
如果行情还一直这么温吞水下去，“投资客接投资客”的隐患或也会来一次总爆破。
毕竟，奥体世纪城这个大池子里的筹，怎么都洗不完。看看一个小区交付后，已经卖掉了两三百套二手房，结果挂牌量还始终有上百套。
不稀缺的东西，怎么逼单？怎么暴涨？

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