30年两次穿越周期，龙湖的筹码是什么？

我只会胸部停球

“三十而立”出自于《论语·为政》，是志向和主张的落地生根，意味着目标和理想经过时间的见证和实践的考验。对于企业而言，亦是如此。
龙湖集团（0960.HK）诞生至今，刚好30周年。在这期间，龙湖两次穿越周期，第一次是2008年，第二次是现在。
2008年，中国房地产市场经历2006年和2007年的狂热后，“黄金时代”慢慢结束，地产行业的光环在全球经济危机的影响下逐渐褪色。
当时，“救市”成为地产调控的主旋律。为穿越周期，很多房企在低迷和质疑中奋力挣扎。但也有一些房企逆势突围，龙湖正是其中之一。当年，龙湖的营业额不仅实现逆市增长，还在第二年成功赴港上市。
历史总是惊人地相似。如今，地产行业再次进入调整期，过去的经营模式饱受争议，高周转发展的弊端也彻底暴露，房企暴雷、退市频繁。这一次，龙湖又一次实现平稳度过。
在8月18日龙湖集团召开的2023年中期业绩媒体发布会上，董事局主席兼CEO陈序平如是说，“龙湖短期具有抵御风险的能力，中期保持高质量增长的动力，长期具备穿越周期的内力。”
30年的时间，龙湖两次穿越周期，靠的是什么？作为行业标杆，其他房企能从龙湖身上找到穿越周期的秘籍吗？
“增肌控重” ，平稳穿越周期
历经2021年低谷，危机蔓延整个地产行业。随着“三道红线”“贷款集中度管理”“集中供地”等调控政策出台并长期施行，导致房企出现销售遇冷、流动性危机，进一步引发债务违约、项目停工等，整个行业进入寒冬期。
为穿越周期，龙湖坚持稳健的经营策略，并且主动求变，在坚持开发主业的同时，积极寻求第二增长曲线，并取得卓越成效。在此期间，龙湖展现出较强的开发实力、经营韧性以及盈利能力。
今年上半年，龙湖实现营收620.4亿元，归属于股东的净利润80.6亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达65.9亿元；毛利额139.0亿元，毛利率为22.4%；核心税后利润率为12.6%，核心权益后利润率为10.6%。
除了较强的盈利能力，龙湖还拥有稳固的财务盘面。陈序平曾经用“增肌控重”来解释龙湖对行业变化的应对。今年上半年，龙湖将这四个字的内涵在财务数据中展现地淋漓尽致。
截至上半年末，龙湖综合借贷总额为2070.9亿元，平均融资成本4.26%；负债结构亦保持合理，平均账期进一步拉长至7.19年。
去年以来，地产行业进入深度调整期，不论是中小房企还是规模房企都难逃困境，部分房企流动性压力有所增大。今年下半年，房企更是迎来明显的偿债高峰。
中指院数据显示，今年三季度，房企信用债到期规模约1768亿元，海外债到期规模约780亿元，合计2548亿元；四季度，房企信用债到期规模1122亿元，海外债到期规模690亿元，合计1812亿元。
尽管如此，龙湖却丝毫不用担心。过去两个月，龙湖共偿还83.7亿元公司债。至此，龙湖年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。此外，2024年1月到期的153亿港币银团贷款，龙湖已提前偿还72亿港币，并计划年内提前偿还剩余部分。
“今年债务压力过去了。”龙湖CFO赵轶表示，公司已启动提前偿还明年到期债务计划。据悉，龙湖明年有到期债务230亿元，其中包括110亿元的债券和120亿元的开发贷，龙湖有充分的资源偿还。
另外，截至2026年底，龙湖亦无境外到期债券。截至报告期末，龙湖资产负债率（剔除预收款）为61.9%，同比下降6个百分点，为近五年来最低，净负债率为57.2%，连续7年满足“三道红线”要求，保持行业较优水平。
赵轶进一步指出，龙湖每隔半年都会做一次压力测试，始终坚持底线思维，保持优秀的财务结构，比如控制短债比、提前偿债等。这是龙湖能够轻装上阵，积极应对风险，不管市场恢复周期有多久，我们都有信心穿越这个周期。
地产持续下行，把握战略主动性
坚持财务稳健、保持余量思维，一直被龙湖视为“安全绳”。另外，把握战略主动权，也为龙湖提供了顺利穿越周期的砝码。
身处行业调整期，龙湖主动求变，不再以规模为导向，而是坚持精准投资，针对需求提升品质，灵活把握量价平衡、开工进度与去化节奏，为公司提供稳定的现金回款。
上半年，龙湖实现地产开发合同销售额985.2亿元，同比增长15%，销售回款率超100%。从布局来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额占比分别为29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，一二线城市销售占比达95%。
早在2012年，龙湖就开始城市深耕战略，将公司战略升级为“产品聚焦、加大区域纵深、增持商业”。之后，龙湖一直坚持布局一二线热点城市，发展模式由高增长转向精耕细作。
面临地产行业下行，龙湖进一步聚焦高能级城市。截至报告期末，龙湖总土储达5489万平方米，对应货值为7038亿元。其中，约87%的销售货值集中在高能级城市。
最近两年，龙湖成为为数不多的几家仍坚持拿地的优质房企之一。得益于稳健的财务盘面，龙湖坚持“量入为出”的原则，在波动的市场环境下依旧保持平稳的投资节奏，持续把握优质投资机会，坚持在高能级城市获取土地。
陈序平此前曾表示，“土地的获取将有常态化的机会，行业共识是往高线城市聚焦，我们在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。”
今年上半年，龙湖集团共获取20幅新地，总建筑面积257万平方米，权益建筑面积184万平方米，权益地价180亿元。就在几天前，龙湖再次斥资18.12亿元在西安高新CID拿地约106亩。
从城市分布看，龙湖上半年拿地均位于一二线核心城市，如上海、杭州、西安、成都、深圳等地。按区域划分，西部地区、长三角地区、华中地区、环渤海地区及华南地区分別占30.7%、29.3%、15.8%、14.0%及10.2%。
针对这样的土地储备，龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠表示，公司通过以销定支把握投资节奏，严守投资刻度。在城市选择方面，我们会高度聚焦20个主力城市和14个机会城市，并密切关注政策和市场的变化。
业内人士分析，受到资金状况、资金成本、建设周期、安全考量等多方面因素的综合影响，多数房企的现金流压力并未完全解除，目前活跃于土地市场的，仍是少数几家优质示范房企。
对于下半年，张旭忠透露，将有17个新项目入市，公司将发挥产品力和品牌优势，确保项目去化顺利。在库存项目方面，将根据“一城一策、一盘一策”加大去化力度，坚持量价平衡，尊重市场，不随意甩卖。
开辟新赛道，效应逐渐显现
房地产市场环境在不断变化，房企也在积极探索新发展模式。除了地产开发，寻找“第二曲线”甚至“第三曲线”成为房企穿越周期共同的选择，龙湖亦是如此。
自2002年涉足商业地产，龙湖始终坚持布局“地产+”业务。从商业投资的天街及星悦荟，到长租公寓的冠寓；从物业管理的龙湖智创生活，到智慧营造的龙湖龙智造。如今，龙湖三大业务板块相互助力，开发、运营、服务协同效应逐渐显现。
陈序平曾直言，经过这波周期，龙湖应该是仅有的“开发+运营+服务”格局没有被稀释的头部房企。接下来，龙湖将聚焦开发、运营、服务三大业务，发挥“1+2+2”航道协同效应，实现利润结构逐步优化。
今年上半年，龙湖各项经营性业务均展现出良好的发展态势。上半年，龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入为122亿元，同比增长10.4%。
运营业务板块，上半年实现不含税租金收入63.3亿元。其中，商业投资、长租公寓及其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。
上半年，龙湖新增运营5座商场，其中2座为轻资产。截至报告期末，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营商场达81座，运营总建面为762万平方米，整体出租率95.4%，合作品牌超6500家，战略合作品牌超400家。
同时，龙湖长租公寓品牌冠寓也得到稳步发展，累计开业11.9万间房源。其中，开业6个月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入12.3亿元，同比增长4%，5年复合增长51%。
关于商业投资，陈序平表示，年初公司对商业项目重新做了产品分级，更加匹配空间场景的创新表达和运营的差异化打造，与商家、消费者实现更好的连接，按照“一店一策”的策略制定经营方案。
服务业务及其他板块，上半年实现不含税收入58.4亿元，同比增长13.0%；其中，龙湖智创生活期末总收入达66.7亿元，权益后利润同比增长39%；龙湖龙智造累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米，超过90%分布在一、二线城市。
在陈序平看来，龙湖龙智造只有聚焦主力的城市，才能发挥航道协同的效益，未来不会下沉三四线。
如今，复苏的态势正逐渐由社会经济层面的修复，转向企业利润的修复，守住业务的盘面即是掌握复苏的先机。在波动下展现强大韧性，龙湖所构建的开发、运营、服务构成的三大板块，无疑是行业希望复制的模式。
对于未来的战略，陈序平表示，龙湖不再依靠负债规模的增加，去驱动资产规模的增加和销售的增长，将更加看重运营及服务航道的利润占比。龙湖始终将安全性放在一切发展的首位，以战略定力和余量思维应对周期的不确定性。

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