17盘混战！

小小雷

《三镇计划》是“武汉阿松”在2023年推出的系列内容专题。在接下来一段时间，“武汉楼市一线”公众号将依次为大家评测武汉各大购房片区。武汉这个片区怎么样？发展潜力如何？有哪些地铁？有什么配套？值不值得买？都将得到详细解答，也为武汉购房参考提供强大的数据库。
《三镇计划》针对每个区域将分为区域价值评测和楼市评测2篇稿件去解读，对某个区域感兴趣的可以联动阅读。

本文带来《三镇计划》第23.1篇，蔡甸中法生态新城楼市评测。在武汉，总有一些年轻的板块值得期待，尤其是近主城区、规划站位高、且正在快速兑现的区域，值得我们格外关注。今天，我们介绍的中法生态新城板块，就这样的片区，目前，该板块地铁已通车，各项配套大工程在兑现中，商业、文旅、城市界面等也在逐步变化，又紧邻主城区，再加上不是那么贵的房价，所以，也是刚需们重点关注的片区之一。那么，现在中法生态新城的楼盘到底是怎么样？本期“武汉阿松”走进中法生态新城，具体解析分析该板块的楼市详情。关于中法生态新城的区位、交通、配套、区域价值等分析，在前期其他文章已经详细分析过，请点击中法生态新城区域价值评测>>>
​一、中法生态新城新房供应现状：在售/待售新房共13个左右，纯新盘比较少，货量充足的楼盘也并不多
中法生态新城作为近几年刚刚兴起的板块，片区内还有大量土地待开发、现阶段供货量也非常充足，也正因为片区新、配套尚不成熟，在售楼盘多、竞争大，所以板块房价也相对比较便宜。
1、在售/待售楼盘共17个，只有4个尾盘出清阶段，大部分楼盘货量充足，平销中
与部分核心板块楼盘看着多，货量却比较少，选择余地不大不同，中法生态新城是楼盘多、货量大、且可选择空间也非常大。
在这样的背景下，对买这个片区的购房者来说，是个好事儿，毕竟想买哪儿随便选，想买的楼层、看中的户型，也有比较大的选择空间；但对开发商来说，真是压力太大了，17个楼盘不少盘还是隔壁、或门对门的情况，怎么杀出重围，就成了一大难题。
所以整个片区，即使龙湖这种在其它板块秒杀周边的开发商，到了中法生态新城都有点难受了，前期凭借品牌效应卖装修，后来实在太难，改毛坯了，现在仍然没什么动静。
片区房价一览：

2、远城区板块中，少量还有新盘不断入市的片区2022年以来，因为楼市行情，大量远城区基本没出什么新盘了，例如，蔡甸城区、横店区、汉南区从2022年至今，几乎没有1个新盘；阳逻区等，纯新盘也非常少，开发商在远城区拿地意愿大幅降低，毕竟主城区卖起来都不容易，远城区就更难了。然而，中法生态新城区却不一样，2023年，片区蓝光雍锦香榭更名后绿城映月海棠后，重新推出；2023下半年，城发新天雅集、中国中铁金桥云境等纯新盘即将入市，货量还是有所新增的。2022年大热门楼盘金地国际城、武汉城建金地和悦、南山悦拾光、朗诗森蓝、蔡甸吾悦广场等纯新盘首开，而且这些盘成了2022-2023年片区去化的热门项目之一。区域规划落位图：

3、整个板块处于开发初级阶段，后期还有大量空地待开发
从卫星图看，中法生态新城即使有很多楼盘同时在建，很多工程也在施工，但后期仍有非常多的空地待开发，整个片区真正成熟，还需要比较漫长的时间。也正是因为片区虽然基本配套都有了，但还不够成熟，所以片区价格想要有一个突破，短期内是比较困难的。

二、中法生态新城价格分析：区域整体约7XXX元/平起，不少楼盘为了成交，打折力度较大在2016年左右，天元四季花城新房价格约6XXX元/平左右，当时因为楼盘少，没什么竞争，去化火爆；2020-2021年之间，片区因为楼盘少，市场热度高，片区通了地铁有潜力，板块房价基本在10XXX元/平以上，甚至有的盘达到了12XXX元/平，卖的也还不错；
到了2022-2023年，随着市场热度的降温，片区楼盘价格又回到了7XXX元/平起。例如，2020年期间，中法生态新城因为楼盘少，规划前景比较好，所以近地铁、近商业的楼盘，价格基本破万，且去化速度也比较快，比较典型的就是中核锦城、金地中核格林格林等项目。

2020年，金地中核格林格林入市一年，就八开八罄，卖了1800+套，约10000+元/平的价格，是名副其实的热销盘，当时买这个盘还要靠抢。

即使后来中建中法之星、景瑞江山悦等纯新板块的楼盘，虽然位于中法生态新城核心，但当时周边什么都没有，约9800元/平的均价，中建中法之星抢疯了；景瑞江山悦也是赶上了好时候，虽然备案价约12700元/平，现在也所剩无几。

可是，随着楼市行情转淡，中法生态新城楼盘增多，片区价格也出现了明显的分化，部分楼盘开始“打骨折”促销。
比较有明显对比的，就是比景瑞江山悦位置更好的蔡甸吾悦广场，折后仅约7XXX元/平起，而前期景瑞江山悦价格约12XXX元/平；

此外，蔡甸吾悦广场的备案价也是一路下降，从2022年初的约10700元/平，降到了2023年初的9100元/平。
历史价格表：再如，前期热爆了的中核锦城板块的楼盘，成交价基本都在1万元/平左右，现在附近的绿城海棠映月折后约7XXX元/平；

前期该项目还是蓝光雍锦香榭的时候，备案价都在13200元/平了，现在7XXX元/平，都快对半砍了。
历史价格表：

整体来说，片区房价有一个增长再回落的过程，可以说，现在片区房价又回到了五年前。
三、中法生态新城销量分析：整体去化一般，楼盘销量两级分化，谁折扣力度大、地段更好，谁去化更好
中法生态新城楼盘销量，基本呈现两级分化的局面。

其中，金地国际城一骑绝尘，在其它盘只有个位数销量的时候，金地国际城却能实现三位数销量，不仅在中法生态新城，就算蔡甸区乃至汉阳区，都算是卖的极好的。
其次，就是蔡甸吾悦广场、武汉城建金地和悦、中国健康谷、绿城海棠映月等楼盘，基本每个月保证双位数去化，虽然量不多，但也能保证一定量的成交。这些盘区划，一方面是位置好，要么自带大体量商业、要么大品牌开发商、要么周边有大型配套，在片区内关注度还可以；
再次，就是朗诗森蓝、南山悦拾光等楼盘，折扣力度不大，但地段好、近地铁等优势明显，也能卖；
最后，就是直接躺平的楼盘了，观湖园、中法企业中心、三和名仕城等楼盘，基本上卖不动。
至于景瑞江山悦、金地朗悦是尾盘，龙湖景粼天序则是卖不动，开始退房，现在已经退完了。

楼盘名	2022年12月	2023年1-2月	2023年3月	2023年4月	2023年5月	2023年6月
金地国际城	180	209	165	51	120	50
朗诗森蓝	9	21	7	4	-2	3
南山悦拾光	8	3	14	35	19	10
武汉蔡甸吾悦广场	12	31	23	10	28	4
龙湖楚世家景粼天序	-4	-5	0	0	-1	-1
武汉城建金地和悦	5	43	28	22	29	4
景瑞江山悦	0	0	0	0	0	0
武汉中国健康谷	14	55	47	27	30	2
金地朗悦	0	0	0	0	0	0
绿城映月海棠	0	0	0	0	23	28
观湖园二期	0	0	0	0	0	0
三和名仕城	2	15	11	3	0	0
汉水新城中法印象	0	0	0	0	0	0
中国核建锦城	5	12	8	2	4	0
中法企业中心	0	8	0	1	5	3

面对当下的行情，主城区楼盘都不好卖，大量楼盘扎堆的远城区，确实更难了。
四、中法生态新城楼盘具体分析：环线、配套、地铁口、价格是板块楼盘杀手锏，要么打骨折，要么躺平
在中法生态新城，只有极个别楼盘卖的好，其它楼盘真的平平无奇，所以，就选几个重点项目为大家简单讲解。
1、金地国际城：三环旁、地铁口、金地开发，毛坯折后7XXX起，销量片区领先
金地国际城总建面约43.9万方，计容建面约33.1万方，其中，居住用地约24.5万方，商务办公约1.5万方，商业约1.5万方，网球学院约1.8万方，国际学校约2.18万方。项目整体容积率约1.28，共2319户，停车位共3234个。

项目内包含高层、洋房、别墅等多种产品，还有毛坯、装修不同类型，总的来说，你想要什么样的，这里就有什么样的。
目前，项目一期全部推出，均为带装修房源，主推建面约127平洋房，折后约12000元/平左右。

另有二期20、22、23号楼建面约79-108平毛坯房源在售，折后约79XX元/平起；三期16-19号楼叠拼在售，总价约160-280万之间。

项目是中法生态新城环线位置最好的楼盘之一，临近汉阳区、且自带大型规划，又是金地出品，品质相对更有保障。这样的地段、这样的规划配套，折后约79XX起，受欢迎自然在情理之中。

项目折扣截图：

截止到2023年8月8日，项目共备案1168套。

2、武汉蔡甸吾悦广场：中法生态新城核心，双主干道，自带大体量商业，折后7XXX元/平起
蔡甸吾悦广场共分为8个地块，一期包含A、C、D、E地块，其中A地块主体为6层购物中心，C地块为街区式商业，D、E地块为住宅。D地块包含4栋18层住宅和部分沿街商业，E地块包含6栋3-4层洋房和2栋11层小高层。

A地块为吾悦广场购物中心，总建筑面积约13.4万方，计容建筑面积约9万方，包含地上商业约8万方，地下商业约0.96万方，容积率约3.19，目前，该地块已动工，开业时间待定。

C地块为商业用地，目前已对外出售；D、E地块为住宅。
目前，项目住宅部分已推出D2、D3、D5高层，E9小高层，E1、E2号楼叠拼，其中，高层折后约7XXX元/平起，洋房约8600元/平，叠拼约10500元/平起。

项目优劣势非常明显，优点是中法生态新城核心，双主干道旁，地铁口，价格优势明显；劣势是开发商商业出现过停工现象，略有风险。

项目折扣朋友圈截图：

截止到2023年8月8日，项目共备案198套房源。

3、武汉城建金地和悦：紧邻主干道、近地铁，开发商品牌有保障，折后8XXX起
武汉城建金地和悦共包含7个地块，A地块为纯商业用地，B、G地块为住商混合用地，其它4个地块均为住宅用地，共由7栋商业楼，12栋小高层及高层住宅，19栋多层住宅，及部分社区底商和一所幼儿园组成。

目前，项目主推E、F地块。其中，E1、E2号楼主推建面约85-107平高层，E3、F1号楼为建面约126平小高层，F2、F4号楼为建面约133-178平别墅据了解，高层折后约8XXX元/平起，洋房折后约10000元/平左右。

该项目体量非常大，且周边部分楼盘已交房，小片区范围内日渐有了一定居住氛围；再加上附近蔡甸吾悦广场大型商业在建，近地铁，未来周边也规划了较多商业，项目也是周边相对比较优质的楼盘之一。所以，折后约8XXX起，也有了一定热度。

项目折扣海报：

截止到2023年8月8日，项目共备案167套房源。

4、武汉中国健康谷：近地铁、同济旁、近湖，周边相对比较成熟
武汉中国健康谷总建面约110万方，其中住宅分为A、B、C、D四个地块，另外项目还自带约17万方的商业，体量较大。目前A、B地块均已基本售罄，项目在售C地块，D地块刚刚拿证。

目前，项目主推D地块8号楼建面约109-129平，折后约8500元/平，另有前期建面约101-132平房源在售。

该项目优势在中法生态新城同样有一定环线优势，近地铁、近后官湖、近同济，且周边多成熟住区，有一定生活氛围。所以，该楼盘即使开发商不知名，依然关注度还不错，销量也比较平稳。
截止到2023年8月8日，项目共备案3592套房源。

5、朗诗森蓝：近四环、近地铁，朗诗科技住宅，带装修约10000元/平
朗诗森蓝分为A、B两个地块，总建面约8.0万方，住宅建面约5.5万方，商业建面约0.1万方，总容积率约2.0，总户数484户，地下停车位688个。

目前，项目已推出A6、B6、B9号楼建面约95-140平高层、洋房，高层折后约10000元/平。

该楼盘同样位于中法生态新城相对成熟的住区，地铁口，周边多成熟住宅，有一定生活氛围，而且环线在片区内也有一定优势；同时，为朗诗科技住宅，带装修销售，折后约10000元/平，也不算特别贵；但相较于其它毛坯8XXX左右，总价和首付还是略高，所以在片区内去化也一般般。
截止到2023年8月8日，项目共备案87套房源。

6、南山悦拾光：罕见跃层住宅，折后约8200元/平
南山悦拾光总建面约26.4万方，住宅建筑面积约10.8万方，还规划了酒店、办公、商业、公服等多重业态，总容积率约2.25，规划住宅户数约1044户。

项目共规划12栋高层住宅，其中一期A、B、C地块规划包含11栋高层和幼儿园。
目前，项目已推出A3、A5、A6号楼建面约98-110平毛坯房源，折后约8200元/平。

项目户型是一大亮点，上下两层跃层布局，层高约5.8米，有一个很好的分区效果。

截止2023年8月8日，项目共备案96套房源。

6、绿城映月海棠：更名后，纯新亮相，1号楼装修改毛坯，折后6XXX元/平起
片区还有上半年刚从蓝光雍锦香榭摇身一变成为绿城映月海棠，周边多成熟住区、多商业，建面约90平，折后总价约六十多万！该项目为绿城代建。

项目总建面约32.3万方，计容建面约23.7万方，住宅建面约22.9万方，规划容积率约3.0，住宅户数约2217户，车位配比约1:1.28。

主推1号楼建面约89-118平毛坯房源，折后约6XXX元/平起；另有3、5号楼带装修房源在售，折后约7XXX元/平起。

截止到8月10日，项目共备案230套房源。

除了以上楼盘以外，片区很多楼盘都选择了躺平。

例如，三和名仕城不临地铁、不近商业、周边也没什么人气，这样的楼盘，直接就没信儿了；观湖园除了近后官湖几乎“一无所有”，不降价，卖不动也就卖不动了。
项目截图：

即使在其它板块所向披靡的龙湖项目（龙湖楚世家景粼天序），在这里都遇到了“老大难”，整个2023上半年，一直在退房，目前备案量0了。

五、中法生态新城二手房情况：
地铁口、配套相对成熟，价格相对越高
环线反而不是主要因素

与其他板块不同，中法生态新城作为一个新区，环线因素不是最主要的，更重要的是现阶段即可享受的配套占有度，是决定房价的关键所在。
这里的配套占有度包括距离地铁的远近，周边商业、教育、医疗情况等。
中法生态新城东部二手房价一览：

中法生态新城西部房价一览：

从上图可以发现，虽然中法生态新城跨度很大，但环线与房价没有直接关系；近四环的楼盘，房价近万；近绕城高速的楼盘，房价也近万，没什么太大差别；中法生态新城中部房价也是近万左右。
为什么会这样？
主要是因为与生活便利度、配套成熟度有关。
对新区来说，最重要的不是环线，而是生活是否便利、周边是否有满足需求的配套。
那么，区域范围内，拉开房价的，一个是地铁距离，一个是配套丰富度。
例如，近四环的板块，两个二手房钢架高地，一个是近新天站的西山林语（约9200元/平）、恒大绿洲（约8800元/平），一个是近集贤站的中国健康谷（约8800元/平）。
同片区它们之所以价格更高，一方面是因为更新，更主要的原因是距离地铁近。

再如，金地中核格林格林之所以比周边次新房单价更高，也是因为它距离更近，正地铁口的位置。

综合点评：
1、中法生态新城作为一个发展刚刚起步的新区，未来还有较长的发展时间，有潜力，但现阶段配套不够成熟，所以房价相对不是很高；板块内新盘多、货量充足、竞争大，所以楼盘折扣力度也比加大，可选择的空间比较多；
2、相较于武汉其它远城区基本上无纯新盘的情况，中法生态新城近2022-2023年新盘供应量还是比较大的，货量也比较充足；而且与其他大部分远城区开发过半不同，这是一个相对更新的板块，规划定位也比较高，也是相对更值得期待的；
3、板块主要针对的是刚需人群，首付12万起，现阶段置业门槛比较低；再加上区域生态环境不错，基础好；地铁通车、同济医院开院，还有众多文旅、商业配套跟进，未来也有一定发展潜力，但究竟能做到什么地步，还是未知数。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0qMqgswD
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