刷新认知！广州租金回报率第一名，竟不是珠城！

绝望主妇的琐碎人生

我发现，现在的年轻人，主打的就是一个“不思进取”。
以前的人求佛，求平安、求姻缘，现在的人——姻缘殿理都不理，财神殿前长跪不起。找到躺平的法子，钻研“求财术”成了互联网玄学的最终归宿。前段时间，我一位朋友就把“求财”的念头打到了房子身上，跑来问我：
“想当一个“包租婆”，我该买广州哪里的房子？”

细聊了一下，她说现在手上有点闲钱，也不太会投资，居住需求早已满足了，多买一套就是希望能够为自己的“睡后收入”添砖加瓦，等房价涨起来了卖掉还能赚一笔。

为了回答这个问题，我扒了一下中指的数据，今天我们来聊一聊，从“租金回报率”维度来看，广州哪些热门板块值得买？
租金回报率排行榜
谁领头，谁垫底？
我从中指院扒来了广州各大热门板块的租金、房价数据，整理了一份广州租金回报率排行榜：

注：这份榜单剔除了部分无新盘的板块以及冷门板块。

从这份榜单来看，番禺成了最大赢家。
我们将租金回报率大于2%的板块划分为第一梯队，而在这个梯队包含的六个板块中，光是番禺的板块就占了五个，分别是万博、新造、大石、南站、汉溪长隆。
万博、南站、汉溪长隆板块都有不少公寓，拉高了整体的租金回报率，且未来有产业能够持续吸引人流，租金回报率持续增长的可能性较大。
新造周边二手房较少，数据参考性不强。目前新造板块的新盘比较多，二手出租的就一个回迁房小区，一个智慧谷，平均租金大概在47元/㎡·月左右。

如果以目前新盘的价格来计算，目前新造板块的租金回报率大概1.3%左右。
人和和大石两个片区成熟度高，可以说是广州打工人的主要聚集地，租金回报率排在第一梯队也是实至名归。

第二梯队，租金回报率在1.8-2%之间，主要是黄埔的板块占比大。像是黄埔西区、大沙地-文冲，番禺市桥等板块，属于人流聚集地导致租金回报率比较高的；花都区府，主打一个成熟便捷房价低，所以租金回报率也比较高。
至于黄埔九龙、南沙万顷沙、中新等板块，也是二手不多，租金回报率有待考察的。

第三梯队，租金回报率在1.6-1.8%之间。这个梯队的板块，分化比较大，有老城区的西关板块，有新兴的热门板块科学城，也有外围区的板块。
荔湾西关板块，租金是非常高的，前十小区的平均租金在73-87元/㎡·月之间，但是由于入手的门槛也高，所以算下来租金回报率只能屈居第三梯队。

像是增城新塘、朱村、南沙黄阁、白云石井、番禺石碁等板块，能够排在第三梯队挺好理解的。这些板块虽然算不上广州人流聚集度最高的片区，但由于价格相对便宜，吸引了不少刚需客，也算是一个区当中人流密度相对较高的板块，能够支撑起一定的租金水平。
至于科学城，虽然有产业、有人流，租金也不低，但是次新盘多，平均售价较高，算下来也就只能排在第三梯队了。

第四、第五梯队的板块就很明显了。绝大部分板块，都是租金跟不上房价的。
例如，天河国际金融城、珠江新城、天河奥体、琶洲等等，这些板块是不值得买入吗？也并非如此，这些板块的买入价值，更多体现在升值空间上，而非租金。
因为房价太高，所以算下来，租金回报率会比较低，但它们却是广州房价上涨的风向标。
租金回报率排行第一
为什么是它？
最后，我们再从租金回报率第一的板块来聊聊该如何选标的。
租金回报率排行第一的，是番禺目前最受购房者青睐的万博板块。
根据中指院数据显示，万博板块的平均租金很高，为77.95元/㎡·月，仅次于天河珠江新城。
这里面有公寓租金因素的影响。我扒了一下，在贝壳上，像广晟万博城中公寓的平均租金，就比较高，一套57平的三房，租金高达5700元/月。
根据中指院数据显示，广晟万博城的平米租金为90.45元/㎡·月，套均租金6253元/套·月，而目前的平均售价为32643元/平。

在万博核心区，像这样离地铁近，下楼就是商业的公寓不少，单价相对住宅较低，拉高了整体的租金回报率。

如果是住宅的话，以万博板块的越秀和樾府来看，目前贝壳上130平的户型，月租金高达8000元，整个小区的平均租金为69.38元/平·月。
倘若是2020年买入的，当时的成交均价为51971元/平，也就是说租金回报率有1.6%。

如果以万科欧泊来看，小区的平均租金为53.39元/㎡·月，一套95平的三房，租金大概在4800-5000元/月，按现在的售价算，租金回报率大概在1.2%左右。
当然，如果你是三年前买的，当时大概4万/平，现在的租金回报率就大概在1.58%左右。
同等的租金下，万博片区整体的房价相比广州其它片区还不算太高。
而且，与其它的新兴板块不同，万博发展的速度很快，目前引进的产业较多，商业已经相对聚集，人流量也起来了。也正是这些，支撑起了它的租金回报率。
如何选择标的？
从总体的情况来看，广州整体的租金回报率其实不算很高，你想光从租金回本，很难。但是如果你只是想在房子升值期间顺便回点血，那是没问题的。
选对标的是最重要的。从上述的情况来看，选择标的有三个重点需要抓住。
一是，不管是主城还是外围，人流量聚集有次新房的板块就可以买入。像是人和、大石，花都区府、增城新塘这些板块，其实就是靠人撑起了租金。但不能选那种周边都是老破小的区域，没有新血液进入，一个板块的价值和租金都很难持续有上升的空间。
二是，尽量选择有产业的新兴热门板块。从上面的数据可以看出，现在新兴热门板块的租金回报率，其实并不比老城区的板块低，像是万博、科学城等等板块租金都已经达到比较高的水准了。

这些有产业的板块，未来的前景较高，同时能够源源不断的吸引人流、聚集人流，未来租金也会持续上涨。
三是，从租金方面来说，公寓的租金回报率要比住宅高。
现在的很多年轻人更追求省心、舒适的生活方式，有管家服务、装修风格更前卫的公寓，其实已经成了不少年轻人选择的趋势。也正因如此，公寓的租金比住宅要高。
选择公寓的好处是入手门槛低，短期回报率高，但同时也存在问题，从升值空间来说，公寓是不如住宅的，就看自己怎么选择了。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0qKmNpkH
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