中铁双触顶拿下宝中靓地，深圳首宗竞“现房销售面积”地块诞生，什么信号？

萧藤新一

今日（8月2日）15:00，深圳3块宗地正式出让。挂牌包含宝安1宗（宝中A001-0212宗地）、龙岗2宗（宝龙G02309-0009、G02309-0009宗地）。

据深圳公共资源交易公共服务平台显示，最终A001-0212宗地由中铁以34.06亿元+竞配35520平“现房销售面积“竞得!
龙岗两宗地块则因无房企参与报价而流拍。

21家房企争夺
宝安A001-0212宗地成功逆袭！
据悉，本次参与宝安新安地块竞拍的有包括绿城、海信、中海、天健、招商、华发、中铁、粤海、越秀、保利、华侨城、万科、中建二局、华润、中铁建、金茂、建发、中能建、北京萃丰、东方雨虹、港中旅在内的21家房企。
早在开拍前，该地块的报价就直接封顶至34.06亿，今日开拍后则直接进入竞“现房销售面积”环节。随后，仅3轮竞“现房销售面积”即已达到了上限35520㎡，20家房企进入摇号环节，最终由中铁以地价上限34.06亿+竞现房面积35520㎡摇号摘得该地块，成为最大“幸运儿”。

宝安A001-0212宗地为二类居住用地，土地面积15239.84平方米，建筑面积82300平方米，挂牌起始价296200万元，最高限制地价340600万元，现房销售最高限制建筑面积35520平，土地使用年限70年，宗地普通商品住房平均销售价格不高于88600元/平方米（不含室内装修）。
A001-0212宗地位于宝安宝中片区，金科路与罗田路交汇处西南侧。地块位置优质，北面是海韵学校、深航福利房深航假日名居，西面是大铲湾，南面是湾区产业投资大厦，东面为新安中学（集团）高中部。交通方面，距离5号线宝安站，以及建设中的15号线步行超过1公里。

事实上，早在2022年深圳第二批次集中土拍时，A001-0212宗地曾因无人报名而流拍。后经过官方规划调整，如今成功逆袭。
我们关注到，该地块地块调整前用地性质为商业用地+二类居住用地（C1 R2），用地面积15240㎡，容积率6.8，调整后用地性质为二类居住用地（R2），用地面积15240㎡，容积率5.4。
调规后该宗地的用地性质为纯二类居住用地，本次去除了上次地块“商业用地”比例超过50%的出让要求，降低了容积率；同时，提出现房销售建面最高限制为35520平方米，现房占比约43.16%。
不难看出，政府通过对地块出让条件作出调整，可以提升市场认可度，进一步促进房企拿地的积极性。

龙岗宝龙G02309-0008、G02309-0009宗地
无房企报名竞价，惨遭流拍！
据公告，龙岗 G02309-0008 、 G02309-0009两宗地的平均销售价格不高于37800元/平方米（不含室内装修价格）。且本次出让两宗地块都取消了竞保障房面积。

G02309-0008宗地土地面积12976.8㎡，建筑面积66184㎡，挂牌起始价89100万元，封顶价102400万元。G02309-0009宗地土地面积12364.14㎡，规划建设面积57868㎡，挂牌起始价77900万元，封顶价89500万元。
此外，两宗地项目中住宅需符合7090政策，即住宅套内建筑面积在90㎡以下的普通商品住房的建筑面积和套数占比不低于普通商品住房总建筑面积和总套数的70%。
截止今日开拍前，龙岗两宗地仍无人出价，最终因无人参与竞买，龙岗宝龙2宗地块惨遭流拍。

龙岗宝龙两块宗地位置相近，宗地宗地分别位于宝龙大道与宝龙二路、宝龙一路的交汇处。两宗地临近龙西生活区，周边多工业区及厂房，生活氛围不足；交通上，宗地处于地铁14号线南约站和宝龙站之间，距离两个地铁口的直线距离约1公里左右。
宝龙片区目前在售有两个商品房项目，分别是南山悦时光里、中海寰宇珑宸，距离项目直线距离分别为3.5公里、2.5公里，目前在售均价约3.6万/㎡。
龙岗作为深圳楼市的供应大户，本次出让的两块宗地条件整体欠佳，可以看出，房企拿地的态度仍然非常谨慎。

深圳首现竞“现房销售面积”，什么信号？
本次土拍的一大两点就是，宝安A001-0212宗地地块采用了竞“现房销售面积”，这也是深圳首例。
在今年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹提出“有条件的可以进行现房销售”。数据显示，在2022年，全国有16个城市，现房销售规模占比超过14%。
“现售”意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行现房销售。
全面实行现房销售可以一定程度上保障购房者住上更具品质的房子，但这对房企的资金、产品打造实力都提出了更高的挑战。业内分析人士表示，当前最稳妥的方式是对热点城市部分项目优先试点现房销售，并在试点过程中不断完善配套政策，为未来更大范围的推行积累经验。
整体来看，虽然全国楼市刺激政策不断，但土地市场热度与信心仍需逐步恢复。全国销售承压背景下，房企拿地心态非常理性，更倾向补充核心区域的优质土地。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0q5cax90
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