空置率攀升 | 2023年7月商办与办公空间发展报告

苍山客

观点指数 期内中海商业加快轻资产扩张脚步，签约太原第二个轻资产项目。凯德、瑞安办公以及陆家嘴为代表的商办运营商则加快办公物业建设进程，其中凯德旗下LuOne凯德晶萃广场办公楼正式启用，瑞安的鸿寿坊项目和陆家嘴集团的前滩四方城完成竣工。
除样本企业外，重点城市迎来多个办公物业入市。同时，随着办公物业建设进程的推进，预计下半年办公物业新增供应量将继续叠加，办公物业去化难度加大。基于新增供给量的叠加以及市场需求影响下，四大一线城市二季度甲级办公楼空置率均出现不同程度的攀升，办公租金有所下滑。
办公市场继续面临去化压力，办公空间行业也不甚乐观。期内，样本企业办伴以及优客工场先后传来负面消息，办伴在北京的多个项目陷入违约潮。
企业轻资产扩张提速，办公项目落成现高峰
期内，中海商业继续轻资产扩张，继中海商务中心外达成太原第二个轻资产项目——太原中海商务广场的合作，同时也是中海商业布局太原市场的第三个项目。
该项目是由中海商业与与阳光大地集团合作打造的商业综合体项目，也是上海商业在太原布局的首个商办+商业综合体项目，总建筑面积超8万平方米。
据了解，此次太原中海商务广场也将采取“从0到1”的全周期运营管理方式：从前期商业顾问到项目定位报告，深度参与设计咨询、业态规划等全流程委管服务。
据观点指数不完全统计，今年以来，中海商业加强写字楼轻资产拓张力度。除了近期签约的太原综合体项目外，年初沪深签约上海世博CK商办项目和星通大厦两个轻资产项目，拓展商业面积超25万平方米。
中海集团在年报中表示，截至2022年底，集团写字楼业务轻资产管理项目11栋，合计管理规模76万平方米。虽然中海商业继续加强写字楼轻资产扩张战略，但目前自持资产仍然是其关键底牌。

项目建设方面，期内以陆家嘴、凯德、瑞安办公等为代表的样本企业实现多个办公项目正式竣工落成，同时在建办公项目进程加快。
其中LuOne凯德晶萃广场办公楼正式启用，为凯德在管商办规模新增贡献约4.5万平方米。该办公楼共计35层，目前已进驻的企业租户包括互联网企业小红书、新加坡企业发展局等。
项目位于上海市黄浦区徐家汇路和马当路交汇处，邻近黄浦区商业中心。办公部分启用后，LuOne商业部分的可出租面积将会随之扩大。同时邻近的LuOne凯德晶萃广场也可满足办公楼内员工日常需求。
瑞安办公旗下位于普陀区长寿社区W060102单元D5-1地块的商办项目——鸿寿坊正式竣备，即将正式投入使用。项目总建筑面积约8.8万平方米，由两栋甲级办公楼（东塔和西塔）以及里弄商业构成。项目购入时间为2019年11月，总计土地成本为18.6亿元，该项目由瑞安集团通过三年的开发建设，已通过竣工验收，即将投入使用。
据观点指数了解，截至2022年底，瑞安房地产已落成办公物业总建筑面积80.3万平方米，对比商业零售规模，办公物业规模较低。发展中的办公物业总建筑面积达161.6万平方米（其中太平洋新天地商业中心中办公物业计划于2023年至2024年间分阶段落成；上海鸿寿坊项目2020年下半年展开建筑工程，2023年竣工），其中上海办公物业建筑面积达34.7万平方米。
而近期陆家嘴集团旗下前滩四方城项目实现全面竣工，上海前滩国际商务区将迎来集办公、商业、酒店于一体的商办综合体项目。项目总建筑面积41万平方米，其中包括办公面积18.9万平方米。
可以发现，以上提及的三个实现竣工的办公项目均位于上海，3个项目完成投入使用将为上海办公楼贡献约28.2万平方米的新增办公面积，推动上海办公总存量面积进一步增长。
除以上提及的办公项目外，上半年瑞安和陆家嘴集团在办公项目建设上的进程加快，如太平洋新天地T1大厦主体结构封顶、潍坊497-02地块项目办公楼实现主体结构封顶、科学之门西塔实现320米外立面幕墙封顶等。
下半年新增供应将继续增加，办公挂牌租金下降
据观点指数不完全统计，除样本企业办公项目建设持续推进外，办公市场供应端，今年上半年广州欢聚大厦、广州国际航运大厦项目、上海普陀绿色科技示范楼、上海友邦金融中心等写字楼项目正式落成，办公市场供给进一步增加。

数据来源：第一太平洋戴维斯，观点指数整理
新增供应端，二季度北京、上海、广州、上海分别迎来24.4万、5万平方米、44.3平方米以及44.4万平方米的新增供应面积，推动一线城市甲级写字楼总存量面积进一步增长。
第一太平洋数据显示，今年下半年北京甲级写字楼市场将迎来大规模入市，预计将新增51万平方米办公面积先后交付入市；上海下半年业主计划有87万平方米的供应；深圳三季度将迎来六个新项目入市，为市场带来39.9万平方米的甲级写字楼供应。
观点指数了解到，成都字节跳动办公楼全面封顶、深圳清水河片区首座地标性总部大厦封顶、富润天府新区总部大楼项目主体封顶等办公项目建设进程继续推进，办公市场新增供应将进一步累加，办公市场去化端面临巨大的挑战与压力。

数据来源：第一太平洋戴维斯，观点指数整理
随着新增供应的叠加，办公市场空置率进一步攀升以及租金出现下滑，重点城市办公市场去化压力增大。
数据显示，二季度一线城市北京、上海、广州及深圳甲级写字楼空置率进一步攀升，环比涨幅分别为1.5%、0.1%、2.6%以及2.6%。其中深圳甲级写字楼空置率数值已连续多季度处于一线城市的最高位水平。
二季度北京、上海办公租赁活动方面，净吸纳量数据再次录得负值，其中北京继去年四季度净吸纳量录得负值后，已连续三个季度净吸纳量出现负值。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理
办公市场供给方面，6月全国办公物业出租挂牌量达6.32万套，相较上月供给量7.27万套下滑13.07%，办公物业供给量较上月收窄。
关于租金走势方面，期内一线城市办公挂牌租金均出现下滑走势，北京、上海、深圳及广州办公租金环比降幅分别为1.15%、3.86%、2.66%及3.55%。
具体来看，一线城市均出现超半数行政区办公挂牌租金下滑，但绝大多数行政区办公租金水平波动不大。
其中北京60%的行政区出现办公挂牌租金下滑，重点区域东城区、朝阳区以及丰台区挂牌租金分别环比下降4.15%、1.95%以及2.39%，降幅控制在5%以内，西城区以及海淀区办公租金有所上涨，涨幅在5%以内，北京重点商务区办公租金波动不大。
上海黄浦区和虹口区租金表现呈两级分化，黄浦区办公租金环比上涨10.43%，虹口区环比下滑11.48%，其他行政区办公租金则变动不大，变动幅度维持在10%以内。广州66.67%的行政区出现租金环比下滑，除城市郊外区域南沙区租金上涨14.12%外，其他区域租金变动不大。
深圳7个行政区办公挂牌租金均出现环比下降，变动区间从-5.26%到-0.93%不等。
法拍办公资产无人接盘，上海商办资产交易热度继续走高
观点指数注意到，法拍已成为商办资产交易的重要方式，如期内阿里法拍官网披露，福晟大厦整座及全部土地使用权将于2023年8月21日被拍卖，起拍价约4.48亿元；上半年北京市丰台区南四环西路188号二区1号楼办公房地产二拍以2.35亿元起拍并成交，买受人北京如橡物业管理有限公司为新成立的项目公司，实际出资人为信达北分和信达资本。
观点指数观察到，商办资产流拍迹象明显。如期内起拍价为5.72亿元的深圳宝安尚德大厦拍卖流拍。此外，据观点指数不完全统计，今年上半年法拍中出现流拍的商办资产包括北京朝阳区东方梅地亚中心、朝阳区洛娃大厦AB座不动产、C座不动产及其不可移动附属设施设备、深圳世茂深港国际中心项目，流拍资产分布于北京以及深圳等重点城市。
基于此，观点指数认为，当前商办资产交易市场端可供选择的优质资产不少，但今年以来已有多个优质商办资产流拍，不少投资者对商办资产交易持观望态度。
值得注意的是，期内吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者拟出售位于上海市虹口区的吉汇大厦。
吉汇大厦是吉宝置业中国、首峰资金管理与另一名联合投资者于2017年6月以35.73亿元从SOHO中国手中收购得来的。有市场消息表示，此次处置资产与市场诸多投资行为类似，资产处置是其常规商业计划的一部分。
据了解，除吉汇大厦外，吉宝置业出售的资产还包括新湾财智中心、张江微电子港3号以及嘉定区的吉宝绿地缤纷城。
商办大宗交易方面，据观点指数不完全统计，2023年初截至报告期末内地共计有20宗商办资产大宗交易，成交总金额为163.55亿元，平均每单商办资产大宗交易金额为8.61亿元（不含复星国际中心项目）。
期内商办资产大宗交易方面热度与上个报告期相比有所升温，据观点指数统计，期内内地商办资产大宗交易案例录得3宗，总金额为32.16亿元。

其中最大交易金额由浙商银行创造，合计资产购置费用约23.34亿元。浙商银行发布的公告表示基于浙商银行股份有限公司深圳分行业务发展、人员队伍的逐步扩大，以及长远发展考虑，经多次现场勘察、比选、研究，拟购置深圳中洲滨海商业中心西塔（1栋A座）第1-21层作为营业办公用房使用。
期内乐华娱乐以代价4.8亿元购置的办公物业同样用作商业及办公用途，自用型买家购买力不减。

数据来源：观点指数
值得注意的是，年初截至报告期末观点指数统计到上海商办资产交易总金额为54.68亿元，贡献占比达33.43亿元，位居城市成交金额首位。成交数量方面，上海商办资产交易发生7宗，贡献占比达35%，继续领跑商办资产交易市场。
办公空间：负面情绪蔓延
近期，办公空间服务商传来负面消息。
市场消息称，在北京运营多个办公空间项目的运营商拖欠物业租金，出现提前解约，租户被清退的情况。此外，有消息表示办伴母公司堂堂加集团由于市场下行、经营困难，北方事业部项目全部关闭。
观点指数查阅天眼查发现，上海办伴科技发展有限公司被起诉的开庭公告已累计43条。其中今年以来因房屋租赁合同纠纷已累计23条。因房屋租赁合同纠纷起诉办伴的主体包括业主和租户，其中业主包括上海浦发置业有限公司。据观点指数了解，办伴在浦发大厦13、21、23F打造的产品DPLUS陆家嘴浦发大厦商务空间早在去年4月就已推出。
行业另一负面消息是关于优客工场被列为失信被执行人。7月18日，因违反财产报告制度，优客工场创业投资有限公司及其持股的合作共创办公服务有限公司被北京市第三中级人民法院列为失信被执行人，未履行金额为544万余元及违约金。
资料显示，两家公司及法定代表人毛大庆、龚强伟因涉国内涉外仲裁裁决案件已被限制高消费。
联合办公曾在政策和资本推动下实现快速发展，但却因高负债、盈利难等特性并未受到投资者的长期青睐。即使行业鼻祖WeWork也难逃亏损。
不过期内还是有企业保持扩张脚步。7月，IWG集团与万达酒店及度假村签署战略合作协议，宣布两家企业迈入长期合作的新阶段。据了解，双方预计将于3年内完成50个混合办公空间项目。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0pxRMxjj
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