上半年，上海法拍房竟上演了这么多魔幻剧情

于靠譜

编者按：
2023年1-6月，上海5个批次34512套房源入市，518.8亿土地金进账，70+楼盘迎来交付，各维度表现如何？数字成绩单见证真章。
楼市上半场落幕之际，凤凰网房产上海站年中特别策划【2023楼市半场】正式启动。凰家探盘（在售）、工地25小时（在建）、天天交付（建成），全生命周期观察2023上海楼市半年度成绩单，敬请持续关注。
今年，法拍房成了楼市头条的常客。
年初，御翠园一套独栋别墅经过380轮竞价后，以约1.188亿元总价成交，超出了起拍价6510万元；前不久，翠湖天地一套法拍房未付便转卖，业主意欲空手套白狼成了不少人茶余饭后的谈资。
不得感叹一句，法拍房的江湖，都是戏。
翠湖天地：一出好戏
6月份，上海楼市的热点非翠湖天地莫属。6月8日，翠湖天地御苑17号201室的一套139平的法拍房源被成功拍出，成交总价2480万，单价约17.8万/平。

本以为此事会就此落幕，然而这套法拍房拍下的第二天，便上架二手房源，报价3188万元，并于当天下降199万元至2999万元，虽然吸引了上百组客户看房，但无人报价。
在随后的两周时间里，该房源调价4次，降至2626万元。看房客户依然不少，但还是无人报价。
见行情不好，业主发出新“大招”。7月1日，该房源总价下调559万元至于1999万元，低于市场价1500万。
此消息一经发出，立刻激起“千层浪”，一时间，满城皆推翠湖房。
7月2日，翠湖天地御苑门口，看房人排起了长队，中介圈戏称这是“江湖中失传已久的排队看房”“上一次聚集这么多人还是做核酸的时候”。

扎堆看房下买家开启竞价内卷，出价不断升高，中午时已有买家报出2500万元的价格，然而业主并未同意。
随着该事件的发酵，疑团逐渐清晰，原来是法拍生意的从业者拍下了一套翠湖房源，第二天便挂牌出售，希望低买高卖赚取差价，然而市场下行远超其想象，数次降价未果后，便以超低价引流，吸引大量中介转发获客，买家蜂拥而至，从众心理下多人竞争，价高者得。
波折不断的房子
千万标的拍出超高溢价后，竞买人无惧百万违约金，选择放弃；如今再度高溢价成交，又被业内人士猜测“可能还将违约”，这套波折不断的房子究竟怎么了？
据悉，今年5月份，一套位于上海市浦东新区康桥镇秀沿路1155弄537号的2层新式里弄被拍卖，该标的建面约227.19平方米，评估价1655.63万元，起拍价1159万元，折算起拍单价5.1万元/平方米，凭借着高性价比，该标的吸引了17位竞买人报名。

然而竞拍期间，一位竞买号为D5646号的竞买人跟价凶猛，频频大手笔几十万、上百万的加价压上，最终被其以2259万元的价格将标的收入囊中，溢价率约95%。

这样的竞买过程并不常见。常规而言，十余人报名、溢价近100%的竞拍往往会纠缠约百轮，延时多次，然而在这场竞拍中，D5646号竞买人以近乎一半的报价次数加上数倍加价，凭一己之力实现了轮次少而溢价高的结果。
值得一提的是，就在8个月前，同样房子、同样的跳价戏码也曾在阿里拍卖上演。2022年9月，这套房子同样以1159万元起拍，彼时有13人报名，经过57轮报价后落锤，成交价2409亿元，溢价率107.9%。
竞卖过程和此次如出一辙，最终的竞得人D8862号也是数次出手加价近百万，累计拉高总价超800万元，然而奋力竞得后，竞得人D8862号却选择了毁约而去。
占地约11亩的豪华法拍房被拍卖
上海法拍市场，从来不缺豪宅。
但是占地11.2亩，且拥有假山、风雨长廊、亭台楼阁、游泳池、古树名木的豪宅却很少见。
3月6日，在二十四时节中的惊蛰之日，一宗起拍价约2.42亿、评估价高达3.46亿元的顶级豪宅迎来了最后一天的竞拍，即华夏东路1451号及该号内假山、风雨长廊、亭台楼阁、游泳池、古树名木等物。
作为上海开年来起拍价最高的法拍房，该标的宗地面积高达7482平方米，花园面积较大， 里面分布着假山、风雨长廊、亭台楼阁、游泳池以及各种树木，花园自成一景。

这些园景环绕着一幢地上二层独栋花园住宅，建筑面积1605.38平方米（其中地下建筑面积595.82平方米），竣工时间为1999年，其中一层为客厅餐厅及厨房区域，二层为卧室区域，三层阁楼为卧室区域，地下室为地下车库及设备房及工人用房。

然而，由于标的物较大、价格偏高等原因，该标的虽然吸引了80924次围观，但最终还是因无人报名流拍。

不过在3月6日第一次拍卖流拍不久后，该房源再次上架阿里法拍网，起拍价相比第一次拍卖再降近五千万元，只要1.938亿元，但在拍卖前，申请人申请暂缓拍卖，宣告中止。

还债进行时
去年2月，阿里法拍平台上架了10套位于中环名品公馆的千万级法拍房，彼时上述房源全部拍出，其中竞争最小的一套也经历了6轮竞拍，引上万人围观。
一年后，这个在法拍市场颇为吃香的楼盘开启下一轮“甩货”。
今年2、3月份，该项目又上架了12套同楼栋、同面积、同价格（起拍价以及评估价）的房源出现在法拍平台，总起拍价约1.7亿元。

最终，12套房源全部成功拍出，总成交价约2.09亿元，其中4套房源高于评估价成交。
热度方面，这批房源每套大约有4到9人报名，2002室最为抢手，经22轮竞买才拍出，成交价1835.52万元，较起拍价溢价420万元。据悉，该套房源共有7人报名，引发19092次围观。
据悉，今年拍卖的12套房源依旧与早前6亿元的工程款有关，虽然两次共拍得3.81亿元，但仍旧是杯水车薪。
若无意外的话，接下来10号楼或还会有房源被摆上拍卖台。
同区不同命
年初，御翠园在法拍市场上演了一场“冰火两重天”的景象。
1月2日，小区内415号花园住宅在阿里法拍网进行拍卖，该标的评估价1.004亿元，起拍价8536.91万元，起拍单价约17.7万/平米，最终由于无人参与竞拍，以流拍告终。

15天后，同小区内389号花园住宅在阿里法拍网完成拍卖，这一次，该标的足足有21名竞买人报名，吸引了4万多人围观，735人设置提醒。

最终，经过380轮竞价、336次延时后，以约1.188亿元总价成交，超出了起拍价6510万元，折算单价高达19.6万元/平方米，溢价121%。

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