叫价11万8！晓月澄庐还没网签 第一套限售的法拍房先来了

沙漠王

(本文转载自公众号层楼,作者江公子,凤凰网房产已获授权)
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现在这行情，高价接盘侠难觅，高总价非市中心院墅的接盘侠更难找。
即便是先前的大红盘，交付后也成交不易。
比如当初拼到大部分限售的晓月澄庐，交付两个月后，虽偶有成交传言，至今仍未有一套网签。但第一套法拍房却捷足先登了。
不是那种房东主动送拍的，而是走的正常司法拍卖程序的“法拍房”。
豪宅有法拍很正常，让我好奇的是，在如此冷清的法拍行情里，这套法拍房不仅没用低起拍价吸引人，反而起拍价和评估价都奇高。

8月14日早10点，晓月澄庐首套法拍房正式开启竞价。这是一套建面约233㎡的下叠，五房两厅四卫，带杂物间与地下车位一个，起拍价2243万，市场评估价2803万。
据透明售房网显示，这是一套边套下叠，新房购入单价54633元/㎡，总价约1278万元。
所谓的“杂物间”实为地下室，面积约110㎡，加价购入单价约2万3-2万5。
相当于实际购入成本约1578万元。
也就是说，房东按起拍价也大赚660万，按评估价血赚1220万。若扣除车位，实际裸房起拍与评估单价高达9万4、11万8。
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我不太理解的是，晓月澄庐从未有网签纪录，这接近翻倍的评估价有什么依据？
晓月澄庐一交付便有两套“诚心”出售房源。一套是198㎡下叠，报价1980万，折合单价10万；一套是220㎡上叠，报价2000万，单价9万1。
但两个多月过去了，它们迟迟未见成交。
相反，随着挂牌房源增多，房东们的报价却是一路走低。
贝壳找房APP上，晓月澄庐挂牌单价超过10万的，有且仅有3套。单价最贵的是一套214㎡下叠，挂价2471万，折合单价11万5，近一个月共4次带看。

余下14套挂牌单价均在10万内。其中，挂牌单价低于9万的，有8套。单价最便宜的，是一套220㎡的上叠，单价刚过8万。
房东从最初的2000万，一路降至1780万。
这套挂价8万㎡的上叠边套，户型与此次法拍的下叠边套几乎一样（但无地下室），虽然看房人不少但未成交。
中介告诉我，晓月澄庐交付至今，只有过一套订金成交（尚未网签）。是一套192㎡中间套上叠，总价1400万带车位，折合裸房单价7万。
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晓月澄庐一路之隔就有好几个叠墅盘，难道是参考了它们的网签价？
我查了一下数据，富力·西溪悦墅也有4层的上下叠，自2021年底后就无成交，巅峰时131㎡下叠有过74190元/㎡的网签价，总价975万。
金地·西溪风华有6层的上中下叠，叠墅最后一次有成交是去年夏天，151㎡下叠网签价59379元/㎡，总价900万。
最高价出现在2021年7月，151㎡下叠网签71532元/㎡，总价1082万。
即便行情最好时，这一带下叠也就卖7万多，今时可不同往日。
虽然西溪悦墅和西溪风华户型小，晓月澄庐空间要奢华得多。但另一方面也说明，这一带叠墅还未有过总价超1400万的成交。

再看一下杭州院子，一套狂偷面积的157㎡合院，最高网签单价也才70521元/㎡，即便200㎡大合院总价也就1365万元，单价约6万8。
据了解，这两套没做低，基本是真实成交价。
无论怎么看，这套晓月澄庐定价都奇高。不禁让人疑惑：卖家难道是不想卖房，故意报的高价？
似乎没这必要。按照司法拍卖流程，一拍流拍后，二拍起拍价得打折。虽然一拍、二拍流拍后还能变卖。但对房东并无好处。
不过法拍房有两种定价模式：一，通过评估机构给出市场评估价；二，双方协商议价。
法院工作人员表示，被拍卖的这套晓月澄庐，市场评估价为买卖双方协商议价。换言之，并非真正的市场评估价。
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晓月澄庐整盘一共333户，除了首开的127套房源可二手交易，其余均“限售5年”。这套法拍房属于限售房源，接盘者还要继续限售几年。
按理说，定价应该比那些挂出的不限售房源“明显便宜”，才更合情理啊！
从拍卖公告上看，卖家因民间借贷，无力偿还316万欠款，导致名下的晓月澄庐被迫被法院强制拍卖。
限售房不乏成功抵押贷款出来的先例，欠这么点钱，试着抵押一下不行吗？
“限售房嘛，呵呵！”有朋友听完诡异一笑。
在他看来，这套房的起拍价定这么高，或许是在隐性劝退，不希望无关人员来掺和。
当然，万一有人超高价拍走也皆大欢喜，但在如今行情下几乎不可能“抢起来“。
“你就看拍卖那天，是不是刚好有一两个人报名，还把它拍走，大致就能判断出这是一个什么故事了。”朋友笑着说。
就在不远处，2021年11月，大华·西溪风情观止一套限售5年的洋房，曾被成功拍出。
起拍价490万，12人报名、100轮出价后以823万成交。这套房当初新房备案价不过437万。短短一年，卖家获利近一倍。
这两套“限售房”均涉及民间借贷，房东无力偿还，最终名下房产被法院强制拍卖。
行情不同，拍卖的起价策略自然不同；但实际拍卖完达成的效果，本质上其实是差不多的。
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很多手握限售房者，或许正在关注这套法拍房。
我又去了解了一些相关细节：首先，因债务违约进入司法阶段，债务的真实性需要经过审查；其次，需支付案件的受理费用、执行费用，以及房源评估等费用。
一套市值2000万的房产，光是受理费、保全费、执行费，差不多就得23万。
所有事由都必须绝对真实。
若是因为断供被法院起诉，而导致房子被法拍，卖家还会上银行征信黑名单，未来5年内都将留下征信污点。对今后的贷款金额、利率及生活其他方面，均有一定程度的影响。
这也是为何，杭州限售政策执行至今，被司法拍卖的限售房源，有且仅有两套。

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