谢杨春等：上海土拍热度不减，央国企持续加仓盈利空间如何？

银运

中新经纬7月14日电 题：上海土拍热度不减，央国企持续加仓盈利空间如何？
作者 谢杨春 克而瑞研究中心研究总监
吴嘉茗 克而瑞研究中心研究员
7月11至13日，经过连续出让，上海完成了2023年第二批次集中供地的首轮出让。共成功出让15宗含宅用地，总成交金额405.5亿元，总建筑面积为187.3万平方米，平均楼板价为21644元/平方米，整体溢价率维持在7.8%，土地市场局部保持了“高热”。同时，成交地块的两极分化行情仍在延续。
优质地块“僧多粥少”
2023年，上海第二次集中挂牌共计16宗含宅用地，从区域分布来看，浦东、松江是本次出让主力，分别出让4宗、3宗含宅用地，出让建筑面积分别为65万平方米和40万平方米，占本轮出让总建筑面积一半以上。

对比2023年首批供地来看，本批次供地质量稍有下滑：一方面，第二批次位于外环以内地块占比为17%，较第一批次减少4个百分点；另一方面，在第二批次地块中，仅有32%的地块在1公里内有地铁资源，较第一批次减少26个百分点，且部分地块或位于远郊，或有较高自持比例。
但从成交情况来看，本次成功出让的15宗地块整体溢价率为7.82%，较上一批次(7.33%)提升0.5个百分点。

整体来看，2023年的两批次集中供地规模不及2022年前三批次，但企业参拍热度有所回升，两极分化趋势仍在延续。
本轮成交地块也仅分为两类，一类为多人参拍后以最高限价成交的地块，本轮共有10宗地以最高溢价率成交；另一类则为底价成交，本轮底价成交地块为5宗。
2023年以来的土地市场情况表明，即使是一线城市上海，土地市场也对优质地块存有较高依赖性。

部分地块房地联动价上调，盈利空间较充裕
虽然上海本批次地块整体质量有所下降，但是有地块的房地联动价与之前相比有所上浮，部分地块的联动价上调幅度超过5%，例如闵行浦江镇地块、宝山大场镇地块和青浦重固镇地块。
而房地联动价上浮，给了房企更多盈利空间，这在一定程度上会提升房企参拍积极性。
我们认为，本轮上海二批次土拍的盈利空间较为可观，15宗地块的平均房价地价差达到27380元/平方米，平均地价房价比为0.48。
其中，杨浦平凉社区地块成交楼板价为74250元/平方米，房地联动价117000元/平方米，房价地价差高达42750元/平方米，加之地理位置优异，成为本轮热门地块之一；另外宝山区大场镇地块房价地价差也达到30700元/平方米，且大场镇作为热门板块，项目未来去化预期较好。

央企、国企竞得七成地块
拿地门槛高、地块质量高的上海，在参拍报名阶段就形成以央企、国企为主，少量本土民企、城投公司为辅的投资格局。2023年上半年销售TOP20的央企、国企几乎齐聚本次上海二批次土拍。
在“广撒网”策略和雄厚资金实力支持下，本轮最终有11宗地块由央企、国企竞得，占比超过70%，而民企、城投公司拿地仅有4宗，且多为底价成交地块。显然，在地价较高的一线城市，民企投资参与度仍较弱。
综合来看，上海本轮土拍有几大特征：其一，上海作为重点一线城市，仍是国企、央企争抢重点，民企较难在土拍中分一杯羹，尤其对外地民企，进驻上海市场门槛较高。其二，市场热度两极分化，有底价成交地块，也有最高限价成交的地块，这一点与6月苏州、杭州土拍情况相似，即便是一线城市，房企目前对远郊性价比较低的地块也保持了谨慎 ；其三，通过房地联动价上涨提升了房企盈利空间，来吸引房企积极参拍。(中新经纬APP)

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0pgGm4ZV
免责声明：如果侵犯了您的权益，请联系站长，我们会及时删除侵权内容，谢谢合作！