CBD二次生长，迎来改善第一盘！

透明的土豆

上半年北京楼市落幕，虽然6月数据差强人意，但上半年整体成交量依然排在近5年的第二位，仅次于2021年。如果从中心城区新房成交的活跃度看，朝阳区出人意料，上半年供应下降30%，成交增长42%，居然出现了供不应求的情况。

剖开成交结构，能发现800-1000万是朝阳区成交的主力总价段，占比达36%，可见改善升级是驱动朝阳楼市的核心力量。从朝阳在售新房板块的排序看，经由业绩验证最热销的两个板块是：奶西和平房，分别依靠望京商圈和国贸CBD，是产业基础最好，客源基数最大的居住片区。此前，市场上对奶西分析较多，但对位于朝青附近的平房却罕有高屋建瓴的解读。进入7月，随着玺悦朝阳新盘上市，『地产营销人』想谈谈自己对该板块项目的几点看法：二次生长的CBD，不可低估的爆发力如果从产业角度看，无论望京进步多快，都改变不了国贸CBD是北京第一商务区的事实。历经30年的发展，CBD从国贸中心开始一步步扩围、成长，面积也从当初约4平方公里，一路向东扩展到8平方公里，如今已成为北京创造千亿经济效益的超级商圈。CBD总部经济优势凸显，集合有全市60%跨国公司总部、70%的国际金融机构、80%的国际组织和国际商协会、90%的国际传媒机构，占据了全市50%以上的甲级写字楼、30%的五星级酒店，囊括了90%的国际展览和50%的国际会议。在《全球商务区吸引力报告》中，CBD排名全球第七，亚洲第二、并蝉联中国第一。

效果图东扩后的CBD，共有103家跨国地区总部企业进驻，占到全市七成，注册资本过亿的企业达98家。于此同时，产业结构也在发生变化，从原来贸易、传媒、咨询为主，开始向金融、科技行业不断扩展。去年，字节跳动抖音集团的巨量引擎、本地生活以及部分之能部门已迁址到朝阳北路的时尚万科中心。如今已有3.5万家企业，约40万人工作于CBD，这里拥有北京最高质量的客群和购买力。而朝青平房，作为距CBD最近的新房在售板块，成为承接居住需求的最佳改善片区。近几年朝青二手房的坚挺与平房新盘的热销，也真实体现了CBD商圈的含金量和不可小觑的发展后劲。从规模的二次生长，到产业的二次生长，CBD尚有不可估量的爆发力，在朝阳诸多个板块中，朝青平房占尽优势，独享红利。日益醇熟的朝青，坐享其成的平房醇熟，是所有人给予平房板块的第一印象。玺悦朝阳右手朝青，左手常营，一条6号线串联起繁华生活。这里商业发达，有年轻人最喜爱的朝阳大悦城和体量最大的长楹天街，一街之隔则是满足日常生活所需的FUDI仓储会员店。

朝阳大悦城这里周边教育深藏不露，陈经纶保利和民族两所分校都隶属于陈经纶教育集团，不仅教育质量出色，且拥有校内直升的机会。可能很多人并不知道，陈经纶小学是朝阳区最具竞争力的。这里交通便利，距6号线仅200多米，步行可达。朝阳北路、朝阳路、京通快速等干道可直连国贸CBD与运河CBD，上东五环轻松触达大望京CBD，三大CBD交汇，扼守东部产业与交通的咽喉。再加上民航医院，以及新开业的朝阳医院东院区，还有10大公园环绕，平房板块用『地产营销人』的话说就是“既有现在，又有未来”。

朝阳医院东院区CBD东扩，千万企业进驻，科技产业加持，带来二次生长的想象空间，拥有“未来”；朝青平房日益醇熟，地铁出行高效，沉浸时尚繁华，便利教育医疗，生态环绕，坐享“现在”。由此当之无愧为朝阳头部优质板块，难怪购房趋之若鹜，极力追捧。潜心精进，从量变到质变的本色住区自上次传出玺悦朝阳的相关消息后，近两个月没有动静，关心的客户和媒体动不动就要好奇一下：该项目在干什么？为何如此沉得住气？毕竟市场在变，迟迟不开盘有可能错失时机。『地产营销人』了解的是，玺悦朝阳各方面工作进展顺利，只不过开发商要求非常高，一直在不断优化产品，现如今网上流传的项目资料都已过时，并非最新版。这两个月项目从量变到质变，已不可同日而语，相信待售楼处和样板间开放，能惊艳市场。据悉上周末玺悦朝阳已开启内测，本周末接待中心正式开放。当然，对玺悦朝阳而言，整体套数不多，期房可售房源仅296套，全部也不过382套，根据其整体质素和最近其他热点楼盘的表现，该项目销售预计没有什么压力。

效果图不过，外界更关心的是“变化”在哪里？精进于何处？从内部获知的情况是，玺悦朝阳在建筑、园林、户型、精装等全维度进行了提升，虽然很多隐藏在细节中，但对整体品质的呈现有关键作用。比如说建筑，此前我们看到的立面效果图很难辨识材质，也看不清楚局部。提升后的建筑外观给人耳目一新的感觉。首先是不俗，没有同类项目套路化的建筑风格；其次调整了细部，在审美上考量得愈加深入和成熟，让玺悦朝阳的“颜值”在朝青板块显得 ，与众不同。

效果图基于打造“本色住区”的理念，在建筑上，玺悦朝阳尊重建筑原有的结构和真实，没有多余的装饰，让形式追随功能，在材质对比、色彩搭配、韵律节奏的平衡之下，展现一种内在沉静之美。

效果图尤其是窗下条状铝板的增加，如点睛之笔，提亮了整个建筑并突出了精致感，在衔接不同材质的同时，让立面显得更加平整、硬朗；铝板的香槟金与褐色建筑相得益彰，带来温暖、平和的感受，并增加了一种CBD所缺失人文优雅味道。

示意图然后再看户型，此前各自媒体上流传的棕色版户型，并非最终版。而玺悦朝阳确定的户型，在原有基础上做了不少改变。其中建面约103㎡的三居，厨房和餐厅的联系更加紧密，没有了固定隔墙，转而替换为移动玻璃门，从而变化出一个“西厨吧台”，让场景更符合年轻人的需要，也让餐客厨一体化显得更加流畅、开阔。

建面约122㎡四居，最主要的变化是在主、客卫生间以及家政间的设计上。原来户门直对马桶的问题予以解决，马桶和淋浴房进行了位置调整；以此同时，把原有外露放洗衣机的位置，巧妙整合到隐藏的收纳间中，从而让功能更加合理。另外主卫开门位置的变化，也让衣柜位置的预留更加充沛，同时让主卧空间显得更加阔绰。

建面约150㎡四居户型，同样调整了客卫马桶的位置，主卫增加了浴缸，四件套配置提升了一个档次；隐藏家政间位置分离出独立玄关收纳，更突显了玄关处的仪式感。

除了户型之外，还有精装效果，之前网上流传的精装效果图非常素颜，但实际上，玺悦朝阳在精装材质、风格和配置上都相应进行了升级。

效果图比如：餐边柜的材质和纹理，增加了竖向条纹，突出了层次感，木色户门与相连墙壁融为一体，绝大占比户型配置了“三眼灶”，还有嵌入式冰箱设计等等。种种令人叹服的细节，相信本周在样板间诸位就能体验到。

效果图不做过多剧透，建议大家还是前往亲自品鉴，改变是为了不变的初心，不用流水线方式做产品，而是想方设法做作品，这是三元嘉业值得敬佩的地方，也是同业值得学习的品质，北京楼市只有延续如此风气，才能形成百花齐放的局面。『地产营销人』也迫不及待想去观摩接待中心和样板间，待仔细看过之后，会深入聊聊产品，欢迎大家关注，下一篇敬请期待！

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